業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于信托擁有自身逆周期優(yōu)勢(shì)，在《通知》的鼓勵(lì)下，可以有效支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。但未來(lái)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的大方向不會(huì)發(fā)生改變，監(jiān)管總體上對(duì)房地產(chǎn)信托的要求依然保持審慎態(tài)度。信托機(jī)構(gòu)依然需要加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托的良性發(fā)展。

并非實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管導(dǎo)向轉(zhuǎn)變

記者梳理《通知》發(fā)現(xiàn)，其中主要從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作出了政策指引，一是支持信托貸款存量融資合理展期，二是對(duì)信托支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需提出了范圍限定。

《通知》鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

“房地產(chǎn)信托一直是房企融資的重要渠道之一，由于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升，近年來(lái)房地產(chǎn)信托進(jìn)入雷區(qū)，信托業(yè)也因此受到較大影響。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理?xiàng)詈Ｆ綄?duì)記者表示，《通知》及其前后出臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，將改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性狀況。對(duì)信托公司而言，為解決房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供了空間，一定程度上減緩了經(jīng)營(yíng)壓力。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)信托是否會(huì)有所回暖，某大型信托管理層人士對(duì)記者表示，“新規(guī)在一定程度上限定了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)范圍，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的大方向、大原則作出了指導(dǎo)，但并不是實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在房地產(chǎn)信托出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)暴露，投資者相對(duì)審慎，市場(chǎng)也不支持房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。”

未來(lái)發(fā)展聚焦三大方向

雖然政策對(duì)房地產(chǎn)信托有所放松，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為傳統(tǒng)的融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不可能再度大量回歸，同時(shí)房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)面臨著較大的轉(zhuǎn)型壓力。

興業(yè)信托相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，伴隨房企融資全面收緊，部分高杠桿、高負(fù)債中小房地產(chǎn)民企和大型民企均先后出現(xiàn)無(wú)力償還債務(wù)的情況，導(dǎo)致2021年以來(lái)房地產(chǎn)信托違約金額顯著提升。目前來(lái)看，房地產(chǎn)信托存量規(guī)模仍然較大，未來(lái)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)出清壓力仍然較大。信托公司要想化危為機(jī)，應(yīng)該做好“業(yè)務(wù)加減法”，盡快擺脫“非標(biāo)”束縛以贏得競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)，重新構(gòu)建業(yè)務(wù)組合和發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)。

此次新規(guī)在房地產(chǎn)信托的增量業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)型方向上給出了明確的三個(gè)類別指引，主要是“保交樓”的配套金融支持、受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置和住房租賃金融。

用益金融信托研究院研究員喻智對(duì)記者表示，在做好“保交樓”金融服務(wù)方面，新規(guī)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持。在“一樓一策”和“后進(jìn)先出”的政策支持下，信托公司可以選擇風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控的地產(chǎn)項(xiàng)目，配合“保交樓”專項(xiàng)借款，提供配套融資以盤活項(xiàng)目。

其次，在做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置方面，喻智認(rèn)為，信托可以為出險(xiǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)并購(gòu)提供資金支持，包括以房地產(chǎn)紓困基金或其子公司為承擔(dān)主體的并購(gòu)貸款；還可以通過(guò)股權(quán)收購(gòu)或認(rèn)購(gòu)新增股權(quán)的形式開展相關(guān)業(yè)務(wù)，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。在支持住房租賃金融方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）預(yù)期將成為房地產(chǎn)信托展業(yè)的藍(lán)海。

需注意的是，信托機(jī)構(gòu)在接下來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展方面也面臨著一定挑戰(zhàn)。百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運(yùn)博對(duì)記者表示，一是在前期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展低迷的背景下，部分信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已相對(duì)謹(jǐn)慎，未來(lái)信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，仍應(yīng)始終做好風(fēng)險(xiǎn)控制工作，避免新增風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。二是當(dāng)前信托公司仍需按照相關(guān)監(jiān)管要求，落實(shí)房地產(chǎn)信托規(guī)模管控的要求，房地產(chǎn)信托規(guī)模的新增仍面臨一定的制約。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展方向，普益標(biāo)準(zhǔn)研究員董丹濃對(duì)記者表示，未來(lái)支持高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房地產(chǎn)信托不會(huì)再大量出現(xiàn)，政策性、改善型、功能型、價(jià)值型的業(yè)務(wù)將是未來(lái)房地產(chǎn)信托的主流，房地產(chǎn)信托有望以此為新的起點(diǎn)恢復(fù)業(yè)務(wù)規(guī)模，成為信托業(yè)中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)支撐之一。