在房地產融資渠道持續收緊的背景下，近期央行發布降準的消息并未給市場帶來過多期待。

不少業內人士認為，房地產行業在此前監管部門對開發貸、信托、債券融資等融資渠道持續收緊的情況下，此次降準對地產的實際影響有限。

在一系列政策影響下，8月份房企融資規模出現大幅下跌，資金成本上升，行業分化明顯，降杠桿將成為不少房企的主要任務，中小型房企預計會面臨更大流動性壓力。

降準影響有限

9月6日，央行發布降準消息，據了解，此次降準預計釋放長期資金約9000億元，其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

歷年來的每一次央行降準，均會引發市場廣泛關注，其中對房地產領域的影響更是必不可少的討論焦點。多位接受采訪的業內人士表示，此次降準對房地產市場帶來的利好影響有限。

“降準對房地產市場方面的作用有限，目前房地產金融政策是普遍偏緊的，不會因為降準而變得寬松。降準釋放了長期低成本資金，MPA(宏觀審慎評估體系)考核也會引導銀行加大對制造業、民營企業中長期信貸投放，會防止銀行資金流到房地產市場，不用擔心會對房地產市場產生影響。”民生銀行(6.170,0.02,0.33%)首席研究員溫彬表示。

“這次普遍降準和定向降準相結合，降準有助于降低銀行資金成本，引導銀行降低實體經濟融資成本。同時銀行可貸的長期資金是增加的，有助于優化信貸結構，增加中長期信貸投放。”溫彬介紹。

天風證券(9.920,0.17,1.74%)發布研報認為，在“房住不炒”以及中央會議明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”指導下，此前房企融資監管處于高壓狀態，信托、海外債、ABS、開發貸等紛紛筑起融資“堤壩”，防止資金違規流入房地產，降準之后，社會融資成本降低，針對地產融資合規性監管的高壓態勢大概率不會出現逆轉。

實際上，在此次降準之前，房地產融資的多道閘門已收緊。

今年5月17日，銀保監會發布了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱“23號文”)，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，這成為上半年房地產融資由松變緊的節點。

隨后，銀保監會的要求進一步細化并落實。8月9日，銀保監會發文稱，將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產相關貸款，嚴查各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

8月30日，銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。

據媒體報道，近期多家銀行已經收到窗口指導，要求收緊房地產開發貸額度，原則上要將開發貸控制在2019年3月底時的水平。其中建行表示將進一步嚴控房地產開發貸準入標準，確保房地產開發貸合規發展。

“銀行渠道現在對所有房地產企業都不會放松，確實現在對地產這個行業要求比較高，內部都會做風險提示。”一位業內人士表示。

信托渠道也不斷收緊。不少信托公司收到“窗口指導”要求，內容包括：2019年的剩余時間，房地產信托規模不超過2019年6月30日的規模；未備案項目一律暫停；符合“432”的通道類業務的房地產項目也全部暫停；地產公司并購類項目全部暫停等。

海外融資亦受到限制。根據國家發改委7月12日發布的關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，同時還對境外發債提出多項嚴格要求。

9月4日，國務院常務會議表示專項債發行步伐將提速，但是專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。

融資規模大減

在一系列融資收緊政策影響下，8月份房企融資規模大幅縮減。

第三方機構易居克而瑞研究中心發布的報告顯示，8月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環比下降52.7%，同比下降21.3%。從具體的融資方式來看，境內債權融資472億元，環比下降39.9%；與此同時，境外債權融資額267.63億元，環比下降63.0%。境內外的融資額環比都有較大幅度的下降。

同策咨詢研究院監測的40家典型上市房企數據亦顯示了同樣的趨勢。據其監測，8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元，環比下跌58.15%。其中，境內銀行貸款融資金額74.59億元，環比大幅下跌41.79%；其他債權融資金額74億元，環比大幅下跌35.7%；信托貸款融資總額66.24億元，環比大幅下跌63.28%；公司債共融資63.36億元，環比大幅下跌83.62%。

