展望未來，雖然部分地區(qū)房貸政策有所微調(diào)，但購房者還處于觀望階段，市場回暖仍需要時(shí)間?？傮w來看，預(yù)計(jì)在政策相繼落地的背景下，今年下半年市場風(fēng)險(xiǎn)將逐步釋放，行業(yè)發(fā)展逐步趨穩(wěn)。
利好剛需 多地房貸政策調(diào)整
近日，武漢宣布主要銀行機(jī)構(gòu)從3月25日起對新簽約的按揭貸款利率按照首套房5.2%、二套房5.4%執(zhí)行。而在此前，武漢首套房和二套房貸款利率分別為5.63%和5.88%。
事實(shí)上，今年以來已有多地調(diào)整包括首付比例、利率以及公積金貸款額度等方面的房貸政策，居民房貸政策整體更加寬松。
克而瑞研究中心報(bào)告顯示，今年以來已有28地調(diào)整房貸相關(guān)政策。從公積金貸款政策來看，政策調(diào)整主要圍繞提升貸款額度，降低首付比例等。例如，南寧提升公積金可貸款額度，其中，首套房與二套房最高貸款額度分別提高10萬元至70萬元和60萬元。南寧、福州二套房公積金首付比例分別從此前的40%和50%，調(diào)整至30%和40%。自貢調(diào)整對公積金貸款首套房認(rèn)定規(guī)則，無公積金貸款記錄且結(jié)清此前商業(yè)貸款的，可按首套房執(zhí)行。
從商業(yè)銀行房貸來看，多地銀行房貸首付比例降低，房貸利率下行，放款周期縮短。
日前，廣西市場利率定價(jià)自律機(jī)制召開會議，商定下調(diào)部分城市房貸首付比例。其中，南寧市二套房最低首付款比例由40%調(diào)整為30%，北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%。菏澤也重啟二成首付，具體為名下無房貸記錄且名下無房產(chǎn)，可以執(zhí)行最低20%的首付比例，名下有房貸記錄已經(jīng)結(jié)清，家庭名下無房產(chǎn)，可以執(zhí)行最低25%的首付比例。
房貸利率方面，根據(jù)貝殼研究院報(bào)告，3月份103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率、二套利率分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)2019年以來月度最大降幅。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，房地產(chǎn)市場支持合理住房消費(fèi)，降低居民購房門檻，更好地滿足購房者的合理住房需求。但總的來說，堅(jiān)持“房住不炒”，政策并不會走向全面刺激樓市。
業(yè)內(nèi)人士表示，與此前房貸利率相比，繼續(xù)利率下調(diào)還有空間。目前大部分首套房貸利率較LPR加點(diǎn)仍在50個(gè)基點(diǎn)以上，甚至部分地區(qū)在利率下調(diào)后加點(diǎn)仍在80基點(diǎn)至100基點(diǎn)。
放款明顯提速 市場預(yù)期仍待修復(fù)
在房貸利率下調(diào)的同時(shí)，各地放款也在提速。貝殼研究院報(bào)告顯示，3月份，103個(gè)重點(diǎn)城市平均放款周期為34天，較2月份縮短4天，接近2020年三季度最快的速度。其中，近五成的城市放款周期不足一個(gè)月。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也表示，放款周期已明顯縮短。北京、上海、廣州均從2021年底的4-6個(gè)月放款周期，提升至目前的一個(gè)月內(nèi)，北京、廣州甚至最快可一周放款。杭州方面從2021年底的2個(gè)月左右縮短至目前的最快一周，合肥更是從去年6個(gè)月以上放款到去年底縮至1到3個(gè)月，目前合肥最快可以做到3天放款。
中國銀行北京分行相關(guān)人士表示，目前房貸抵押登記后一周內(nèi)放款，額度上相對充足，可以滿足客戶需求。建行北京分行相關(guān)人士也表示，目前該行信貸規(guī)模充足。對于客戶的住房貸款申請，將繼續(xù)響應(yīng)國家大力支持民生領(lǐng)域剛需購房需求的號召，房貸投放將根據(jù)整體信貸規(guī)模、符合放款條件的時(shí)間先后順序等進(jìn)行安排。
丁祖昱表示，進(jìn)入4月，部分城市或?qū)⒂瓉聿糠中枨筢尫牛唐趦?nèi)市場仍將處于信貸政策調(diào)整和居民購房信心的博弈之中。
實(shí)際情況也的確如此。根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，從2022年第12周來看，北京、成都、深圳等10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市共計(jì)成交101.8萬平方米，環(huán)比下降7%。較1月周平均成交規(guī)模下跌10%，整體市場熱度距離恢復(fù)正常仍有較大距離。
多銀行未來在房貸投放上將保持力度
銀行接下來在涉房貸款尤其是房貸業(yè)務(wù)上將采取什么策略？從日前多個(gè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)來看，在“房住不炒”的基調(diào)下，銀行將更好地滿足購房者的合理住房需求，在房貸投放上保持一定力度。
針對涉房類貸款，光大銀行副行長楊兵兵表示，光大銀行一直堅(jiān)持著“房住不炒”的定位，在房地產(chǎn)行業(yè)的客戶準(zhǔn)入和集中度管理上，一直都保持審慎態(tài)度。2021年，光大銀行涉房類資產(chǎn)占比低于可比同業(yè)的平均水平，房地產(chǎn)貸款整體占比為27.5%，個(gè)人住房貸款占比為20%，距離監(jiān)管規(guī)定上限還有一定空間。談及2022年涉房類貸款策略尤其是房貸策略，楊兵兵說，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，而且將因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
招商銀行副行長汪建中在該行業(yè)績發(fā)布會上表示，招行最近在加大按揭貸款的投放力度和營銷力度，希望能夠保持一定量的增長。“會通過線上方式更便捷地觸達(dá)客戶，在定價(jià)方面出臺優(yōu)惠，把量保持住。”他說。
興業(yè)銀行計(jì)劃財(cái)務(wù)部總經(jīng)理賴富榮在該行2021年業(yè)績發(fā)布會上表示，“把握部分區(qū)域住房融資市場回暖趨勢，我們要通過加強(qiáng)產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新和作業(yè)流程優(yōu)化，提升住房按揭業(yè)務(wù)的市場競爭力。”
多數(shù)銀行認(rèn)為，盡管短期內(nèi)有一些風(fēng)險(xiǎn)釋放，但是這只是長期趨勢下的短期波動，未來房地產(chǎn)行業(yè)會逐步趨穩(wěn)，銀行也將積極滿足房地產(chǎn)市場合理的資金需求。“多地房地產(chǎn)利好政策開始出現(xiàn)，市場信心有所恢復(fù)，房地產(chǎn)融資環(huán)境逐步改善。”中信銀行副行長胡罡表示，中信銀行未來一是在存量上做好風(fēng)險(xiǎn)摸排，一戶一策采取風(fēng)險(xiǎn)摸排措施；二是在增量上支持保障性住房以及改善型的住宅項(xiàng)目剛需，同時(shí)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)對困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行并購。