劉琳表示，從近三年來看，商品房銷售面積年均17億平方米左右，增速基本為0，這意味著，“十三五”以來我國商品房銷售面積漸近峰值。因此，她預測，未來城市群是吸引房地產投資的重要區域，而其他區域，房地產投資增速會出現減速。

而對于做出這種判斷的原因，劉琳表示，隨著經濟增長的趨勢性下降，人口結構紅利也在下降。“十四五”期間，25-45歲群體數人數下降，其中，33-44歲的住房改善需求群體數量仍在增加，但25-34歲的首次置業群體數量明顯減少。

“25-45歲的群體，是購買住房的主要群體。”劉琳說，這個群體的數量在“十三五”期間實際上就比“十二五”期間減少了1800萬人，可以看到房地產投資的增速由“十二五”的20%降到個位數，到了“十四五”期間這個群體的總數量還會減少2000萬人。

除了紅利減少外，涉房政策將仍保持收緊態勢。劉琳表示，從近期中央相關會議釋放的種種信號來看，“十四五”將堅持房地產去金融化，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

日前住房城鄉建設部召開座談會時指出，堅定不移落實房地產長效機制，謀劃好“十四五”時期住房工作，加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。

對此，劉琳預測，“十四五”期間城鎮新增住房需求總量保持高位緩慢下降。房地產開發投資維持低速增長，對經濟增長的貢獻率下降。而對于長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游等五個近年吸引人口最多、城鎮人口增加最快的城市群，“十四五”期間伴隨經濟較快增長和產業結構升級，房地產需求將持續增加。（經濟參考報）