這一輪上漲的原因是什么？未來(lái)，調(diào)控還將升級(jí)嗎？

樓市緣何升溫

一段時(shí)間以來(lái)，一線城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱趨勢(shì)的原因是多方面的。

個(gè)別城市出現(xiàn)的“打新熱”“萬(wàn)人搖”等狀況，其原因在于新建商品住宅限價(jià)，新房?jī)r(jià)格低于同區(qū)域的二手房，一二手住宅價(jià)格倒掛，套利空間大。買(mǎi)到即是賺到，這幾天，深圳一些銀行門(mén)口排起長(zhǎng)隊(duì)，業(yè)內(nèi)人士介紹，這些人是在排隊(duì)打征信報(bào)告，為買(mǎi)房“打新”做準(zhǔn)備。實(shí)際上，只要一二手住宅價(jià)格存在倒掛，就很難澆滅購(gòu)房者從中獲利的欲望。

房?jī)r(jià)的漲跌，與信貸松緊密切相關(guān)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，借經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市，成為此輪一線城市房?jī)r(jià)上漲的原因之一。疫情背景下的2020年，為了給小微企業(yè)紓困，銀行推出了低息的經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品。所謂經(jīng)營(yíng)貸，即借款人以房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，用于公司日常經(jīng)營(yíng)。部分本應(yīng)紓困中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸輾轉(zhuǎn)流入了樓市。

對(duì)于北京、上海等城市的樓市而言，此輪上漲較快的包括核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房，或者是從城市中心的學(xué)區(qū)房上漲開(kāi)始，逐漸向周邊蔓延。受到海外疫情影響，一些打算送孩子去國(guó)外讀書(shū)的家長(zhǎng)改變計(jì)劃，準(zhǔn)備讓孩子留在國(guó)內(nèi)，催生了不少學(xué)區(qū)房需求。同時(shí)，以北京為例，幾年前二胎政策放開(kāi)后出生的孩子，這一兩年將升入小學(xué)。正是由于近幾年幼升小兒童數(shù)量激增，為孩子購(gòu)置學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)也有所增多。

盡管北京市和一些轄區(qū)出臺(tái)了多校劃片、小學(xué)和初中捆綁直升校、建立教育集團(tuán)和分校將優(yōu)質(zhì)的資源向其他區(qū)域共享擴(kuò)張等舉措，教育資源仍難以在短期實(shí)現(xiàn)均衡，這就導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房一直是稀缺資源，給房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)機(jī)會(huì)。

調(diào)控堅(jiān)決有力

這幾天，深圳、上海的樓市調(diào)控政策輪番出臺(tái)。

針對(duì)深圳樓市持續(xù)“高燒”不退的現(xiàn)象，1月22日，深圳對(duì)代持“打新”予以處罰。深圳住建局認(rèn)定，對(duì)華潤(rùn)城四期12名認(rèn)購(gòu)人作出“三暫停”處罰，并將有關(guān)違法違規(guī)線索移送公安機(jī)關(guān)。1月23日，深圳出臺(tái)措施加強(qiáng)購(gòu)房資格審查，對(duì)在申購(gòu)商品住房過(guò)程中，有假離婚、代持、假流水等違規(guī)行為的相關(guān)人員，作出“3年不得在深圳購(gòu)房”的處罰。

上海樓市調(diào)控“滬十條”也在1月21日出臺(tái)，其重點(diǎn)內(nèi)容包括：打擊假離婚炒房，離婚3年內(nèi)的住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)認(rèn)定；增值稅免征年限由2年改為5年，此舉將有助于拉長(zhǎng)二手房上市交易周期；加大商品住房用地供應(yīng)；嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1月25日，上海法拍房也被納入限購(gòu)范圍。

更為“硬核”的調(diào)控政策當(dāng)屬1月29日上海銀保監(jiān)局出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》。

八大措施包括嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等。其中提出，防止消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

就在上海、深圳陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施期間，一則消息引發(fā)了廣泛關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。這無(wú)疑再度釋放出從嚴(yán)調(diào)控的重要政策信號(hào)。

繼深圳、上海之后，1月27日杭州也升級(jí)了樓市調(diào)控措施，從限購(gòu)、限售、稅收調(diào)節(jié)和無(wú)房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。值得一提的是，杭州專(zhuān)門(mén)針對(duì)“打新熱”出臺(tái)措施：中簽率在10%以下的房源限售5年。這意味著“買(mǎi)到就是賺到”的網(wǎng)紅盤(pán)，套利風(fēng)險(xiǎn)升高了。

北京個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了過(guò)熱苗頭，雖然暫時(shí)沒(méi)有引來(lái)調(diào)控政策的升級(jí)，但變化也在發(fā)生。部分中介機(jī)構(gòu)APP上的當(dāng)日成交記錄、成交價(jià)格已經(jīng)悄然下架。有中介機(jī)構(gòu)服務(wù)人員表示，他們接到的要求是嚴(yán)禁向購(gòu)房者傳遞房?jī)r(jià)上漲信號(hào)。不過(guò)，一些中介機(jī)構(gòu)服務(wù)人員也對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲持理性態(tài)度。一位中介服務(wù)人員告訴記者：“我們也不希望房?jī)r(jià)漲得太猛，一旦又調(diào)控了，市場(chǎng)將迅速冰凍。”

1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱(chēng)，為堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，近期市區(qū)住建部門(mén)多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任王飛近期的一番表態(tài)，也足以讓市場(chǎng)提高警惕。他表示，北京將嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介炒房、投機(jī)炒作。

過(guò)熱必有調(diào)控

有人稱(chēng)房地產(chǎn)調(diào)控像“打地鼠”游戲，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)一有苗頭，調(diào)控的錘子就會(huì)立即落下。

房地產(chǎn)調(diào)控的必要性值得反復(fù)強(qiáng)調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有利于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清此前表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，無(wú)論是防范系統(tǒng)性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，還是防范區(qū)域性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，抑或是房地產(chǎn)企業(yè)做好自身的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，都需要建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因，建立相應(yīng)的監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，準(zhǔn)確判斷、及早發(fā)現(xiàn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示，要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控在個(gè)別城市的效果并不明顯，或是短期有效，但過(guò)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲又卷土重來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況復(fù)雜，容易受到金融環(huán)境、信貸政策、教育資源、人才引進(jìn)、房地產(chǎn)周期等諸多因素的影響。這表明，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控負(fù)有主體責(zé)任的地方政府對(duì)市場(chǎng)溫度的感知以及調(diào)控的精準(zhǔn)性都需要提高。

樓市過(guò)熱將必有調(diào)控。有人形象地比喻，未來(lái)樓市調(diào)控一定是稍有苗頭就開(kāi)始“滅火”。