融資收緊的同時，房企還面臨著較為嚴峻的償債壓力。Wind數據統計，2019年房企國內債到期償還量5381.36億元，海外債到期規模237.57億美元(約合人民幣1660余億元)。克而瑞研究中心數據顯示，2019年上半年到期債券2108億元，是2018年全年到期債券的93%。

“對于國有房企來講影響不大，融資成本和渠道還是相對寬松。而對于有外債的民營房企來講，將會面臨愈加膨脹的外債壓力。”國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示。

7月11日，泰禾集團(6.550,0.12,1.87%)股份有限公司(000732.SZ，以下簡稱“泰禾集團”)公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發行，票面利率高達15%，創下2019年發債利率新高。兩個月后，9月10日，泰禾集團再一次宣布要發售票面利率為11.25%的美元債。據了解，泰禾集團在2018年第八次臨時股東大會上，審議通過全資子公司TahoeGroupGlobal(Co。，)Limited擬在境外公開發行不超過18億美元債的議案。截至目前，泰禾已經完成了在審批額度內12.55億美元債的發行。

除了發債之外，泰禾集團今年以來已多次出售旗下地產項目，以獲得更多的資金回血。2019年中期業績報告顯示，泰禾集團一年內到期非流動負債255.19億元，短期債務75.54億元，公司貨幣資金為153.0億元。連續資產出售之后，公司資產負債率降至84.60%，比2018年末下降2.28%。

融資成本較高的房企不在少數，尤其就民營房企而言。比如7月11日，大發地產集團股份有限公司(06111.HK)發布公告稱，擬發于2021年到期的1.8億美元、票面利率為12.88%的優先票據。

而擁有國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上相對具有優勢。比如中報顯示，中海地產(00688.HK)和華潤置地(01109.HK)的平均融資成本分別為4.28%和4.45%，較2018年末均下降0.02%。近期獲平安集團入股的中國金茂控股集團有限公司(00817.HK)，上半年先后發行了5年期18億元人民幣公司債、5年期2.5億美元債券、10年5億美元優先擔保票據，利率均維持在4.25%的水平以下，公司上半年平均借貸成本較2018年年底下降了0.15%，達到4.96%，均在房企中處于低位。

整體杠桿水平仍高企

克而瑞研究中心報告顯示，2019年上半年，其所統計的174家上市房企的加權平均凈負債率為91.37%，較年初增加了4.29%，達到歷史最高值，近六成房企的凈負債率有所上升。

從債務情況來看，174家上市房企總有息負債規模為76654億元，70家重點房企總有息負債66283億元，較年初增長11.3%。2019年上半年短期有息負債23668億元，較年初增長4.8%，長期有息負債52953億元，同比增長13.6%。

“大型房企會加速回款，盡量減少投資行為，捂緊錢袋子，降低杠桿率，堅持現金流為王，確保安全渡過宏觀經濟動蕩期以及金融環境緊縮期。”一位前30強房企高管表示。同時他認為：“在此期間借勢撿漏、壓價收購、保持規模，這是最佳策略。”

而對于還想沖刺規模的中型房企來說，上述高管認為：“由于失去了金融機構的支持，同時承受著強龍大房企和地頭蛇小房企的雙重擠壓，在二三線和四五線城市之間進退彷徨，也只能減速降負、負重求生。”至于市場壓力更大的小房企，“早已拿不到正常融資，沒能借助‘去庫存’趁機出逃，現在再度套牢，銷售甩賣已經變得困難，要么被大房企壓價收購，要么只能走上破產之路。”

至于房企降杠桿的邊界在哪里？該高管指出，新浪財經上市公司研究院的分析表明，2018年中、2018年底、2019年中，70家主流上市房企的凈負債率分別為：125%、111.13%和110.97%。“相較于國家發改委對房企75%凈資產負債率的發債要求來看，房企杠桿率下降空間依然很大。”