大灣區房價結構性上漲 主要城市群帶房價平穩

    報告通過大數據分析發現，大灣區房價出現結構性上漲，其它主要城市群帶房價平穩。在大灣區除港澳外的各核心城市中，僅深圳和東莞近期出現房價顯著上漲。緯房指數監測顯示，近3個月深圳房價累計上漲4.07%,東莞累計上漲3.88%,房價漲速相對較快。其鄰近的城市中，近3個月廣州房價累計下跌1.23%，中山、佛山房價也有所下跌，珠海穩中略漲，均未出現異常上漲。

    緯房指數監測還顯示，我國另外兩大城市群帶中的環渤海及長三角城市群，近期其核心城市房價并未出現明顯上漲。作為環渤海城市群帶龍頭城市的北京，近3個月房價累計上漲0.83%,漲速和正常的季節性波動水平接近，環渤海城市群其它核心城市漲速也基本合理。作為長三角城市群帶龍頭城市的上海，近3個月房價累計上漲1.51%,漲速處于正常略高的區間。長三角城市群其它核心城市漲速除蘇州略高外，也基本在合理范圍內。

    深圳房價呈現結構性上漲，寶安、福田、南山等區上漲較快，羅湖區反而微跌。緯房指數監測顯示，近3個月深圳南山區房價累計上漲8.84%，寶安區房價累計上漲7.96%，漲速相對較快。羅湖區近3個月房價累計下跌0.06%,市場仍較為平穩。

    全國房地產基本恢復 核心城市穩中略升

    從全國看，全國市場基本恢復，核心城市房價穩中略升，成交量大體恢復。

    反映全國24個核心城市房價總體變化的緯房核心指數顯示，全國核心城市房價出現恢復性回升。2020年3月，核心城市綜合房價已經高過了2020年春節前的水平，同時也高于2019年全年最高房價，但是要低于2018年中的房價水平。2020年3月，緯房核心指數為106.24點(以2018年1月核心城市綜合房價為100)，比2020年1月105.75點上漲0.46%，比2019年中最高值106.11點上漲0.12%。

    緯房成交量指數監測顯示，核心城市二手房成交量大體恢復。2020年3月，10大重點城市二手住房成交量指數為150.8，比2019年12月的165.37僅低8.8%,基本恢復正常水平。

    一線城市房價較快恢復 未現區域性房地產熱

    一線城市房價較快恢復，二三四線城市房價均較為平穩。緯房城市分級指數顯示，一線城市近3個月房價累計上漲1.47%,漲速穩中略高。近3個月二線城市房價累計上漲0.59%，三線城市房價累計上漲0.75%，四線城市房價累計上漲0.28%,房價相對穩定，未因疫情沖擊出現下降。

    報告分析認為，深圳、東莞等部分城市當前房價較快上漲屬于結構性上漲，并未出現區域性房地產熱。同時，多數城市房價與交易在受疫情沖擊后都基本恢復，房價總體穩中略升，也未出現市場衰退。

    未來影響短期房價格局的重要因素主要包括：疫情對住房消費需求的負向影響；相對寬松貨幣環境對住房需求及房價預期的正向影響。由于影響因素的區域不平衡性，在疫情不突然消失的條件下，部分城市疫情對樓市的負向影響總體將超過寬松貨幣環境對樓市的正向影響。而另一些城市，形勢則可能相反。表現在房價格局上，則是市場冷熱不均，漲跌互現。

    短期局部上漲或下跌的風險將并存

    報告預測，在疫情沖擊及寬松貨幣環境的背景下，短期局部上漲或下跌的風險將并存。如果沒有嚴厲的管控措施，深圳的房價結構性上漲很可能擴展成全面上漲，并傳導至其它一二線城市。但是，如果未來宏觀經濟環境沒有及時復蘇或進一步變差，一二城市即使房價進一步上漲也難以持續，最終“高開低走”的風險變大。三四線城市房價很難出現全局性上漲。少部分經濟基本面受疫情沖擊較嚴重三四線城市，房價也可能出現較快下跌。

    報告建議，進一步完善一線城市及其周邊衛星城市的住房投資投機管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件；加強信貸資金用途管控，嚴禁各類消費貸款、非房地產企業經營貸款流入房地產市場；及時有效降低居民家庭短期還款負擔，臨時性對存量房貸利率進行向下重新定價，同時輔以臨時性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施；結合集體土地入市改革，促進住房土地制度改革的推進，加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑，在增加住房供給的同時降低房價泡沫。(經濟參考網)