2月19日，《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪數(shù)位業(yè)內(nèi)人士了解到，疫情之下，房企2月至4月實(shí)際銷售回款會(huì)受到較大影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)面臨兩三個(gè)月沒(méi)有業(yè)績(jī)的情況，資金鏈緊張程度和資金需求都還比較大。在此情況下，地產(chǎn)信托確實(shí)面臨到期兌付壓力。
面對(duì)這一困境，各方也在努力。近期，已有無(wú)錫、西安、南昌、上海在內(nèi)的超10個(gè)省市相繼推出地產(chǎn)扶持政策。同時(shí)，房地產(chǎn)公司已開(kāi)展線上促銷等方式進(jìn)行“自救”。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付壓力或許能在一定程度上得到減緩。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也提醒，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未改變。當(dāng)前的多項(xiàng)地產(chǎn)利好主要意在穩(wěn)樓市，繼而避免地產(chǎn)信托出現(xiàn)大規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。
信托計(jì)劃延期分配
近期，地產(chǎn)信托方面?zhèn)涫荜P(guān)注的一條消息是，中建投信托發(fā)布了一則安泉404號(hào)(杭州美好)集合資金信托計(jì)劃受疫情影響可能出現(xiàn)延期分配的公告。
記者注意到，截至2月14日，該信托計(jì)劃融資人已兌付2億元，余下部分將延期兌付。有分析認(rèn)為，考慮到該項(xiàng)目有杭州臨安區(qū)住宅用地抵押，余下的1.5億元應(yīng)不會(huì)延期太久。
中誠(chéng)信托此前在研報(bào)中指出，從影響的時(shí)間來(lái)看，此次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)間可能會(huì)較長(zhǎng)，即使疫情結(jié)束后，社會(huì)秩序仍存在一個(gè)逐步恢復(fù)的過(guò)程。“如果較為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有變化，原有的房地產(chǎn)銷售周期可能也會(huì)拉長(zhǎng)，存續(xù)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目回款情況以及房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況仍不容樂(lè)觀”。
同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從房企角度看，2月、3月、4月份實(shí)際銷售回款會(huì)受比較大的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)面臨兩三個(gè)月沒(méi)有業(yè)績(jī)的情況，資金鏈緊張程度和資金需求都還比較大。
在張宏偉看來(lái)，對(duì)于短期內(nèi)可能到期的地產(chǎn)信托，協(xié)商展期、推遲三個(gè)月可能是解決問(wèn)題的一個(gè)辦法。“好多企業(yè)也都采取這種策略，目前的情況還需要相互理解下”。
政策關(guān)懷+房企自救
“受疫情影響，境外融資階段性收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售回款不暢甚至面臨2月份經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為0的情況，因此資金需求比較強(qiáng)烈。”張宏偉告訴記者，在這種情況下，政策方面，境內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)有一些定向?qū)捤桑?strong style="margin-left: 0px; margin-top: 0px; list-style: none;">但寬松程度肯定不會(huì)是“大水漫灌”，可以給開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一些融資性現(xiàn)金流，彌補(bǔ)2至4月份這3個(gè)月間受到疫情影響的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。
記者注意到，近期已有多個(gè)省市相繼推出各類涉房支持政策，主要著力點(diǎn)集中在為房企紓困、緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力、減少交付違約等方面，旨在保障疫情防控期間土地市場(chǎng)穩(wěn)定有序，緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力。
就在今日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》，政策對(duì)蘇州既有的竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)進(jìn)行了調(diào)整。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此類政策使得相關(guān)房企在預(yù)銷售方面的靈活度提高，無(wú)論是對(duì)于后續(xù)的拍地，還是既有的土地開(kāi)發(fā)，都可以形成積極的作用。這一方面有助于加快房企資金回籠，另一方面在后續(xù)拍地中減少顧慮。
事實(shí)上，不少房地產(chǎn)公司已開(kāi)展線上促銷等方式進(jìn)行“自救”，補(bǔ)充資金。比如，2月13日恒大率先宣布網(wǎng)上購(gòu)房，其成績(jī)單也備受關(guān)注，客戶認(rèn)購(gòu)房屋套數(shù)和總價(jià)在持續(xù)增長(zhǎng)。
地產(chǎn)信托未“松綁”
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對(duì)房企方面政策的關(guān)懷并不意味著對(duì)地產(chǎn)信托的嚴(yán)監(jiān)管也會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。
張宏偉對(duì)記者分析，此前，在一些重點(diǎn)調(diào)控的城市，政策明確表示房地產(chǎn)信托不讓做了，至今還未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，也就是說(shuō)這個(gè)“口子”并沒(méi)有松開(kāi)。在這些城市，無(wú)論是大房企還是中小房企，從信托渠道融資都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的探討空間。
有大型信托業(yè)內(nèi)人士指出，目前信托額度并未松綁，同時(shí)在疫情背景下，各大機(jī)構(gòu)都在對(duì)存量地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行排查，主要觀察房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流能扛多久，存續(xù)債務(wù)是否能償還等。
中融信托助理總裁趙元近日在相關(guān)電話會(huì)議中表示，春節(jié)前接到通知，2020年信托公司的房地產(chǎn)非標(biāo)額度不能超過(guò)去年12月底。公司去年12月底的規(guī)模已較同年6月底下降較多，同時(shí)，目前房地產(chǎn)公司的融資意愿也在下降，地產(chǎn)融資性現(xiàn)金流(信托地產(chǎn)融資)也不會(huì)太快增加，今年信托規(guī)模至少在一個(gè)季度內(nèi)會(huì)出現(xiàn)下降的格局。
另有信托業(yè)人士告訴記者，未來(lái)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交易對(duì)手大概率還是會(huì)保持向頭部房企集中的趨勢(shì)。信托公司在開(kāi)展地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目時(shí)預(yù)計(jì)會(huì)更加謹(jǐn)慎，頭部房企仍是目前較好的交易對(duì)手。不過(guò)，從融資成本來(lái)看，信托的優(yōu)勢(shì)不大。