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地產(chǎn)行業(yè)邁入降利時(shí)代 毛利率20%成新紅線?

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2022-04-07  來源:蘭格鋼鐵網(wǎng)  瀏覽次數(shù):512
 
核心提示:截至4月6日,以曾跨入千億元俱樂部(按全口徑銷售額計(jì))的25家上市房企2021年財(cái)報(bào)(包括未經(jīng)審計(jì)業(yè)績(jī))為樣本,《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)
 截至4月6日,以曾跨入“千億元俱樂部”(按全口徑銷售額計(jì))的25家上市房企2021年財(cái)報(bào)(包括未經(jīng)審計(jì)業(yè)績(jī))為樣本,《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等6家公司歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)均超過200億元。其中,龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂和金輝控股5家該指標(biāo)同比增長(zhǎng),其余20家全部下跌。

“2021年,百?gòu)?qiáng)房企‘增收不增利’日趨嚴(yán)重,凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為9.8%、8.1%,較2020年分別下降2.2個(gè)、1.8個(gè)百分點(diǎn)。” 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,地價(jià)高企和房地產(chǎn)去金融化限制房企盈利空間,未來1年至2年內(nèi),行業(yè)或仍將處在降利時(shí)代。

毛利率降至20%

“縮表出清”進(jìn)行時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)“唯規(guī)模論”已不再適用,“做大而做不強(qiáng)”的房企已陷入流動(dòng)性危機(jī)。在行業(yè)低迷時(shí)刻,經(jīng)過復(fù)盤、反思與檢討,房企掌舵人開始意識(shí)到,房地產(chǎn)行業(yè)靠“激進(jìn)”高杠桿驅(qū)動(dòng)發(fā)展的時(shí)代已結(jié)束。

相比以往業(yè)績(jī)說明會(huì)上“銷售目標(biāo)”是主角,今年“均好型”頭部房企均在釋放一個(gè)信息:以利潤(rùn)為導(dǎo)向降本增效,變利潤(rùn)而非規(guī)模為KPI考核目標(biāo),投資拿地以IRR(內(nèi)部收益率)為準(zhǔn)繩,以非房開業(yè)務(wù)挖利潤(rùn)蓄水池。

釋放這一信息的背后,是土地紅利和金融紅利褪去后,行業(yè)盈利能力下滑至比肩制造業(yè),并由此帶來的深刻檢視。

以2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)為樣本,上述25家房企毛利率全部下跌,下跌范圍從0.01個(gè)百分點(diǎn)到17個(gè)百分點(diǎn)不等,即便有“利潤(rùn)王”之稱的中海地產(chǎn)亦下跌超6個(gè)百分點(diǎn);若以行業(yè)過往共識(shí)的25%毛利率紅線計(jì),僅龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)等7家邁過紅線,若將毛利率紅線降至20%(業(yè)內(nèi)共識(shí)為“新紅線”),則有14家房企過線。

回溯過往3年地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率數(shù)據(jù)來看,據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì),2018年至2020年,房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%,跌幅逐年擴(kuò)大。從目前發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)公告來看,平均毛利率為18.74%,平均凈利潤(rùn)率為8.21%;而制造業(yè)在2021年的毛利率水平為20.53%,凈利率為7.96%。

躍過“青銅時(shí)代”邁入“黑鐵時(shí)代”的預(yù)判,依據(jù)或許在此。所以,交上歸母凈利潤(rùn)幾乎腰斬的成績(jī)單后,萬科董事局主席郁亮在業(yè)績(jī)說明會(huì)上花了28分鐘反思和剖析,畢竟這是公司上市31年中第3次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑。同時(shí),萬科的毛利率也降至21.8%,剛剛擦過新紅線。

“大家都對(duì)毛利率水平回歸到20%左右或者20%以上是一個(gè)共識(shí)。”華潤(rùn)置地總裁李欣表示,“每家公司的情況不一樣,但是對(duì)毛利率水平的目標(biāo)沒有太大差異,回歸到30%甚至以上不太可能。”

