自2018年12月中央經濟工作會議提出“構建房地產市場健康發展長效機制”以來，作為行業領軍企業的萬科對于長效機制的落地有何思考？在10月24日舉行的媒體交流會上，萬科董事會主席郁亮回應上證報記者提問時稱，落實長效機制正當其時，已迎來最佳窗口期。過高房價不利于城市競爭力，房地產行業長效機制要落到實處，關鍵是完成兩個目標：“住有所居”和“居者有其屋”。要完成上述目標，郁亮建議分層分級規劃住房供應，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場”，同時提高土地開發率，有效解決土地用途錯配問題。

這是郁亮第一次對“房地產長效機制落到實處”提出自己的系統性思考。

過高房價不利于城市競爭力

郁亮表示，今年7月30日中共中央政治局召開會議提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這意味著房地產行業獲得健康穩定、可預測的政策環境，為行業發展進一步指明了方向；同時，近年來主要城市大力推進轉型升級，需要人才導入以支撐城市發展需要，而過高的房價則不利于城市吸引人才；“實際上我們可以欣喜地看到，一些城市已經在積極探索落地房地產長效機制，比如深圳正在推進的分層級住房供應模式。”因此，郁亮認為，行業已經迎來了落實長效機制的最佳窗口期，這是行業之福。

郁亮認為，對老百姓而言，房地產行業長效機制要落到實處，核心目標主要有兩點：一是“住有所居”，即城市的絕大多數家庭，最終都應該獲得有尊嚴的基本居住條件；二是“居者有其屋”，意味著城市的大部分家庭最終能擁有自己的基本住房。其中，“住有所居”要落到實處，關鍵是建立對低收入家庭、中低收入家庭的住房保障體系，發展租賃住房；而“居者有其屋”的實現，關鍵是增加可支付住房的供應，支持中等收入家庭的基本購房需求，持續推進危舊住房改造。

目標實現存在兩大瓶頸

在本次交流會上，郁亮還以東京、新加坡的數據與北京進行對比，東京以北京80%的面積承載了1.7倍于北京的人口，而東京的普通家庭均有能力在1小時通勤范圍內購買比較寬敞的房屋；同樣，新加坡人口是北京的1/4，面積只有北京的4%，但能做到戶均居住面積超過100平方米。

郁亮認為，從東京、新加坡的數據結果來看，“住有所居、居者有其屋”的目標在北上廣深一線大城市是有機會做到的，但當前也存在兩大主要瓶頸因素。

瓶頸之一是當前建設用地的供給效率較低，東京和新加坡的土地開發率均超過60%，而我國大部分城市不到25%，土地開發率最高的深圳也不到50%，北京則不到10%。

瓶頸之二是土地用途比例錯配，這主要體現在三個方面：居住用地占比過低、工業用地占比過高、寫字樓空置率較高。他進一步列舉數據分析稱，從居住用地占建設用地的比例來看，東京和新加坡分別約為70%和40%，而我國大部分核心城市的比例不足30%，可見我國的居住用地占比明顯過低；以工業用地占建設用地的比例來看，我國大城市工業用地與居住用地面積兩者規模相當，而國際發達城市工業用地面積遠低于居住用地面積；與此同時，國內主要城市的人均商辦面積，全部高于紐約、倫敦，是新加坡的3至6倍。

　　低端有保障、中端有支持、高端有市場

那么，如何克服上述瓶頸以實現房地產行業長效機制的落地？郁亮從企業的觀察角度，分別從提高土地開發率、解決土地用途錯配、供給端和需求端四個方面提出了明確的建議。

“首先，特大城市需要提高土地開發率，參考國際經驗，建議不低于60%；其次，也需要更有效解決土地用途錯配問題，居住比例不宜低于50%。”郁亮稱。

同時在供給端，郁亮建議分層分級規劃住房供應，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場”。對于這三類住房的供應比例，他的建議是“2:4:4”，其中，保障性租賃住房約20%，對于需要保障的人群加大扶持力度，對無房的租房家庭可提供貨幣化補貼；人才住房和安居住房合計占比約40%，這部分房屋為可交易不動產，但只對符合資格的家庭開放一、二手房交易；市場化商品房的供應比例約40%，在基本居住、基本購房需求得到滿足的前提下，逐漸退出市場化商品房的管制政策。

在需求端，郁亮則建議對基本購房、首次購房予以差異化的政策支持，增強本地居民基本購房的競爭力。