2月3日，中國指數(shù)研究院以“疫情下的‘危’與‘機’”作主題，通過2003年的SARS經(jīng)驗以探此次疫情對樓市的影響。中指院指出，2003年SARS影響下經(jīng)濟短暫下行，樓市有所降溫，但回升較為迅速，但兩次疫情所處經(jīng)濟環(huán)境及樓市特征存在顯著差異，此次新疫情對樓市的影響可能更大。
對于此次疫情對樓市的影響，中指院認為，短期預(yù)判來看，市場量價存在下調(diào)的壓力但仍具韌性，隨著疫情得到控制將回歸平穩(wěn)運行態(tài)勢。
2003年SARS與此次肺炎對樓市的影響有和差異？
主要有兩方面：宏觀基本面存在較大差異；樓市所處的階段以及政策環(huán)境和調(diào)控力度也有所不同。
中指市場研究總監(jiān)曹晶晶指出，宏觀基本面存在較大差異。2003年國家經(jīng)濟正處于高速發(fā)展階段，GDP增速保持在9%以上。但當(dāng)前經(jīng)濟面臨很大的下行壓力，2019年全年GDP增速下滑到6.1%。疫情的爆發(fā)對餐飲、旅游等行業(yè)也產(chǎn)生了比較大的直接沖擊，這也進一步加大了經(jīng)濟下行的壓力。
樓市所處的階段以及政策環(huán)境和調(diào)控力度也有所不同。從所處階段來看，2003年SARS爆發(fā)的時候，房地產(chǎn)市場正處于市場化發(fā)展的起步階段，市場規(guī)模比較小，增長比較快。從1999年到2009年，商品房的銷售面積復(fù)合增速20%以上，發(fā)展到今天，2019年商品房銷售面積17.2億平方米，是2003年市場規(guī)模的5.1倍，銷售金額也是2003年的20倍以上，市場規(guī)模再大幅增長的動力已減弱。
市場的政策環(huán)境也存在較大的差異。2003年整個房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境較為寬松，但最近這幾年，在全國房住不炒的基調(diào)影響下，整體政策面較為嚴格，需求的釋放也更為理性。房企的開發(fā)體量也發(fā)生了較大的變化，2003年房企整體規(guī)模較小，發(fā)展到今天，2019年百億房企已超過152家，千億房企已達36家，大型企業(yè)在市場的規(guī)模體量突出，且很多企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，在這一情況下，企業(yè)面臨資金回籠壓力，而現(xiàn)金流吃緊的情況，對企業(yè)而言影響較大，同時也會對房地產(chǎn)市場帶來運行風(fēng)險。
在市場環(huán)境變化情況下，樓市情況走勢如何發(fā)展？
由于當(dāng)前樓市本身已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經(jīng)濟下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機構(gòu)暫停營業(yè)等，購房需求主動或被動釋放動力減弱，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，尤其是今年上半年或一季度。區(qū)域?qū)用妫咔檩^為嚴重的省市，房地產(chǎn)市場需求受到的抑制也將更加明顯。但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮的穩(wěn)定器、壓艙石等重要作用，其整體規(guī)模將具備較強韌性。
曹晶晶指出，通過《疫情對購房需求影響》的問卷調(diào)查，對線上網(wǎng)友3000份問卷結(jié)果看，在無疫情情況下，有49%網(wǎng)友表示在春節(jié)期間以及接下來的一個月有購房計劃，整體需求依然存在。受疫情影響，推遲購房計劃的比例達到70%。因此，我們認為整體購房需求會延遲入市。參與調(diào)研網(wǎng)友中，有43%的網(wǎng)友表示會考慮網(wǎng)上售樓處去看房、購房，因此這也需要房企在短期內(nèi)加強線上營銷。
對全國市場而言，短期的市場調(diào)整是不可避免的，包括返鄉(xiāng)置業(yè)以及傳統(tǒng)的三四月小陽春也會受到一定的影響，交易規(guī)模短期會出現(xiàn)回落，此外樓市處于調(diào)整通道，因此相比2003年非典期間，此次疫情對市場影響會更大。
市場調(diào)整多久才會恢復(fù)需要看疫情發(fā)展情況綜合來看，從目前情況看，如果2月份疫情能夠得到基本控制，整體影響應(yīng)該會延續(xù)到一季度，市場最快會在二季度逐步恢復(fù)。
