近期，監管出手給長租房市場帶上“緊箍咒”，租客距離心愿成真也更加近了一步。

多城發布新政?

長租房市場迎來嚴控?

今年的政府工作報告在保障好群眾住房需求方面提到，“規范發展長租房市場”；近日發布的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》明確，“完善長租房政策”。

與此同時，《證券日報》記者不完全梳理發現，上海、北京、深圳等多地已陸續出臺住房租賃新政，進一步規范發展長租房市場。

例如，2月4日，上海市住建委等十部門聯合發布《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》明確，住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。2月2日，北京市住建委等五部門聯合發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》明確，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。2月1日，深圳市住房和建設局連發兩條關于規范住房租賃市場的征求意見稿。其中，《關于開展住房租賃資金監管的通知》(征求意見稿)明確，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

政策效應顯現?

租客稱吃下“定心丸”?

嚴監管下，長租房市場出現哪些變化？住房租賃企業、住房租賃中介機構和租客等各相關方感受如何？《證券日報》記者近日就此進行了調查采訪。

3月25日上午，記者以想長租2年為由，線上咨詢了某知名住房租賃企業工作人員，對方告訴記者，“目前租金分為季付和月付兩種付款方式，押金為一個月的房租。租1年與2年沒有區別，只是租金可以維持不變，相當于間接優惠(記者從租客處了解到，一般情況下，該平臺上的房源第二年房租會在前一年的基礎上有所上浮)。”當記者問及是否有租金貸時，該工作人員稱，“沒有，政府不鼓勵租金貸，平臺已下線分期業務。”

隨后，記者在另一家住房租賃企業的線上平臺找到一套北京市房屋的鏈接，并以求租者的身份致電該鏈接上顯示的房屋經紀人，對方介紹，“現在我們只接受租金季付的付款方式，即押一付三。”當記者詢問，“如果長租的話，能否通過半年付或年付的方式換取一些優惠”，對方明確回復：“住建委不允許這樣操作，除了季付，我們沒有其他付款方式。”

不過，記者在調查中注意到，通過住房租賃中介機構直接與業主簽約時，付款方式相對靈活。某知名住房租賃中介機構的房屋經紀人向記者介紹，“我們一般只接受押一付三的付款方式，如果您想半年付且長租的話，我們可以幫您和業主溝通，價格上可能會每月優惠200元左右。”

“長租公寓企業‘爆雷’或‘跑路’事件確實讓我心有余悸，所以，現在租房也格外謹慎。好在政府明確要求不得一次性支付超過三個月的長周期租金，才讓我吃下一顆‘定心丸’，也再不會出現‘房租交完工資所剩無幾’的現象了。”在上海“漂”了近5年的陳歡(化名)告訴記者，政策出臺讓租客權益獲得極大保障。

去年剛去深圳工作的呂澤(化名)在租房方面選擇了某企業下的長租公寓，并與對方簽訂了一年的租房合同，“我就是想找一個固定住所，避免出現中途搬家的情況，以免浪費時間和精力，而且長租比短租價格更優惠。”

呂澤告訴記者，他現在整租的一室一廳租金每月只需2928元，但若選擇短租的話，租金大概將近4000元。談到付款方式，呂澤表示很滿意，“我個人覺得這家企業比較良心，他們是押一付一的形式，而且我也沒有遇到中途漲租金的情況，這對于初入職場的我來說，有足夠的能力支付。”

規范長租房市場?

還需聚焦五大發力點?

“春節后租賃市場迎來旺季，北上廣深出臺的相關政策聚焦于對租賃市場的監管和規范，嚴格防控租賃企業風險，涵蓋對租賃主體、房源發布、合同備案以及對交易資金、租金貸的監管等，促使中介機構、租賃企業規范化經營。”貝殼研究院高級分析師黃卉對《證券日報》記者表示，多地一方面通過公布違規企業名單，為租客和房東在選擇品牌上提供了指導，另一方面也保障了租客和房東的資金安全，有效提升了租賃市場的規范性。

“當前租賃市場的透明度不斷加強，市場的參與主體會呈多元化發展。”58安居客房產研究院分院院長張波向《證券日報》記者分析稱，通過強化推進租賃房源的公開透明，有利于解決房源信息虛假問題、增強租金調控抓手，透明度增強也有利于對租賃房源供給方更有前瞻性把控，指導多方主體更好地布局市場。

談及接下來規范發展長租房市場還需從哪些方面發力，張波建議，一方面需要提升住房租賃信息化建設水平。由于租賃相關信息的備案不及時，甚至大量租賃信息完全沒有同步到“政府側”，未來完善租賃住房數據庫信息顯得尤為重要，在此基礎上需要優化和升級租賃平臺；另一方面，對租金水平進行合理調控需更精細化，包括租金的參考價，租金變動的限定范圍等，都需要在不斷推進中“建設”。

“今年政策發力點在于推進租賃立法、金融及稅收支持、租購同權等多個方面，”在黃卉看來，一是要加快推動租賃立法，從租賃雙邊、經營機構等方面不斷推動行業監管的制度化、常態化，通過主體登記、經營行為規范、降低企業杠桿率、建立企業信用制度等方式，逐步形成長期穩定的租賃市場。二是供給側優化，通過盤活存量、建設增量的方式優化租賃房源的供給總量和結構。三是需加大對小戶型、低租金的租賃房源的支持，以確保新市民、年輕人等特別是從事基本公共服務的群體能夠找到合適房源，安居樂業；同時，加強對于租金水平的指導價格與管理，防止租金水平過快上漲，影響居民的可支付能力。四是為租賃企業提供金融支持及稅收優惠政策。五是繼續穩步推動租購同權，通過放寬落戶條件，優化教育資源的分配方式，減少租購差距或取消與房屋產權的掛鉤，加大對實際居住或繳納社保時長等的衡量，通過保障租客的基本公共服務權利，確保租客的安居。