REITs，即“不動產(chǎn)投資信托基金”，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。REITs具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，是國際通行的配置資產(chǎn)。
今年4月，證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）；8月，證監(jiān)會發(fā)布實施《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，我國境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。
清華五道口不動產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示，我國REITs試點與國際上主流的REITs市場相比，主要有兩方面差別，一是基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不同，我國REITs試點目前限于基礎(chǔ)設(shè)施，國際主流REITs市場多以商業(yè)不動產(chǎn)作為起點，后續(xù)多元化擴展至基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域；二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及由此衍生的治理機制不同，我國REITs試點采取“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)，國際主流REITs市場多采用公司型或者單層契約型結(jié)構(gòu)。
中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬表示，我國實施基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點，旨在通過盤活存量資產(chǎn)，以存量帶增量、以融資促投資，有利于廣泛調(diào)動各類社會資本投資基礎(chǔ)設(shè)施的積極性，也可讓更多投資人有機會分享高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)收益的成果。這是我國深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新舉措。
按照《通知》要求，REITs試點項目要求聚焦重點區(qū)域、重點行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目。公開信息顯示，多地試點申報工作正在穩(wěn)步推進。北京、上海等地發(fā)展改革委日前均發(fā)布公告，啟動試點項目申報工作，鼓勵符合條件的項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）積極申請試點。記者從上交所獲悉，截至目前，上交所首批試點項目庫和儲備項目庫已有多單項目，技術(shù)系統(tǒng)也將于近期準備就緒。
徐成彬介紹，據(jù)他了解，地方政府和原始權(quán)益人熱情高漲，紛紛拿出優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，爭當(dāng)試點。
部分申報項目已浮出水面。首創(chuàng)股份8月28日發(fā)布公告稱，擬選取以深圳首創(chuàng)水務(wù)有限責(zé)任公司持有特許經(jīng)營權(quán)的深圳市福永、燕川、公明污水處理廠BOT特許經(jīng)營項目、合肥十五里河首創(chuàng)水務(wù)有限責(zé)任公司持有特許經(jīng)營權(quán)的合肥市十五里河污水處理廠PPP項目為標的資產(chǎn)進行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs的申報發(fā)行工作。
周以升表示，本次REITs試點產(chǎn)品的投資吸引力關(guān)乎我國公募REITs市場未來能否健康發(fā)展并持續(xù)壯大，因此在確定從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展公募REITs試點過程中，監(jiān)管部門充分考慮了納入試點范疇項目必須在公共性之外兼具合理的收益性。如要求納入試點的項目在現(xiàn)金流方面需符合“現(xiàn)金流來源合理分散，且主要由市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入”以及明文規(guī)定上市后收益率水平需滿足“預(yù)計未來3年項目凈現(xiàn)金流收益率不低于4%”。
“REITs試點項目將經(jīng)過層層把關(guān)、嚴格評審、優(yōu)中選優(yōu)，而且要求封閉管理，強制分紅，其綜合回報率應(yīng)該具有較強的市場吸引力。”徐成彬說。
中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛表示，高速公路、物流倉儲、數(shù)據(jù)中心和產(chǎn)業(yè)園等并不僅僅是單純的公用基礎(chǔ)設(shè)施，這類項目收益率可能相對較高，且未來具有增值空間。
除了項目申報穩(wěn)步推進，交易所配套政策制定也已經(jīng)基本完成。滬深交易所9月4日發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》和《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)售業(yè)務(wù)指引（試行）》，并向社會公開征求意見。同時，深交所配套發(fā)布了《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)審核指引（試行）》（征求意見稿）。
基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點如期推進，金融和資本市場反映強烈。業(yè)內(nèi)人士表示，REITs的核心在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)運行能力。如何吸引優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行REITs試點，如何將原始權(quán)益人優(yōu)秀運行能力嵌入REITs架構(gòu)，是REITs試點中的關(guān)鍵。