房價方面，需求短期疲軟或?qū)?dǎo)致房價存下調(diào)壓力，但部分重點城市房價已穩(wěn)步調(diào)整一段時間，在“穩(wěn)房價”政策下，繼續(xù)大幅下行的空間有限，房價整體仍將處在平穩(wěn)運行狀態(tài)。
對不同區(qū)域來說，三四線城市在錯過了返鄉(xiāng)置業(yè)之后，三四線城市整體面臨的調(diào)整壓力會較大，對一二線及重點城市群及強三線城市來說，市場韌性更強，恢復(fù)也會較快，需求會延遲入市，受疫情影響大的城市的恢復(fù)時間則更長一些。
疫情對一二級市場的影響幅度有多大？
曹晶晶表示，對新房市場而言，影響是短期的，主要影響在一季度，二季度至下半年市場會呈現(xiàn)逐步回溫的態(tài)勢，銷售節(jié)點也會是相應(yīng)順延的過程。對二手房市場而言，由于受到帶看量的影響，二手房在量和價上都面臨比較大的下調(diào)壓力。從量的恢復(fù)角度看，很多大中城市的購買力都通過二手房置換的過程購買新房，因此在市場恢復(fù)正常之后，掛牌量和成交量會逐步恢復(fù)。
疫情影響下，房企如何應(yīng)對？
緊盯營銷，關(guān)注回補需求釋放，疫情消除及時開盤；強化線上能力，強化線上辦公與營銷。同時擇機補貨，緊密監(jiān)測各城市地市變化，獲取高性價比項目。
中指企業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理白彥軍表示，2003年，銷售額最高的房企全年銷售額是62億元，2019年的最高銷售額是2003年的100倍，企業(yè)在目前面臨的客戶、合作伙伴完全是不一樣的量級。
受疫情影響，防護第一位，但房企既定要交付的項目因為開工節(jié)奏和時間原因要延后，后續(xù)會面臨客戶投訴、反饋，對房企而言會帶來更多挑戰(zhàn)，房企需做預(yù)案。
本輪疫情對全國項目營銷都帶來一定影響，尤其比較嚴重的災(zāi)區(qū)，營銷受到影響更大，開盤節(jié)奏和節(jié)點均受到一定影響。因此，企業(yè)應(yīng)隨時關(guān)注疫區(qū)的恢復(fù)和政策調(diào)整。之前抑制的需求會有一波回補的需求釋放，企業(yè)應(yīng)做好開盤的準備，抓住特定市場中的回補放量機會，促進項目的銷售去化。
同時，受本輪疫情影響，多數(shù)房企停止售樓處銷售活動，同時轉(zhuǎn)向線上銷售：通過全民營銷APP和線上小程序，24小時為客戶提供看房、選房、認購、置業(yè)顧問等服務(wù)。房企應(yīng)強化線上服務(wù)能力，降低線下沖擊帶來的負面影響，提升線上辦公與營銷能力。
截止目前，全國多個城市發(fā)文要求企業(yè)推遲開工時間，并發(fā)文要求暫定房地產(chǎn)市場經(jīng)營，預(yù)計2020年樓市交易小陽春難現(xiàn)。
同時，節(jié)后疫情緩解消除后，部分城市的土地市場將會迎來新的機會，房企應(yīng)擇機獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，為后期市場的釋放準備充足的糧草。
疫情影響下，地產(chǎn)監(jiān)管政策有沒有放松可能？金融財政政策是否會放寬？
中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長表示，房地產(chǎn)市場強調(diào)“房住不炒、因城施策”。在疫情影響下，我們認為，不同的地區(qū)，在因城施策下會給予相對靈活的政策。
中信建投證券研究發(fā)展部房地產(chǎn)行業(yè)分析師江宇輝認為，2019年底開始政策已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，2020年積極信號會延續(xù)。2019年以來中央對房地產(chǎn)行業(yè)堅持“房住不炒”并提出“三穩(wěn)”目標，在因城施策下，部分房價上漲過快城市的房地產(chǎn)政策逐步收緊，但也有部分城市在限價、限購等政策上作出調(diào)整。2020年，我們認為一些政策偏緊的城市會逐步開始做一些政策微調(diào)、放寬來穩(wěn)定樓市。
江宇輝指出，當(dāng)前隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體的下行以及去化的回落，加之疫情爆發(fā)的一月份，百強房企的銷售同比下滑7%，房企的資金鏈承壓。整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動性會受到挑戰(zhàn)，因為融資進一步收緊的可能性不大，在整體防范風(fēng)險的情況下，化解行業(yè)的杠桿壓力，保障整個行業(yè)資金面平穩(wěn)運行這一思路會在未來逐步清晰，整個行業(yè)的政策在邊際上的改善是值得期待的，在疫情沖擊下，我們認為也會在這方面加大力度。在疫情相對嚴重的1~2月份，對房企而言是一個資金的考驗窗口。
