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金融監(jiān)管升級(jí) 房地產(chǎn)融資再收緊

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-01-08  來(lái)源:蘭格鋼鐵網(wǎng)  瀏覽次數(shù):1250
 
核心提示:房地產(chǎn)融資愈發(fā)收緊。2020年最后一天,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,建立銀行
 房地產(chǎn)融資愈發(fā)收緊。2020年最后一天,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款以及個(gè)人住房貸款占比上限。而在此之前,重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)試點(diǎn)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,也就是業(yè)內(nèi)所稱的“三道紅線”。

業(yè)內(nèi)人士表示,從“三道紅線”到“五檔分類”,從資金需求側(cè)到資金供給側(cè),房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管進(jìn)一步升級(jí)。在2021年,房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒔?jīng)歷比以往更多的考驗(yàn),更多房企將主動(dòng)“降負(fù)”,全年融資規(guī)模料保持低位運(yùn)行。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指,在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求,即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。具體來(lái)看,銀行業(yè)機(jī)構(gòu)分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔,房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,此次單獨(dú)對(duì)個(gè)人住房貸款占比設(shè)置上限,也是近年來(lái)首次。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前表示,目前城市居民資產(chǎn)負(fù)債率快速上升,其中房貸是家庭負(fù)債的主要組成部分。業(yè)內(nèi)人士表示,單列個(gè)人住房貸款的“紅線”,對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)意義更為重大。

中國(guó)銀行研究院研究員梁斯對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,從新規(guī)要求看,部分銀行的房地產(chǎn)信貸占比超過(guò)標(biāo)準(zhǔn),2021年的信貸投放結(jié)構(gòu)勢(shì)必將有所調(diào)整,需要控制房地產(chǎn)貸款增速。尤其部分銀行超標(biāo)幅度明顯,需要通過(guò)壓降新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模以滿足監(jiān)管要求。整體看,新規(guī)對(duì)信貸總量影響不大,但房地產(chǎn)貸款增速將有所下降,或?qū)⒌陀谡w貸款增速。

東方金誠(chéng)房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師謝瑞也表示,新規(guī)實(shí)施之后,部分踩線的金融機(jī)構(gòu)或?qū)⑼ㄟ^(guò)更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)、更高的貸款利率來(lái)收縮房貸余額比重,因此房企總體融資規(guī)模將受到限制,融資成本或?qū)⑦呺H上升,房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。“不同房企受此次新規(guī)的影響程度有所不同,部分區(qū)域布局欠佳、債務(wù)負(fù)擔(dān)高、外部支持力度弱的中小型房企受新規(guī)影響較大,金融機(jī)構(gòu)或?qū)⑦M(jìn)一步壓縮其融資額度,提高融資成本,對(duì)其業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。”他說(shuō)。

實(shí)際上,從去年下半年至今,房地產(chǎn)融資的閥門持續(xù)在收緊。去年8月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,其中的融資管理規(guī)則正是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三道紅線”。近期,北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)還正式印發(fā)《北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》,對(duì)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)做出了自律要求,明確不得使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿、挪用其他個(gè)人類貸款資金或信用卡融資用于支付首付款。

業(yè)內(nèi)人士表示,在嚴(yán)監(jiān)管、防風(fēng)險(xiǎn)的背景下,預(yù)計(jì)房企融資難度將進(jìn)一步加大,更多房企也將主動(dòng)“降負(fù)”。

實(shí)際上,試點(diǎn)房企在受到“三道紅線”的監(jiān)管后,通過(guò)債券方式進(jìn)行融資的意愿及能力已經(jīng)明顯下降,融資規(guī)模增速較其他房企大幅減弱。根據(jù)東方金誠(chéng)對(duì)發(fā)債房企的樣本統(tǒng)計(jì),2020年9-12月,樣本房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模合計(jì)1941.97億元,同比增長(zhǎng)86.76%,但“三道紅線”試點(diǎn)的12家房企發(fā)債規(guī)模260.11億元,同比僅增長(zhǎng)7.62%,發(fā)債額度占房企發(fā)債的13.39%,占比同比下降9.85個(gè)百分點(diǎn)。海外債方面,在疫情、匯率、政策等外部環(huán)境影響下,2020年9-12月,樣本房企海外債發(fā)行規(guī)模同比降幅為25.81%,但試點(diǎn)房企發(fā)行海外債同比減少40.74%,降幅更大。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也表示,未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流均將保持緊張態(tài)勢(shì)。上市房企2020年償債規(guī)模約9154億元,同比增長(zhǎng)28.7%,2021年到期債務(wù)規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元,同比增長(zhǎng)36%,歷史性突破萬(wàn)億大關(guān),房企償債壓力繼續(xù)攀升。預(yù)計(jì)在周期性影響下,房企債券融資到期債務(wù)需要3到5年方能實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速。

或許正是感受到未來(lái)的壓力,進(jìn)入2021年,已有部分房企搶跑債市融資。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),房企2021年1月4-6日境內(nèi)外發(fā)行規(guī)模約合人民幣270億元,同比增長(zhǎng)233%。“2021年房企融資新規(guī)與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的集中度管理均處于過(guò)渡期,金融監(jiān)管更趨嚴(yán)格,房企對(duì)金融環(huán)境預(yù)期緊張,故而將會(huì)加快新年發(fā)債節(jié)奏,搶跑債市。”潘浩表示。

業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示,此前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加杠桿的模式將難以繼續(xù)。下一階段,房地產(chǎn)行業(yè)必將轉(zhuǎn)向去杠桿,確保房企負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi),堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

 
 
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