房地產行業普遍繁榮的好時光正在遠去。7月13日，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在上海表示，今后十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。
“過去30年的房地產發展模式很難再繼續下去了。未來房地產市場顯然只屬于前30強。”近期，一次小型業內聚會上，某知名房地產行業大佬如此感慨。
面對2019年以來持續的樓市深冬，一些房企開始扛不住了。人民法院公告網顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產企業宣告破產清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也赫然在列。
今年6月，ST銀億(1.650, 0.02, 1.23%)(000981.SZ)發布公告宣布，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請破產重整。銀億集團稱，2019年以來，銀億集團、銀億控股持續面臨流動性危機，雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險，但仍不能徹底擺脫其流動性危機。
事實上，銀億集團只是今年房地產行業的一個縮影。統計局數據顯示，1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。
房企資金供給不足，跟房企融資方面的調控政策有關。張大偉提到，2019年來，已經有超過15次針對房地產資金鏈收緊的政策，不論是購房者還是媒體都擔憂房地產資金鏈。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在此前的采訪中曾向記者表示，“目前，開發貸、房地產信托、內債外債和私募等融資渠道一致收緊，這在歷史上非常罕見。”
回顧過去，幾十年來，房地產市場變幻莫測，但房企的存亡與政策、市場環境密切相關這一點從未改變。
“數據本身沒有意義。對比全國10萬家級別的房地產企業數量，幾百家企業的破產，算是所有行業里面比例最低。另外，從環比同比看，這個數據也沒有明顯增加。但這一現象被關注，代表了市場對房地產企業資金鏈的擔憂。”張大偉說。
不可否認，隨著持續高壓的房地產調控持續，市場的殘酷正逐漸顯現。CRIC數據顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，50強之后的房企競爭優勢已不再明顯，權益金額集中度出現一定回落。
1993年，隨著政府下令停止銀行貸款，第一輪緊縮性宏觀調控開始。此后，房地產調控步入輪回周期。每隔幾年，房地產政策就會密集出臺，尤其是針對資金面的調控逐漸收緊。幾輪調控下來，一些過度使用杠桿的房企難以應對突然而至的政策收緊，資金鏈開始斷裂，不得不退出房地產市場。根據同策咨詢顧問總監張宏偉觀察，2006年、2008年、2012年、2014-2015年和最近幾年，由于國家對房企資金面政策收緊，房地產行業迎來不同程度的倒閉潮。
2014年3-5月，在浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等全國多地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產危機。僅2014年3月份，被媒體曝光的房企資金鏈斷裂案例就有10余起。這一年，曾經的百強房企光耀地產傳出多個樓盤無法交樓、資金鏈緊張，公司面臨倒閉風險。隨著銀行信貸的收緊，資金流入減少，最終，光耀地產于2018年初申請破產重組。也是在這一年，綠城中國將旗下30%股份出售給融創中國。
除了調控波動，一些房企也倒在轉型的路上。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，就此輪房地產破產潮而言，實際上類似事件不是孤立事件，目前來看，地產企業中帶有“置業”、“地產”等名稱的企業往往在業務投資上會更加專注地產投資，憑借這兩年的發展，往往有較好的表現。而部分帶有“股份”字樣或企業本身名稱看不出是做地產的，普遍都是在做多元化的模式。類似企業實際上都是投資型的企業，即地產投資只是其多元化投資的一部分，這個時候往往會有各類壓力。類似企業的債務問題，恰是說明了在這兩年“瞎折騰”，導致錯過了投資的機會，進而使得企業資金方面的壓力增加。
新一輪洗牌的大幕無疑已經開啟。
7月22日晚間，處于前董事長“丑聞”旋渦中的新城控股(26.970, 0.24,0.90%)公告稱，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協商，籌劃出售部分項目公司股權。截至目前，公司已在洽談、協商出售的項目約為40個(含聯營項目)。除了新城控股，今年以來，處于資金鏈危機中的泰禾集團(7.040, 0.01, 0.14%)已經先后轉讓約19個項目股權。
洗牌在榜單中也表現得十分明顯。據中國指數研究院發布的《2019中國房地產百強企業研究報告》顯示，2018年百強房企銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%。值得注意的是，對比2016年前的百強房企名單，僅有18家房企仍在今年的百強名單里，包括萬科、恒大、碧桂園等，而北京天鴻集團、上海中星集團等房企已消失在榜單中。
“房地產企業破產在近兩年已不鮮見，但銀億的破產申請依然讓行業從業者們噓唏不已。是的，屬于房企的‘大躍進’時代真正落幕了。房地產行業從20年前商品房每年僅成交1億平方米上升到2018年的17億平方米，轉至2019年上半年成交面積已然同比下降1.8%，似乎已經在證明行業整體規模見頂，屬于行業‘大浪淘沙’時代已經來臨，被淘汰有大量中小房企，亦有上市房企、頭部房企。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。
張波認為，銀億事件可以有很多種解釋，有一個重要原因是多元化不成功，但在房地產去產能化的大背景下，大量中小型房企專注房地產或許是“等死”，但多元化或許是“找死”，但無論如何必須要有出路，未來頑強生存下來的大型房企，必是找到合適自己的發展的節奏，再加上點“好運氣”，或者是有著獨特資源優勢“小而美”的企業。
未來，張宏偉認為，中小房企被淘汰是必然趨勢，大型房企將會占領房地產市場的天下。目前，房地產行業集中度仍在不斷提升，無論是競爭力、產品專業能力、融資能力還是品牌影響力，中小型房企都難以和大型房企匹敵。部分中小型房企轉型進入細分領域，如養老、主題樂園等，還可能有存活空間，但發展空間依舊不大。
“中小型房企無法避免被時代淘汰，這是一個市場趨勢。以傳統住宅開發為主要經營領域的中小型房企中，80%-90%都將被淘汰。”張宏偉說。
“其實不用對房企的下個十年過度悲觀，‘大躍進’的好處是行業實現快速發展，但是‘大浪淘沙’洗禮之后的行業會更精彩，未來房地產開發行業將不再以規模為第一要素，不再去比拼誰的銷售面積最大，而是看誰的產品更好，誰能更緊跟用戶的需求趨勢變化，從‘規模化’向‘品質化’過渡或是房地產開發行業下個十年最大趨勢。”張波說。