對于此次疫情對樓市的影響，中指院認為，短期預(yù)判來看，市場量價存在下調(diào)的壓力但仍具韌性，隨著疫情得到控制將回歸平穩(wěn)運行態(tài)勢。
2003年SARS與此次肺炎對樓市的影響有和差異？
主要有兩方面：宏觀基本面存在較大差異；樓市所處的階段以及政策環(huán)境和調(diào)控力度也有所不同。
中指市場研究總監(jiān)曹晶晶指出，宏觀基本面存在較大差異。2003年國家經(jīng)濟正處于高速發(fā)展階段，GDP增速保持在9%以上。但當(dāng)前經(jīng)濟面臨很大的下行壓力，2019年全年GDP增速下滑到6.1%。疫情的爆發(fā)對餐飲、旅游等行業(yè)也產(chǎn)生了比較大的直接沖擊，這也進一步加大了經(jīng)濟下行的壓力。
樓市所處的階段以及政策環(huán)境和調(diào)控力度也有所不同。從所處階段來看，2003年SARS爆發(fā)的時候，房地產(chǎn)市場正處于市場化發(fā)展的起步階段，市場規(guī)模比較小，增長比較快。從1999年到2009年，商品房的銷售面積復(fù)合增速20%以上，發(fā)展到今天，2019年商品房銷售面積17.2億平方米，是2003年市場規(guī)模的5.1倍，銷售金額也是2003年的20倍以上，市場規(guī)模再大幅增長的動力已減弱。
市場的政策環(huán)境也存在較大的差異。2003年整個房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境較為寬松，但最近這幾年，在全國房住不炒的基調(diào)影響下，整體政策面較為嚴格，需求的釋放也更為理性。房企的開發(fā)體量也發(fā)生了較大的變化，2003年房企整體規(guī)模較小，發(fā)展到今天，2019年百億房企已超過152家，千億房企已達36家，大型企業(yè)在市場的規(guī)模體量突出，且很多企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，在這一情況下，企業(yè)面臨資金回籠壓力，而現(xiàn)金流吃緊的情況，對企業(yè)而言影響較大，同時也會對房地產(chǎn)市場帶來運行風(fēng)險。
在市場環(huán)境變化情況下，樓市情況走勢如何發(fā)展？
由于當(dāng)前樓市本身已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經(jīng)濟下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機構(gòu)暫停營業(yè)等，購房需求主動或被動釋放動力減弱，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，尤其是今年上半年或一季度。區(qū)域?qū)用妫咔檩^為嚴重的省市，房地產(chǎn)市場需求受到的抑制也將更加明顯。但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮的穩(wěn)定器、壓艙石等重要作用，其整體規(guī)模將具備較強韌性。
曹晶晶指出，通過《疫情對購房需求影響》的問卷調(diào)查，對線上網(wǎng)友3000份問卷結(jié)果看，在無疫情情況下，有49%網(wǎng)友表示在春節(jié)期間以及接下來的一個月有購房計劃，整體需求依然存在。受疫情影響，推遲購房計劃的比例達到70%。因此，我們認為整體購房需求會延遲入市。參與調(diào)研網(wǎng)友中，有43%的網(wǎng)友表示會考慮網(wǎng)上售樓處去看房、購房，因此這也需要房企在短期內(nèi)加強線上營銷。
對全國市場而言，短期的市場調(diào)整是不可避免的，包括返鄉(xiāng)置業(yè)以及傳統(tǒng)的三四月小陽春也會受到一定的影響，交易規(guī)模短期會出現(xiàn)回落，此外樓市處于調(diào)整通道，因此相比2003年非典期間，此次疫情對市場影響會更大。
市場調(diào)整多久才會恢復(fù)需要看疫情發(fā)展情況綜合來看，從目前情況看，如果2月份疫情能夠得到基本控制，整體影響應(yīng)該會延續(xù)到一季度，市場最快會在二季度逐步恢復(fù)。
房價方面，需求短期疲軟或?qū)?dǎo)致房價存下調(diào)壓力，但部分重點城市房價已穩(wěn)步調(diào)整一段時間，在“穩(wěn)房價”政策下，繼續(xù)大幅下行的空間有限，房價整體仍將處在平穩(wěn)運行狀態(tài)。
