自2018年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制”以來，作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬科對(duì)于長效機(jī)制的落地有何思考？在10月24日舉行的媒體交流會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮回應(yīng)上證報(bào)記者提問時(shí)稱，落實(shí)長效機(jī)制正當(dāng)其時(shí)，已迎來最佳窗口期。過高房價(jià)不利于城市競(jìng)爭力，房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制要落到實(shí)處，關(guān)鍵是完成兩個(gè)目標(biāo)：“住有所居”和“居者有其屋”。要完成上述目標(biāo)，郁亮建議分層分級(jí)規(guī)劃住房供應(yīng)，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”，同時(shí)提高土地開發(fā)率，有效解決土地用途錯(cuò)配問題。

這是郁亮第一次對(duì)“房地產(chǎn)長效機(jī)制落到實(shí)處”提出自己的系統(tǒng)性思考。

過高房價(jià)不利于城市競(jìng)爭力

郁亮表示，今年7月30日中共中央政治局召開會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)獲得健康穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的政策環(huán)境，為行業(yè)發(fā)展進(jìn)一步指明了方向；同時(shí)，近年來主要城市大力推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，需要人才導(dǎo)入以支撐城市發(fā)展需要，而過高的房價(jià)則不利于城市吸引人才；“實(shí)際上我們可以欣喜地看到，一些城市已經(jīng)在積極探索落地房地產(chǎn)長效機(jī)制，比如深圳正在推進(jìn)的分層級(jí)住房供應(yīng)模式。”因此，郁亮認(rèn)為，行業(yè)已經(jīng)迎來了落實(shí)長效機(jī)制的最佳窗口期，這是行業(yè)之福。

郁亮認(rèn)為，對(duì)老百姓而言，房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制要落到實(shí)處，核心目標(biāo)主要有兩點(diǎn)：一是“住有所居”，即城市的絕大多數(shù)家庭，最終都應(yīng)該獲得有尊嚴(yán)的基本居住條件；二是“居者有其屋”，意味著城市的大部分家庭最終能擁有自己的基本住房。其中，“住有所居”要落到實(shí)處，關(guān)鍵是建立對(duì)低收入家庭、中低收入家庭的住房保障體系，發(fā)展租賃住房；而“居者有其屋”的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是增加可支付住房的供應(yīng)，支持中等收入家庭的基本購房需求，持續(xù)推進(jìn)危舊住房改造。

目標(biāo)實(shí)現(xiàn)存在兩大瓶頸

在本次交流會(huì)上，郁亮還以東京、新加坡的數(shù)據(jù)與北京進(jìn)行對(duì)比，東京以北京80%的面積承載了1.7倍于北京的人口，而東京的普通家庭均有能力在1小時(shí)通勤范圍內(nèi)購買比較寬敞的房屋；同樣，新加坡人口是北京的1/4，面積只有北京的4%，但能做到戶均居住面積超過100平方米。

郁亮認(rèn)為，從東京、新加坡的數(shù)據(jù)結(jié)果來看，“住有所居、居者有其屋”的目標(biāo)在北上廣深一線大城市是有機(jī)會(huì)做到的，但當(dāng)前也存在兩大主要瓶頸因素。

瓶頸之一是當(dāng)前建設(shè)用地的供給效率較低，東京和新加坡的土地開發(fā)率均超過60%，而我國大部分城市不到25%，土地開發(fā)率最高的深圳也不到50%，北京則不到10%。

瓶頸之二是土地用途比例錯(cuò)配，這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：居住用地占比過低、工業(yè)用地占比過高、寫字樓空置率較高。他進(jìn)一步列舉數(shù)據(jù)分析稱，從居住用地占建設(shè)用地的比例來看，東京和新加坡分別約為70%和40%，而我國大部分核心城市的比例不足30%，可見我國的居住用地占比明顯過低；以工業(yè)用地占建設(shè)用地的比例來看，我國大城市工業(yè)用地與居住用地面積兩者規(guī)模相當(dāng)，而國際發(fā)達(dá)城市工業(yè)用地面積遠(yuǎn)低于居住用地面積；與此同時(shí)，國內(nèi)主要城市的人均商辦面積，全部高于紐約、倫敦，是新加坡的3至6倍。

　　低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)

那么，如何克服上述瓶頸以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制的落地？郁亮從企業(yè)的觀察角度，分別從提高土地開發(fā)率、解決土地用途錯(cuò)配、供給端和需求端四個(gè)方面提出了明確的建議。

“首先，特大城市需要提高土地開發(fā)率，參考國際經(jīng)驗(yàn)，建議不低于60%；其次，也需要更有效解決土地用途錯(cuò)配問題，居住比例不宜低于50%。”郁亮稱。

同時(shí)在供給端，郁亮建議分層分級(jí)規(guī)劃住房供應(yīng)，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”。對(duì)于這三類住房的供應(yīng)比例，他的建議是“2:4:4”，其中，保障性租賃住房約20%，對(duì)于需要保障的人群加大扶持力度，對(duì)無房的租房家庭可提供貨幣化補(bǔ)貼；人才住房和安居住房合計(jì)占比約40%，這部分房屋為可交易不動(dòng)產(chǎn)，但只對(duì)符合資格的家庭開放一、二手房交易；市場(chǎng)化商品房的供應(yīng)比例約40%，在基本居住、基本購房需求得到滿足的前提下，逐漸退出市場(chǎng)化商品房的管制政策。

在需求端，郁亮則建議對(duì)基本購房、首次購房予以差異化的政策支持，增強(qiáng)本地居民基本購房的競(jìng)爭力。