專家表示，年底之前，房企將承受降負債與沖業(yè)績的雙重壓力，尤其是部分高負債房企面臨的壓力較大。

發(fā)債規(guī)模不及到期規(guī)模

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，10月份，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資共66筆，較上月增加1筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約692億元，較上月下降10.7%。其中，境外融資共19筆，融資規(guī)模約332億元人民幣，環(huán)比增長46.9%；境外債券規(guī)模占比約48%，較上月提升19個百分點。境內(nèi)融資共47筆，較上月減少4筆，融資規(guī)模約360億元，環(huán)比下降34.4%。

從前10個月整體看，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債規(guī)模占比38%，較2019年同期下降8個百分點，為2017年以來同期低點；境內(nèi)發(fā)債規(guī)模占比62%，較1-9月下降1個百分點。

貝殼研究院認為，今年以來境外債市受不確定因素干擾表現(xiàn)低迷，10月末期出現(xiàn)短期回暖跡象。由于全球不確定因素仍存，預(yù)計境外債市短期波動性較大。境內(nèi)債券市場方面，三季度房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級效果逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計至年末以防風(fēng)險為首要方向，房企境內(nèi)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。

數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券到期規(guī)模約816億元，超過了約692億元的發(fā)債規(guī)模，發(fā)債規(guī)模已連續(xù)兩月不及到期規(guī)模，房企短期資金流動性壓力上升。

11月迎來年內(nèi)償債高峰

11月房企將有1071億元債券到期，迎來今年到期償債高峰期。分析人士稱，10月房企強勁的銷售業(yè)績可緩解一部分流動性壓力，但高負債房企將面臨較大考驗，對銷售回款的依賴程度將進一步加深。

“A股132家上市房企2020年三季報已全部發(fā)布，其中僅46家公司歸母凈利潤同比有所增長，占比為34.8%。整體看，上市房企前三季度業(yè)績表現(xiàn)欠佳。”克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲說。

房玲指出，四季度房企銷售壓力較大。外加以“三條紅線”為核心的融資新規(guī)，房企融資環(huán)境進一步收緊。四季度房企需要提升銷售及運營效率。

增強自身“造血”能力

易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為，“三條紅線”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是長期的。從企業(yè)端來看，對房企加速銷售回款、提高現(xiàn)金管理能力、合理控制杠桿提出了更高要求。從金融端來看，“三條紅線”的存在改變了投資方對房企及房地產(chǎn)行業(yè)整體償債能力的評估。

“從有關(guān)部門要求提交的負債監(jiān)測表來看，房企除了需要填寫三項指標、銷售規(guī)模以及各類有息負債總數(shù)之外，還需要填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項目、明股實債融資、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、合作方股東投入凈額，以及其他房地產(chǎn)相關(guān)表外有息負債這5大項數(shù)據(jù)。這種穿透式監(jiān)管使房企表外負債將無所遁形。房企維持經(jīng)營以及降杠桿的壓力加大。”房玲說。

房玲指出，部分房企以往優(yōu)化報表的財務(wù)技巧已經(jīng)無法使用，控制杠桿水平、出售資產(chǎn)“瘦身”、利用股權(quán)融資已成為房企應(yīng)對“三條紅線”的重要方式。但僅僅在融資方面進行調(diào)整并不能真正把握好降杠桿和規(guī)模擴張的平衡，未來房企還得加強銷售回款，不斷提升運營效率，提高盈利水平，增強自身造血能力。