距離個人住房貸款利率正式“換錨”，不足一個月時間，各地正陸續明確當地房貸利率加點下限。平穩“換錨”的過程中，購房者如何打算？銀行準備得如何？未來房貸利率又將如何變化？

各地陸續公布房貸利率加點下限

自人民銀行宣布將貸款市場報價利率(LPR)作為各銀行新發放貸款的主要參考后，個人住房貸款定價也自然要從原來的貸款基準利率“換錨”為LPR。央行明確，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

記者從相關部門了解到，目前房貸利率“換錨”工作平穩有序，地方和金融機構正穩步推進明確LPR加點數值、系統升級改造等工作。新的房貸利率定價政策執行后，實際利率水平將較此前基本保持穩定，保障“換錨”前后平穩過渡。

為保障差別化住房信貸政策有效實施，不同于普通新增貸款定價，個人住房貸款利率除了要參考LPR，還要同時受央行的房貸利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點三方面因素制約。

據了解，目前已有13個省區市的市場利率定價自律組織確定了當地LPR加點下限，其余地區將于月底前陸續公布。

據了解，目前北京已經明確，首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個基點，二套房不低于105個基點。按8月20日5年期以上LPR計算，北京地區個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。

一位在國有大行房貸部門工作的員工告訴記者，改革前北京地區首套房是在4.9%的基準利率上上浮10%，二套房是上浮20%。照此計算，執行北京地區的加點下限后，與改革前的房貸利率水平大體一致。

記者在多地走訪時了解到，各地銀行正在根據地方房貸利率下限調整本行利率浮動情況，較改革前利率水平均未有較大變化，且體現出因地制宜、因城施策。

某國有大行江蘇分行在考慮江蘇房貸利率下限后，該行南京地區首套房大約在LPR基礎上加80個基點，二套房加105個基點；蘇州首套房則至少加120個基點，二套房加150個基點。“改革前，蘇州首套房在基準利率上上浮25%，二套房上浮30%，執行加點下限后，不會對最終利率有太大影響。”該行蘇州分行住房金融部人士說。

“招行深圳地區房貸業務利率已經掛鉤LPR，首套房和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR加30個基點和60個基點。”一名招商銀行的工作人員說。

值得注意的是，不論是央行要求的加點底線，還是地方確定的加點下限，都不是一成不變的。記者從相關部門了解到，未來還將根據房地產市場供需變化和LPR波動情況，對個人住房貸款利率的加點下限進行調整。

購房者趨理性未現集中申貸

記者走訪北京、南京、廣東等地多家樓盤，并未發現有大量購房者趕在新政執行前集中購房或申請貸款的現象。

“知道十一過后房貸利率可能會有變化，但從銀行和中介反饋的信息看，對購房貸款整體影響不大，我其實更看重房價。”正在南京青奧公園附近看房的胡先生告訴記者。

記者從多地商業銀行了解到，近期前來詢問房貸利率的客戶很多，但是并沒有出現大規模簽訂貸款合同的情況。“房貸定價新政出臺后，房貸增量較前期變化不大，購房者是否申請房貸主要受所購房屋自身情況影響。”招商銀行深圳分行一名工作人員表示。

目前還有不少城市尚未明確當地利率下限。中國人民銀行上海總部相關負責人表示，上海當地LPR加點下限還未確定。總的基調是在“因城施策”的原則下，保證利率定價機制順利轉換，維持上海個人住房貸款利率基本穩定。

上海目前是全國房貸利率較低的城市之一。記者從兩家國有銀行的上海分行了解到，目前仍有購房者享受到首套房利率九五折的優惠。一旦執行新規，首套房貸的折扣利率將難以實現。

上海市奉賢區地鐵5號線沿線一處在售樓盤，正在看房的馬先生給記者算了一筆賬：100萬元、期限20年、等額本息還款方式的個人房貸，按8月20日5年期以上LPR計算，相較此前基準利率九五折而言，利息會增加2.55萬元。“這個影響不大，我還是會根據自己的實際需要來決定要不要買房。”

融360大數據研究院分析師李萬賦認為，用戶目前還可在新老合同間進行選擇，存在一個心理上的接受時間，考慮到LPR未來下行的市場預期較大，房貸用戶在接受新的定價模式和合同簽訂上也會比較順利。

銀行忙推進細節待明確

新的個人住房貸款利率政策將從10月8日起執行，目前各家銀行都在緊鑼密鼓地推進貸款合同修訂、系統改造升級、員工培訓等工作。

“目前，我們正在研究房貸利率調整方式、加點數值等實施細節。”中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹，建行正加緊推進業務系統改造，并已指導分行做好LPR利率轉換準備工作。

“工行目前正在進行系統測試，9月中下旬可完成該系統支持房貸選擇LPR定價的準備工作。”中國工商銀行個人金融業務部副總經理任西明表示，工行的個人貸款管理中增加了LPR定價方式，文件將于9月中下旬對全行印發。

李萬賦認為，過渡期的試水工作，可以幫助銀行在與用戶溝通和市場測試方面做好準備，保證房貸市場平穩過渡。

不過，有一些銀行基層人員表示，目前過渡期內房貸利率執行的個別細節問題仍待細化。“新利率執行日期到底是以銀行簽約合同為準，還是以客戶購房合同為準，這些細節尚未明確。”一位銀行工作人員說。