11月2日，萬(wàn)科發(fā)布簡(jiǎn)報(bào)稱，自9月份銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，公司新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目5個(gè)，需支付權(quán)益地價(jià)款77.89億元。此前一天，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至10月份，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額11229億元，同比下降50.2％，降幅連續(xù)5個(gè)月維持收窄態(tài)勢(shì)。
“土地市場(chǎng)整體上處于低迷狀態(tài)，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回暖。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企資金鏈整體偏緊，債務(wù)違約事件時(shí)有發(fā)生，金融機(jī)構(gòu)對(duì)部分房企融資支持減弱，開(kāi)發(fā)商多倚重銷售回款補(bǔ)充現(xiàn)金流，這些資金多用于還債或者日常經(jīng)營(yíng)。如此格局下，有短期流動(dòng)性困難，以及近期將面臨到期債務(wù)償還壓力的房企，首要策略就是縮減投資，甚至?xí)和Ｄ玫亍?/span>
10強(qiáng)房企
新增貨值占總貨值50%
今年10月份，7個(gè)城市扎堆進(jìn)行集中供地，多城宅地以底價(jià)成交為主，房企拿地策略進(jìn)一步分化。
據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)九成50強(qiáng)房企10月份無(wú)投資，2022年至今投資暫停企業(yè)超過(guò)30家。三季度以來(lái)，拿地相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)等房企，10月份也放緩了投資腳步，僅有保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)等規(guī)模房企加大投資力度，如龍湖集團(tuán)單月新增拿地金額近90億元，創(chuàng)年內(nèi)新高。
另一組數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)房企新增總貨值的比例已經(jīng)達(dá)到50%。同時(shí)，躋身今年前十個(gè)月銷售榜TOP10房企中，有6家同樣位列新增貨值榜TOP10內(nèi)，重合度較高，說(shuō)明當(dāng)前銷售仍正常維持的規(guī)模房企是拿地大戶。
此外，從新增貨值TOP10房企來(lái)看，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、招商蛇口、萬(wàn)科以及綠城中國(guó)新增貨值均超過(guò)了千億元?？傮w來(lái)看，新增貨值長(zhǎng)期集中于銷售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增貨值僅占25%。
在李宇嘉看來(lái)，當(dāng)前具備拿地能力的房企主要有以下幾類：一是央企國(guó)企等穩(wěn)健型房企；二是部分有央企國(guó)企參股的混改房企；三是地方國(guó)資平臺(tái)企業(yè)；四是部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。
“當(dāng)前具備拿地意愿和拿地能力的企業(yè)主要以央企國(guó)企、區(qū)域深耕企業(yè)以及部分地方性中小房企為主。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，央企國(guó)企具備融資優(yōu)勢(shì)，抓緊土地市場(chǎng)底部適度補(bǔ)充資源有助于在市場(chǎng)回暖后搶占先機(jī)；區(qū)域深耕企業(yè)在優(yōu)勢(shì)城市精準(zhǔn)拿地，擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；部分地方性中小房企緊抓拿地窗口期，儲(chǔ)備土地資源。
“這些逆市拿地房企有一定共性特征，即多是偏穩(wěn)健型房企。”李宇嘉表示，從財(cái)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，一是杠桿率較低，現(xiàn)金流相對(duì)充裕；二是金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)對(duì)其信用狀況和償債能力較為認(rèn)可，有融資現(xiàn)金流進(jìn)賬；三是在多家“千億房企”債務(wù)違約的市場(chǎng)格局中，穩(wěn)健型房企對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，保交付信用度更高，因此在銷售市場(chǎng)有話語(yǔ)權(quán)，銷售現(xiàn)金流回流規(guī)模更大速度更快。
地鐵公司大手筆拿地
成土拍市場(chǎng)“生力軍”
在今年的土拍市場(chǎng)上，地鐵公司開(kāi)始嶄露頭角，這是一個(gè)值得關(guān)注的新現(xiàn)象。
9月28日，沈陽(yáng)進(jìn)行第二次集中供地，此次成交的10宗地塊中，8宗均由沈陽(yáng)地鐵經(jīng)營(yíng)有限公司所屬全資子公司獲得，成交額約為43億元，占總成交額比例接近九成。
另?yè)?jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月份至10月份，廣州地鐵集團(tuán)、廈門(mén)軌道交通、深圳地鐵集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、杭鐵集團(tuán)、沈陽(yáng)地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)位列拿地金額前100企業(yè)，合計(jì)拿地金額約572億元。其中，廣州地鐵集團(tuán)、廈門(mén)軌道交通拿地金額均超百億元，深圳地鐵集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、杭鐵集團(tuán)均超50億元。
“這些城市多數(shù)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集區(qū)域，對(duì)城市內(nèi)部交通需求較高，軌道交通處在快速發(fā)展期，地鐵公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的任務(wù)量較大。”劉水表示，同時(shí)，地鐵開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求量大，普惠性公共交通使得公司依賴政府補(bǔ)貼，其拿地主要目標(biāo)是通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)反哺地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)然，地鐵公司具備一定的資金優(yōu)勢(shì)，且在TOD（站城一體化開(kāi)發(fā)）模式開(kāi)發(fā)方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
“具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)能力的地鐵公司可能會(huì)選擇獨(dú)立完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；而部分地鐵公司開(kāi)發(fā)能力較弱，可能會(huì)選擇與房企進(jìn)行合作。如萬(wàn)科收購(gòu)上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司項(xiàng)目公司上海廣欣投資50%股權(quán)，開(kāi)發(fā)了上海萬(wàn)科·天空之城項(xiàng)目。”劉水稱，總體而言，當(dāng)前，地鐵公司的開(kāi)發(fā)模式仍是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其商業(yè)模式本質(zhì)未發(fā)生顯著改變。
“除了常規(guī)的商業(yè)模式外，地鐵站建設(shè)對(duì)于地段的升值有直接影響。”東高科技高級(jí)投資顧問(wèn)畢然向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，地鐵公司對(duì)于地鐵站的建設(shè)進(jìn)度有天然的優(yōu)勢(shì)，在招投標(biāo)過(guò)程中對(duì)于工期的準(zhǔn)確性要強(qiáng)于其他房企，有利于后期的招商引資。加上后期的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，地鐵公司愿意在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)進(jìn)行布局。
事實(shí)上，地鐵公司布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并非新鮮事，但成為土拍市場(chǎng)的常客卻不太尋常，其背后與當(dāng)下土地價(jià)格低不無(wú)關(guān)系。
“以往公司也關(guān)注土拍，但通常因?yàn)榈貎r(jià)太高而沒(méi)有下場(chǎng)拿地，總是怕開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，期間會(huì)受樓市周期性波動(dòng)影響投資回報(bào)率，但今年公司對(duì)拿地興趣比較濃。”某地鐵公司相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，目前正關(guān)注一些地鐵線路規(guī)劃較多的城市，比如成都，公司希望以TOD模式參與開(kāi)發(fā)，不排除會(huì)參與土拍。
那么，地鐵公司成為土地市場(chǎng)“生力軍”之一背后是何邏輯？李宇嘉表示，一方面，區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)逐漸成為土地出讓的重點(diǎn)；另一方面，熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段，地鐵修建和運(yùn)營(yíng)需要沉淀大量資金，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可給地鐵建設(shè)及運(yùn)營(yíng)輸血，成為支撐地鐵開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。再者，地鐵公司的實(shí)力相對(duì)雄厚，低價(jià)拿下地鐵周邊地塊，待地鐵開(kāi)通后再賣房子，溢價(jià)率會(huì)比較高。