房地產市場回暖

“根據石家莊政府最新的房產政策規定，現在樓盤沒有封頂、五證不全的情況下不允許預售售賣，防止沒有封頂就預售而出現爛尾現象，目前限購已經取消，且降低了首付比例，由原來的三成降低至最低二成起。”浙江綠城石家莊分公司的房產銷售經理郭一凡向記者介紹，石家莊全域將原首套首付比例30%，二套首付比例60%降至首套20%、二套 30%的首付比例，首付比例的下降也激活了一部分市場需求。“目前石家莊流量最大的樓盤也是賣的最火的樓盤是紅星街高原森林城，它的優勢是優惠幅度大且屬于剛需房，缺點是小區人口密度大，容積率很高，受政策影響，剛需性住房的銷售呈現逐步回暖的態勢，但改善性住房變化不大。”據統計，今年前5個月石家莊商品住宅的主力戶型為90~120㎡，面積低于90㎡的成交套數占比同比上升最多為13.11個百分點，90~120㎡的成交套數占比同比下降5.71個百分點，但占比最多達32.9%；120-160㎡的成交套數占比同比下降最多為6.7個百分點。成交總價在100萬以內的成交套數占比最多為31.91%；其次為100萬~150萬成交套數占比為26.33%，同比上升6.75個百分點；總價為150萬~200萬成交套數占比為18.06%，同比下降2.54個百分點，這一組數據恰恰印證了這一現象。

“隨著我國經濟面好轉，房地產利好政策措施的實施，以及各類購房需求的積累，房地產市場將回歸到合理水平。”河北省住宅與房地產業協會會長曲俊義在6月25日召開的河北住房博覽會上對未來房地產市場的走勢給出了預測。這場“線上+線下”的住房博覽會集合了石家莊城發投集團、保利集團、萬科集團、天山集團等12 家知名房企，吸引了眾多市民咨詢，為房地產市場的回暖提前做了熱身。石家莊市華夏房地產公司總工程師常聚英在接受記者采訪時表示：”石家莊雖然近期也有部分政策出臺，但市場反饋仍較為冷淡，預期恢復還需要一段時間。”常總認為，雖然從短期來看，房地產市場已經觸底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。當前地產政策放松主要仍集中在三四線城市，預計未來將有更多一二線城市迎來二套住房政策放松，限購限貸條件也有望進一步放寬并有效提振地產銷售。市場普遍認為，2022年下半年，隨著利好政策不斷出臺，購房需求會得到進一步釋放，市場景氣度也將逐步回升。

鋼貿商咬牙堅持

“三年的疫情持續給鋼市帶來沉重打擊，目前鋼貿商也都是在咬牙堅持。”在石家莊和平路的白佛鋼材市場，多數接受采訪的鋼貿商表達了無奈的情緒。“底薪已經降低了一半，半年來基本沒有任何提成收入。”一位在鋼貿行業從事了近十年的老銷售員向記者表示，由于前期疫情的管控，市場一天也沒有幾個客戶來訪，靠配貨生存的鋼貿銷售員已經走了一大半，受整體大環境限制，暫時沒有找到別的工作機會，只能在市場上“守株待兔”式銷售。“眾合達每天都有出貨，可以問一下他們的情況。”“面對銷售的主要客戶——房地產行業的萎靡，確實給我們的銷售帶來了很大的影響，多數仍為以前的老客戶，雖然出貨量不多，但仍在維持經營。“記者在采訪到該公司的張經理時他也表達了同樣的無奈，針對當前的房地產市場政策的利好，他表示并不看好，”因為疫情的影響，導致各項成本的增加，人工、場地費、電費、物流費用都居高不下，甚至于在去年停業的大部分時間里，場地租金也沒有下降一分錢，本就利潤單薄，成本的高企讓我們很難賺到錢，目前也是勉強度日，疫情的影響將呈會持續產生，鋼貿行業很艱難“。張經理表示，本該迎來“金三銀四”的鋼材市場，因為房地產市場的冷清本就需求不震，后又遭遇唐山、廊坊等地的路段管控，好不容易有人要貨的時候，要么是找不到貨車，要么是找不到司機，司機和貨車好不容易都配齊了，又遇上了公路限行勸返，一波一波的打擊，令他們舉步維艱。據透露，目前全國20萬家的中小型鋼貿商企業面臨資金不足經營困難的窘境，鋼企生產成本的上升也進一步擠壓著鋼貿商的利潤空間，全國的鋼貿市場都籠罩著一層悲觀的情緒。

