2月19日，《國際金融報》記者采訪數(shù)位業(yè)內(nèi)人士了解到，疫情之下，房企2月至4月實際銷售回款會受到較大影響，開發(fā)企業(yè)可能會面臨兩三個月沒有業(yè)績的情況，資金鏈緊張程度和資金需求都還比較大。在此情況下，地產(chǎn)信托確實面臨到期兌付壓力。
面對這一困境，各方也在努力。近期，已有無錫、西安、南昌、上海在內(nèi)的超10個省市相繼推出地產(chǎn)扶持政策。同時，房地產(chǎn)公司已開展線上促銷等方式進行“自救”。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付壓力或許能在一定程度上得到減緩。
不過，業(yè)內(nèi)人士也提醒，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未改變。當前的多項地產(chǎn)利好主要意在穩(wěn)樓市，繼而避免地產(chǎn)信托出現(xiàn)大規(guī)模風險。
信托計劃延期分配
近期，地產(chǎn)信托方面?zhèn)涫荜P(guān)注的一條消息是，中建投信托發(fā)布了一則安泉404號(杭州美好)集合資金信托計劃受疫情影響可能出現(xiàn)延期分配的公告。
記者注意到，截至2月14日，該信托計劃融資人已兌付2億元，余下部分將延期兌付。有分析認為，考慮到該項目有杭州臨安區(qū)住宅用地抵押，余下的1.5億元應(yīng)不會延期太久。
中誠信托此前在研報中指出，從影響的時間來看，此次疫情對房地產(chǎn)市場的影響時間可能會較長，即使疫情結(jié)束后，社會秩序仍存在一個逐步恢復(fù)的過程。“如果較為嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化，原有的房地產(chǎn)銷售周期可能也會拉長，存續(xù)的房地產(chǎn)信托項目回款情況以及房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況仍不容樂觀”。
同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《國際金融報》記者采訪時表示，從房企角度看，2月、3月、4月份實際銷售回款會受比較大的影響，開發(fā)企業(yè)可能會面臨兩三個月沒有業(yè)績的情況，資金鏈緊張程度和資金需求都還比較大。
在張宏偉看來，對于短期內(nèi)可能到期的地產(chǎn)信托，協(xié)商展期、推遲三個月可能是解決問題的一個辦法。“好多企業(yè)也都采取這種策略，目前的情況還需要相互理解下”。
政策關(guān)懷+房企自救
“受疫情影響，境外融資階段性收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回款不暢甚至面臨2月份經(jīng)營性現(xiàn)金流為0的情況，因此資金需求比較強烈。”張宏偉告訴記者，在這種情況下，政策方面，境內(nèi)預(yù)計會有一些定向?qū)捤桑?strong style="margin-left: 0px; margin-top: 0px; list-style: none;">但寬松程度肯定不會是“大水漫灌”，可以給開發(fā)企業(yè)提供一些融資性現(xiàn)金流，彌補2至4月份這3個月間受到疫情影響的經(jīng)營性現(xiàn)金流。
記者注意到，近期已有多個省市相繼推出各類涉房支持政策，主要著力點集中在為房企紓困、緩解企業(yè)流動性壓力、減少交付違約等方面，旨在保障疫情防控期間土地市場穩(wěn)定有序，緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力。
就在今日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》，政策對蘇州既有的竣工預(yù)售許可調(diào)整價進行了調(diào)整。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，此類政策使得相關(guān)房企在預(yù)銷售方面的靈活度提高，無論是對于后續(xù)的拍地，還是既有的土地開發(fā)，都可以形成積極的作用。這一方面有助于加快房企資金回籠，另一方面在后續(xù)拍地中減少顧慮。
事實上，不少房地產(chǎn)公司已開展線上促銷等方式進行“自救”，補充資金。比如，2月13日恒大率先宣布網(wǎng)上購房，其成績單也備受關(guān)注，客戶認購房屋套數(shù)和總價在持續(xù)增長。
地產(chǎn)信托未“松綁”
不過，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對房企方面政策的關(guān)懷并不意味著對地產(chǎn)信托的嚴監(jiān)管也會出現(xiàn)松動。
張宏偉對記者分析，此前，在一些重點調(diào)控的城市，政策明確表示房地產(chǎn)信托不讓做了，至今還未見實質(zhì)性松動，也就是說這個“口子”并沒有松開。在這些城市，無論是大房企還是中小房企，從信托渠道融資都沒有實質(zhì)性的探討空間。
有大型信托業(yè)內(nèi)人士指出，目前信托額度并未松綁，同時在疫情背景下，各大機構(gòu)都在對存量地產(chǎn)項目進行排查，主要觀察房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流能扛多久，存續(xù)債務(wù)是否能償還等。
中融信托助理總裁趙元近日在相關(guān)電話會議中表示，春節(jié)前接到通知，2020年信托公司的房地產(chǎn)非標額度不能超過去年12月底。公司去年12月底的規(guī)模已較同年6月底下降較多，同時，目前房地產(chǎn)公司的融資意愿也在下降，地產(chǎn)融資性現(xiàn)金流(信托地產(chǎn)融資)也不會太快增加，今年信托規(guī)模至少在一個季度內(nèi)會出現(xiàn)下降的格局。
另有信托業(yè)人士告訴記者，未來信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交易對手大概率還是會保持向頭部房企集中的趨勢。信托公司在開展地產(chǎn)相關(guān)項目時預(yù)計會更加謹慎，頭部房企仍是目前較好的交易對手。不過，從融資成本來看，信托的優(yōu)勢不大。