展望明年樓市，倪鵬飛指出，由于“三道紅線”和資金監(jiān)管從嚴會導致房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷，加快銷售，預計2021年商品住房銷售面積同比增幅將保持不變并再創(chuàng)歷史新高；與此同時，由于改善性需求會繼續(xù)增加，剛性需求也會得到釋放，在供給和需求的作用下，預計2021全年商品住房價格同比增幅會下降，可能在5%左右。

報告指出，在潛力提前釋放的背景下，預估的在2025年出現(xiàn)住房絕對拐點即住房銷售額絕對量下降可能會提前。倪鵬飛表示，總體上看，長時期住房市場結(jié)構(gòu)性過剩將較為嚴重，但結(jié)構(gòu)性潛力仍然存在。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現(xiàn)過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。新市民的剛需、部分改善型需求和老城改造的重置需求還有較大的潛力；從空間類型上看，人口集中流入的地區(qū)還存在住房短缺。

倪鵬飛同時表示，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)緊縮的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定性已有所增強，但潛在的隱憂仍存，風險、錯配和擠出的問題沒有根本解決。

倪鵬飛表示，目前來看，炒房還沒有被完全控制。個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現(xiàn)差異，1-10月份個人按揭貸款同比增速為9.8%，定金及預收款同比增速為4.3%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大，部分城市出現(xiàn)貸款炒房現(xiàn)象。在此背景下樓市風險仍比較大，據(jù)課題組測算，2019年全國城市房價收入比平均高達9.1。

同時，住房與人口分布錯配加劇。倪鵬飛表示，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈，但2002年到2017年房地產(chǎn)銷售僅69.62%在都市圈和城市群區(qū)域，反映出住房和人口分布存在錯配。他認為，隨著人口從農(nóng)村和非都市圈向都市圈城市群轉(zhuǎn)移，這一錯配將加劇，大城市住房供需矛盾和住房問題突出。

此外，房地產(chǎn)擠出效應有所增加。倪鵬飛表示，疫情沖擊之下，一邊是快速復蘇回暖的房價，另一邊則是遲遲難以回升的消費。房地產(chǎn)投資的快速恢復和崛起對其他固定資產(chǎn)投資形成一定的擠出。房地產(chǎn)過度發(fā)展扭曲實體經(jīng)濟發(fā)展，進而影響整個國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

倪鵬飛建議，未來幾年仍處樓市調(diào)控的關(guān)鍵期和機遇期，需堅持“房住不炒”定位，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的目標，“因城施策”的原則，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。同時，構(gòu)建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系，并建立以都市圈為單元的地方和全國住房監(jiān)管與調(diào)控體系，根據(jù)未來可能的需求目標以及現(xiàn)有存量的變化，來確定未來5年甚至15年各類住房供給增量的合理布局；加快開征房地產(chǎn)稅以帶動長效機制建設；啟動實施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”。