"房地產行業的變化也可以看做是鋼需波動的晴雨表，房地產行業有了回暖跡象，這有助于修復市場悲觀情緒。"好運虎黑色系產業研究總監李玥瀅表示，房地產行業每年的鋼材消費需求量基本在3億噸左右，在所有下游用鋼行業中需求規模最大，常年占比在50%以上如今，在各項密集政策刺激下，房地產行業有了回暖跡象，這有助于修復市場悲觀情緒，強化市場對于房地產行業的需求預期，進而推進市場庫存去化，利好鋼價的階段性筑底和價格修復反彈。

據調查，房地產行業6月份有44.53%的調研企業表示開工率不足，49.87%的調研企業表示開工正常，1.78%的調研企業表示滿負荷生產，3.82%的調研企業表示開工不足或停工。6月份房地產和基建行業整體開工情況有所好轉，7月份預計鋼材采購量將比6月份有小幅度的增加。但影響鋼材市場需求最大的兩個行業景氣度仍處于低位，房地產用鋼無法恢復到往年水平已成定局，對鋼材市場需求增量切莫抱有太大希望。據統計，目前庫存仍高于近年同期，五大品種總庫存高達2221.18萬噸，鋼廠主動控產情緒濃厚，五大鋼材品種產量環比延續下行，螺紋鋼減產尤為突出，預計后期鋼材產量或繼續回落。

對鋼市拉動有限

“房地產回暖對鋼市的拉動有限，不宜期待過高。”李玥瀅在談到房地產回暖給鋼市帶來的影響時談到，”就發展周期而言，房地產行業已經過了市場邊際擴張的窗口，市場整體進入存量市場階段。因而，當前房地產行業的回暖更多是弱勢修復和復蘇，即使有政策的不斷加持和刺激，市場的景氣度也很難恢復到黃金時期的水平，后期房地產行業新開工面積環比將出現一定程度增長，但整體回升幅度有限，對于鋼材市場的需求直接拉動空間有限，因此，對于房地產行業的回暖不宜期待過高。“

李玥瀅提出，需要注意的是，當前房地產行業的回暖仍局限在前端的銷售數據方面。和鋼需有直接關聯的新開工面積和拿地情況并未出現明顯增長和抬升。因此，就短期而言，房地產銷售數據回暖對鋼材市場的需求回升作用有限。從開發商資金緩解到施工進度提速，新開工面積增加，最少需要三個月左右的時間，因此，房地產回暖的需求拉動兌現窗口期啟動時間最早應該在今年的9月份左右，集中釋放可能在第四季度，短期內更多是情緒層面的提振，對鋼市的實際拉動有限。

而就目前的市場來看，經歷了一輪恐慌性下跌后，目前市場進入到階段性修復反彈周期，黑色系多品種出現不同程度反彈。只是，就目前的市場來看，市場庫存仍處于歷史高位，去庫存化進程緩慢，基本面供需矛盾突出，鋼廠減產自救存在很大不確定性，供給收縮空間有限，但在高溫多雨天氣影響下，需求回落明顯，前期滯后需求兌現已被證偽，需求的負反饋作用明顯，在這種情況下，短期內鋼價有反彈機會但并不具備反轉條件。

中物聯鋼鐵物流專業委員會調查、發布的2022年6月份鋼鐵行業PMI為36.2%，環比下降4.6個百分點，鋼鐵行業運行較為低迷。從分項指數變化來看，疫情帶來的影響仍有所持續，下游需求收縮，帶動鋼材價格整體下行，鋼廠生產下降。預計7月份，市場需求整體繼續偏弱運行，鋼廠生產保持低位運行，鋼材和原材料價格低位震蕩。

在談到未來鋼市操作時，李玥瀅認為市場更多會在高位震蕩調整行情中等待新的突破方向到來，建議不要盲目抄底或追漲，穩健經營才是最好選擇。