嚴控資金風險

“‘三條紅線’尚沒有明文規定，但我們已經開始著手主動降負債。有的房企財務報表看起來讓人困惑。比如，短期負債很高，賬上現金卻非常多。為什么不用多余的現金還債？財務數據要真實可靠，企業運行要更加規范。”某大中型地產企業財務總監對中國證券報記者表示。

“負債和杠桿降下來的同時，還要做到高周轉，關鍵在于在拿地時就要考慮到區域操盤的把控能力。”某大型地產操盤人士對中國證券報記者表示，“我們傾向以便宜的價格購買非熱點地區地塊，加大樓盤品質投入，把握改善型居住的痛點。樓盤會有聚集效應，把一個樓盤打造好，做成標桿，后續這個地區的其他樓盤銷售難度就會降低。”

中國證券報記者了解到，四季度以來，開發商沒有放緩融資腳步，百億級別的債券融資案例有增無減。從融資用途看，借舊還新、補充流動資金是房企發債的主要原因。

中原地產研究中心統計數據顯示，9、10月份，全國房企境內外融資大增。其中，境內債券發行金額超過1100億元，較2019年同期的673億元上漲63%，延續7月以來的高增長態勢。

以信托方式融資的規模則下滑明顯。某國有銀行信托業務部門項目負責人對中國證券報記者表示，今年以來，很多房企信托融資受限。一些信托公司對大型知名房企關閉了融資通道，認為其負債超出了安全范圍，甚至有的房企被要求提前還款。對于一些安全邊際較高的房企，如果有利率更低的融資渠道，也不會選擇信托。這種情況預計四季度會更加明顯。

沖刺全年業績目標

融資渠道收緊，房企要降杠桿就得加快推盤，積極促銷，狠抓回款。

“只要項目房源實現簽約，就計入當期銷售金額，回款時間主要看首付款及銀行貸款的到賬時間，當務之急還是要把房子賣出去。”某大型房企負責人對中國證券報記者表示。

上述負責人指出，一些地區調控收緊，多是針對購房資質的限制。開發商只要找到合適的買主，按照流程交完首付款，商業銀行貸款按照流程和規定進行批貸。只要銀行貸款沒有收緊，四季度回款速度和其他季度基本沒有區別。

一家中型地產公司人士對中國證券報記者表示，不少開發商將推盤節奏提前。往年的四季度是地產行業廝殺最熱鬧的時候，但今年的這一節點提前到了三季度。

“這并不意味著四季度沒有作為。”上述中型地產開發人士對中國證券報記者表示，“很多樓盤的促銷活動一直在進行。地產項目線上化促銷成為趨勢，將樓盤搬到線上參與‘雙十一’等活動越來越常見。線上展示如果沒有折扣較大的促銷，很難吸引到眼球，也難以真正實現轉化。通過前期的一些展示，很多用戶開始關注線上購房這一新途徑。四季度是對前期蓄下的客戶有效轉化的關鍵時點。因此，開發商線上活動力度不減。”

“四季度是全年業績的沖刺節點。從目前情況看，除東北部分地區外，全國范圍的開工情況還沒有受到天氣影響。對頭部開發商而言，早就做到了在全國范圍各個季度以平穩的節奏推盤。”某大型地產開發商對中國證券報記者表示，“大開發商開工和推盤都沒有問題，關鍵還是要看銷售的操盤能力。”

對于房地產行業的后續發展，多位業內人士指出，融資面臨“三道紅線”的考驗，房企比拼更多的是負債率和安全性。

積極拓展新業務

除了開展地產業務，一些房企拓展利潤率更高的業務，發力非地產業務增厚業績，助力安全“過冬”。

以華夏幸福為例，面對房地產行業的變化，公司戰略聚焦核心都市圈，一方面繼續通過舉辦行業峰會、推動大數據招商等方式深耕產業，做大做強產業招商與服務，高利潤率的產業園區業務收入占比逐年增加。

“地產業務利潤率普遍在20%上下。公司產業新城的毛利率在85%以上。公司的產業新城項目已經在航空航天、大數據、人工智能等領域形成集聚效應。未來一段時間，將在半導體、集成電路領域發力，形成規模優勢。”華夏幸福相關人士對中國證券報記者表示，“根據公司2020年半年報的數據，產業園區業務收入超過住宅地產收入。另外，公司加大對商業地產及相關業務的布局力度，在北京、廣州、深圳、南京、武漢等地實現項目布局，在優質地區提供多層次產品，避免對單一業務的依賴。”