“2021年龍湖集團(tuán)整體毛利率是25%,地產(chǎn)開發(fā)板塊為23%,這在行業(yè)內(nèi)比較靠前。未來1年至2年內(nèi),2017年和2018年土地市場(chǎng)熱時(shí)所拿項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道,預(yù)計(jì)地產(chǎn)開發(fā)毛利率會(huì)維持20%水平,集團(tuán)整體毛利率希望保持25%。”龍湖集團(tuán)CEO陳序平向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,如果土地市場(chǎng)高杠桿出清,且持續(xù)獲取價(jià)格較低地塊的話,地產(chǎn)板塊毛利率未來或可得到修復(fù)。

“過去,職業(yè)經(jīng)理人投資拿地KPI以‘量’定,保規(guī)模話語權(quán)為先,投資質(zhì)量為次要,即便2%凈利潤(rùn)率仍要硬頭皮拿地,導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)控不到位,短期償債能力不足,造成‘千億元房企’突破40家,市值破千億元卻不足三分之一。”一位房企投拓條線內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,經(jīng)過這一輪現(xiàn)實(shí)的沖擊和檢討,一元錢究竟能產(chǎn)生多高效率、創(chuàng)造多少利潤(rùn)和多少市值,是掌舵人不得不思考和面對(duì)的新課題。

未來估值的支撐在哪里

從當(dāng)下供需兩側(cè)調(diào)結(jié)構(gòu)舉措來看,開發(fā)仍舊是目前多數(shù)房企的主營(yíng)業(yè)務(wù),也依然對(duì)利潤(rùn)池具有決定性作用,但僅靠開發(fā)而無運(yùn)營(yíng)和服務(wù)性業(yè)務(wù),無法在不脫離客戶基礎(chǔ)和能力圈范圍內(nèi)去開拓房地產(chǎn)新發(fā)展模式,亦無法支撐“有質(zhì)量的發(fā)展”。

兩個(gè)前提非常重要,一是2021年城市化率升至64.72%,商品房銷售額18萬億元,這或許已經(jīng)觸及天花板,正如郁亮所說,“我們要在‘天花板’到來之前做好布局”;二是下場(chǎng)玩家雖然會(huì)減少,但若核心還按照“以速度為規(guī)模加法,以杠桿為乘法”的老玩法發(fā)展,終究會(huì)“退”出績(jī)優(yōu)生陣營(yíng),估值也無法獲得投資者充分認(rèn)可。

以4月6日收盤價(jià)計(jì),A股及H股共7家房企總市值均超過1000億元,萬科A為2467億元、中國(guó)海外發(fā)展2341億元、華潤(rùn)置地2257億元、保利發(fā)展為2190億元、龍湖集團(tuán)2117億元、招商蛇口為1290億元以及碧桂園1221億元。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察,站上2000億元市值陣營(yíng)的房企具備四個(gè)共性特征:一是財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健,比如凈利潤(rùn)規(guī)模均超過200億元,毛利率均超過20%,均是綠檔房企;二是非房開收入占比逐漸提升,其高毛利率水平拉高公司盈利空間;三是土地儲(chǔ)備多集中在一、二線城市;四是評(píng)級(jí)穩(wěn)定,PE倍數(shù)高。

在業(yè)內(nèi)看來,如同龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地以及中海地產(chǎn)等房企一樣,以非房開業(yè)務(wù)為核心的多元業(yè)務(wù)已經(jīng)做強(qiáng)且步入收獲期,成為集團(tuán)穩(wěn)定現(xiàn)金流來源,且其細(xì)分板塊“學(xué)費(fèi)”多已交完,商業(yè)模式及其可復(fù)制模型均已跑通,已具備探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的能力,這既是布局未來,也是從長(zhǎng)期主義理念出發(fā),用戰(zhàn)略定力練就穿越周期的能力,亦是資本市場(chǎng)給予高估值的核心要素之一。

“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降利時(shí)代后,高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的傳統(tǒng)模式已不再適用,規(guī)模也不再是取勝關(guān)鍵,行業(yè)向著高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn),財(cái)務(wù)穩(wěn)健和經(jīng)營(yíng)水平成為房企必須關(guān)注的重點(diǎn)因素。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,展望后市,在行業(yè)集中度提升以及競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下,經(jīng)營(yíng)管理水平優(yōu)異、財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健、多元化發(fā)展路徑清晰的房企將更有可能享有高估值、高市盈率。

 
 
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