對不同區(qū)域來說，三四線城市在錯過了返鄉(xiāng)置業(yè)之后，三四線城市整體面臨的調(diào)整壓力會較大，對一二線及重點城市群及強三線城市來說，市場韌性更強，恢復(fù)也會較快，需求會延遲入市，受疫情影響大的城市的恢復(fù)時間則更長一些。
疫情對一二級市場的影響幅度有多大？
曹晶晶表示，對新房市場而言，影響是短期的，主要影響在一季度，二季度至下半年市場會呈現(xiàn)逐步回溫的態(tài)勢，銷售節(jié)點也會是相應(yīng)順延的過程。對二手房市場而言，由于受到帶看量的影響，二手房在量和價上都面臨比較大的下調(diào)壓力。從量的恢復(fù)角度看，很多大中城市的購買力都通過二手房置換的過程購買新房，因此在市場恢復(fù)正常之后，掛牌量和成交量會逐步恢復(fù)。
疫情影響下，房企如何應(yīng)對？
緊盯營銷，關(guān)注回補需求釋放，疫情消除及時開盤；強化線上能力，強化線上辦公與營銷。同時擇機補貨，緊密監(jiān)測各城市地市變化，獲取高性價比項目。
中指企業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理白彥軍表示，2003年，銷售額最高的房企全年銷售額是62億元，2019年的最高銷售額是2003年的100倍，企業(yè)在目前面臨的客戶、合作伙伴完全是不一樣的量級。
受疫情影響，防護第一位，但房企既定要交付的項目因為開工節(jié)奏和時間原因要延后，后續(xù)會面臨客戶投訴、反饋，對房企而言會帶來更多挑戰(zhàn)，房企需做預(yù)案。
本輪疫情對全國項目營銷都帶來一定影響，尤其比較嚴重的災(zāi)區(qū)，營銷受到影響更大，開盤節(jié)奏和節(jié)點均受到一定影響。因此，企業(yè)應(yīng)隨時關(guān)注疫區(qū)的恢復(fù)和政策調(diào)整。之前抑制的需求會有一波回補的需求釋放，企業(yè)應(yīng)做好開盤的準備，抓住特定市場中的回補放量機會，促進項目的銷售去化。
同時，受本輪疫情影響，多數(shù)房企停止售樓處銷售活動，同時轉(zhuǎn)向線上銷售：通過全民營銷APP和線上小程序，24小時為客戶提供看房、選房、認購、置業(yè)顧問等服務(wù)。房企應(yīng)強化線上服務(wù)能力，降低線下沖擊帶來的負面影響，提升線上辦公與營銷能力。
截止目前，全國多個城市發(fā)文要求企業(yè)推遲開工時間，并發(fā)文要求暫定房地產(chǎn)市場經(jīng)營，預(yù)計2020年樓市交易小陽春難現(xiàn)。
同時，節(jié)后疫情緩解消除后，部分城市的土地市場將會迎來新的機會，房企應(yīng)擇機獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，為后期市場的釋放準備充足的糧草。
疫情影響下，地產(chǎn)監(jiān)管政策有沒有放松可能？金融財政政策是否會放寬？
中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長表示，房地產(chǎn)市場強調(diào)“房住不炒、因城施策”。在疫情影響下，我們認為，不同的地區(qū)，在因城施策下會給予相對靈活的政策。
中信建投證券研究發(fā)展部房地產(chǎn)行業(yè)分析師江宇輝認為，2019年底開始政策已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，2020年積極信號會延續(xù)。2019年以來中央對房地產(chǎn)行業(yè)堅持“房住不炒”并提出“三穩(wěn)”目標，在因城施策下，部分房價上漲過快城市的房地產(chǎn)政策逐步收緊，但也有部分城市在限價、限購等政策上作出調(diào)整。2020年，我們認為一些政策偏緊的城市會逐步開始做一些政策微調(diào)、放寬來穩(wěn)定樓市。
江宇輝指出，當(dāng)前隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體的下行以及去化的回落，加之疫情爆發(fā)的一月份，百強房企的銷售同比下滑7%，房企的資金鏈承壓。整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動性會受到挑戰(zhàn)，因為融資進一步收緊的可能性不大，在整體防范風(fēng)險的情況下，化解行業(yè)的杠桿壓力，保障整個行業(yè)資金面平穩(wěn)運行這一思路會在未來逐步清晰，整個行業(yè)的政策在邊際上的改善是值得期待的，在疫情沖擊下，我們認為也會在這方面加大力度。在疫情相對嚴重的1~2月份，對房企而言是一個資金的考驗窗口。