從需求端看，房貸利率下降有助于減少購房者的財務成本，進而可能帶動需求回暖。8月22日，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）從4.45%降至4.3%。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個基點”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會引發(fā)需求端快速反彈嗎？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散發(fā)影響，部分居民的收入出現(xiàn)較大波動甚至無法按時還房貸。此時降低房貸利率，更大的作用在于幫助受困個體渡過難關，而非強烈刺激市場需求。

需注意，除了需求端，供給端也發(fā)生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地產(chǎn)企業(yè)的中長期貸款利率也隨之下降。從短期看，這有助于降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為“保交樓”創(chuàng)造條件。從中長期看，融資成本降低能夠減少房企的生產(chǎn)成本，加之監(jiān)管部門已多次提出“保障房地產(chǎn)合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)回暖，從而增加供給。

分析了需求端、供給端，我們再來看價格預期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響，是因為它關乎價格預期，而預期又是影響住房價格的重要變量。購房者在實際判斷的過程中通常會形成兩類預期，即適應性預期和理性預期。前者是指，購房者可能基于過去的住房價格趨勢，形成對未來住房價格的預期；后者是指，購房者可能基于各種信息而非僅僅是過去趨勢形成對未來住房價格的預期。預期穩(wěn)則價格穩(wěn)、市場穩(wěn)。當前，不論是房貸利率下降，還是保障房地產(chǎn)合理融資需求，都是穩(wěn)定預期的必要舉措。

由此可見，若價格預期穩(wěn)定且需求端、供給端均有所回暖，房價將保持平穩(wěn)走勢。因此，由房貸利率下降直接得出房價上漲的結論，這并不科學。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實體經(jīng)濟融資成本、提振市場主體信心、促進信貸有效需求回升；與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降，其主要作用是幫助購房者節(jié)約利息、增加可支配收入，從而提振消費預期。二者協(xié)同發(fā)力，進一步鞏固經(jīng)濟恢復基礎，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

接下來，各地要堅持“房住不炒”定位，在遵守全國房貸利率下限的基礎上，結合自身實際情況，如區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結構、人口特征等，因地制宜執(zhí)行好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，保障房地產(chǎn)合理融資需求，加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。