“2021年，百強房企‘增收不增利’日趨嚴重，凈利潤率、凈資產收益率均值分別為9.8%、8.1%，較2020年分別下降2.2個、1.8個百分點。” 中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，地價高企和房地產去金融化限制房企盈利空間，未來1年至2年內，行業或仍將處在降利時代。
毛利率降至20%
“縮表出清”進行時，房地產行業“唯規模論”已不再適用，“做大而做不強”的房企已陷入流動性危機。在行業低迷時刻，經過復盤、反思與檢討，房企掌舵人開始意識到，房地產行業靠“激進”高杠桿驅動發展的時代已結束。
相比以往業績說明會上“銷售目標”是主角，今年“均好型”頭部房企均在釋放一個信息：以利潤為導向降本增效，變利潤而非規模為KPI考核目標，投資拿地以IRR(內部收益率)為準繩，以非房開業務挖利潤蓄水池。
釋放這一信息的背后，是土地紅利和金融紅利褪去后，行業盈利能力下滑至比肩制造業，并由此帶來的深刻檢視。
以2021年財報數據為樣本，上述25家房企毛利率全部下跌，下跌范圍從0.01個百分點到17個百分點不等，即便有“利潤王”之稱的中海地產亦下跌超6個百分點；若以行業過往共識的25%毛利率紅線計，僅龍湖集團、中海地產等7家邁過紅線，若將毛利率紅線降至20%(業內共識為“新紅線”)，則有14家房企過線。
回溯過往3年地產行業平均利潤率數據來看，據國金證券統計，2018年至2020年，房地產企業的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴大。從目前發布的2021年業績公告來看，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率為8.21%；而制造業在2021年的毛利率水平為20.53%，凈利率為7.96%。
躍過“青銅時代”邁入“黑鐵時代”的預判，依據或許在此。所以，交上歸母凈利潤幾乎腰斬的成績單后，萬科董事局主席郁亮在業績說明會上花了28分鐘反思和剖析，畢竟這是公司上市31年中第3次出現凈利潤下滑。同時，萬科的毛利率也降至21.8%，剛剛擦過新紅線。
“大家都對毛利率水平回歸到20%左右或者20%以上是一個共識。”華潤置地總裁李欣表示，“每家公司的情況不一樣，但是對毛利率水平的目標沒有太大差異，回歸到30%甚至以上不太可能。”
“2021年龍湖集團整體毛利率是25%，地產開發板塊為23%，這在行業內比較靠前。未來1年至2年內，2017年和2018年土地市場熱時所拿項目會陸續進入結算通道，預計地產開發毛利率會維持20%水平，集團整體毛利率希望保持25%。”龍湖集團CEO陳序平向《證券日報》記者表示，如果土地市場高杠桿出清，且持續獲取價格較低地塊的話，地產板塊毛利率未來或可得到修復。
“過去，職業經理人投資拿地KPI以‘量’定，保規模話語權為先，投資質量為次要，即便2%凈利潤率仍要硬頭皮拿地，導致財務風控不到位，短期償債能力不足，造成‘千億元房企’突破40家，市值破千億元卻不足三分之一。”一位房企投拓條線內部人士向《證券日報》記者表示，經過這一輪現實的沖擊和檢討，一元錢究竟能產生多高效率、創造多少利潤和多少市值，是掌舵人不得不思考和面對的新課題。
未來估值的支撐在哪里
從當下供需兩側調結構舉措來看，開發仍舊是目前多數房企的主營業務，也依然對利潤池具有決定性作用，但僅靠開發而無運營和服務性業務，無法在不脫離客戶基礎和能力圈范圍內去開拓房地產新發展模式，亦無法支撐“有質量的發展”。
兩個前提非常重要，一是2021年城市化率升至64.72%，商品房銷售額18萬億元，這或許已經觸及天花板，正如郁亮所說，“我們要在‘天花板’到來之前做好布局”；二是下場玩家雖然會減少，但若核心還按照“以速度為規模加法，以杠桿為乘法”的老玩法發展，終究會“退”出績優生陣營，估值也無法獲得投資者充分認可。
以4月6日收盤價計，A股及H股共7家房企總市值均超過1000億元，萬科A為2467億元、中國海外發展2341億元、華潤置地2257億元、保利發展為2190億元、龍湖集團2117億元、招商蛇口為1290億元以及碧桂園1221億元。
據《證券日報》記者觀察，站上2000億元市值陣營的房企具備四個共性特征：一是財務盤面穩健，比如凈利潤規模均超過200億元，毛利率均超過20%，均是綠檔房企；二是非房開收入占比逐漸提升，其高毛利率水平拉高公司盈利空間；三是土地儲備多集中在一、二線城市；四是評級穩定，PE倍數高。
在業內看來，如同龍湖集團、華潤置地以及中海地產等房企一樣，以非房開業務為核心的多元業務已經做強且步入收獲期，成為集團穩定現金流來源，且其細分板塊“學費”多已交完，商業模式及其可復制模型均已跑通，已具備探索房地產新發展模式的能力，這既是布局未來，也是從長期主義理念出發，用戰略定力練就穿越周期的能力，亦是資本市場給予高估值的核心要素之一。
“房地產行業進入降利時代后，高周轉高負債的傳統模式已不再適用，規模也不再是取勝關鍵，行業向著高質量發展邁進，財務穩健和經營水平成為房企必須關注的重點因素。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，展望后市，在行業集中度提升以及競爭加劇的背景下，經營管理水平優異、財務狀況穩健、多元化發展路徑清晰的房企將更有可能享有高估值、高市盈率。