結(jié)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合人民銀行召開房企座談會(huì)，立下“三道紅線”，不少人猜測(cè)，房地產(chǎn)貸款或要全面收緊？
9月29日，《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》記者采訪了多位銀行業(yè)人士，有反饋稱，近來新增房地產(chǎn)貸款的額度的確緊張。不過，“壓力”更多源自市場(chǎng)需求，與銀行季末信貸額度吃緊有關(guān)。另外，受訪人士均未見到網(wǎng)傳的監(jiān)管文件。
相關(guān)專家指出，當(dāng)前房地產(chǎn)貸款政策整體上仍維持“房住不炒”的思路，銀行需對(duì)新增房地產(chǎn)融資有所把控，避免信貸資源違規(guī)流入房市，同時(shí)，信貸要更多向?qū)嶓w傾斜。
新增房貸額度
受市場(chǎng)季節(jié)因素收緊
“臨近四季度，部分分支行已接近用盡全年的按揭貸款額度。9月、10月是房地產(chǎn)銷售旺季，今年雖受疫情影響，但三季度市場(chǎng)明顯回暖，造成全行新增房貸額度吃緊。”一位大行省分工作人員向《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》表示。
對(duì)于商業(yè)銀行而言，房地產(chǎn)貸款是銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。在銀行貸款總量中，房地產(chǎn)貸款規(guī)模較大，出于抑制風(fēng)險(xiǎn)和泡沫的考慮，早前，監(jiān)管層將其納入MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）考核，對(duì)銀行表內(nèi)廣義口徑（包括房地產(chǎn)開發(fā)融貸和住房按揭貸款）房地產(chǎn)貸款進(jìn)行限額，以控制房地產(chǎn)貸款增速和增量。
在此基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行每年會(huì)設(shè)置房地產(chǎn)貸款投放上限和指標(biāo)，同時(shí)，會(huì)按月對(duì)分支行的新增涉房貸款規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，決定分支行的貸款投放結(jié)構(gòu)。
“相比于其他類型貸款，涉房貸款對(duì)銀行信貸額度的消耗較大。如果前三季度涉房房貸消耗過多指標(biāo)，接近年底，銀行信貸額度就會(huì)有一定程度下降或不足的現(xiàn)象，四季度進(jìn)行管控也就成為板上釘釘?shù)氖隆?rdquo;一位業(yè)內(nèi)人士指出。
一位國(guó)有大行計(jì)財(cái)部門人員向《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》表示，關(guān)于涉房融資，近期該行只下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范法人涉房類信貸業(yè)務(wù)融資收費(fèi)降低企業(yè)融資成本的通知》。該文件主要指向“減費(fèi)讓利”，依據(jù)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的（2020）18號(hào)文制定。同時(shí)，其所在的考核部門，并沒有設(shè)置個(gè)貸、房貸額度的這一類指標(biāo)。
實(shí)質(zhì)上，結(jié)合央行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，近幾年新增房地產(chǎn)貸款占比始終處于下滑趨勢(shì)。2019年全國(guó)新增房地產(chǎn)貸款5.71萬億元，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的34.0%。與2016年相比，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。
今年上半年，受疫情影響，新增房地產(chǎn)貸款占比則進(jìn)一步下降至24.7%。
房企開發(fā)融資規(guī)模受限
四季度或明顯下降
中信證券研究部副總裁張全國(guó)向《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》表示，對(duì)于新增房地產(chǎn)融資總量的管控，早在2019年同期就有相關(guān)說法。即使有新的監(jiān)管指示，更多也是之前政策的延續(xù)。
在2019年舉辦的第11屆陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾提到，“房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。”因而，近幾年，金融監(jiān)管部門和各地區(qū)圍繞“房住不炒”在不斷進(jìn)行調(diào)控。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)368次。川財(cái)證券房地產(chǎn)分析師陳靂指出，隨著多地樓市在經(jīng)歷持續(xù)火熱的狀況，樓市開始逐漸收緊。監(jiān)管部門下半年多次召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，其核心仍然是強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。
近來頗受關(guān)注的一次會(huì)議是，8月下旬，住建部聯(lián)合央行聯(lián)合召開重點(diǎn)房企座談會(huì)。會(huì)后，住建部與央行為重點(diǎn)房企定下“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍的房企將不得融資。
前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“三道紅線”的政策，主要是為了控制房企有息債務(wù)規(guī)模所設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)，以此控制地產(chǎn)開發(fā)融資規(guī)模，防范因?yàn)槊つ考痈軛U擴(kuò)張導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。
貝殼研究院認(rèn)為，隨著融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，四季度房企融資規(guī)模大概率保持環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，房企銷售端壓力將進(jìn)一步加大。房企為沖擊年度目標(biāo)，搶占雙節(jié)假期市場(chǎng)，或采用降價(jià)促銷手段。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，在融資環(huán)境趨緊與融資需求居高的背景下，降杠桿或?qū)⒊蔀榉科笪磥戆l(fā)展的主旋律。