這標志房地產融資“第三支箭”發出。此次政策核心是支持修復優質房企的資產負債表，推動行業優化整合。后續證監會將推動相關項目盡快落地，形成示范效應。另外，目前證監會正在研究涉房企業IPO相關政策。

南開大學金融發展研究院院長田利輝在接受《證券日報》記者采訪時表示，恢復上市房企和涉房上市公司再融資、并購重組融資、境外上市等工作，不是改弦易轍，而是在堅持房住不炒的方針下，優化當前房地產企業的融資和運營。

改善優質房企資產負債表

近日，證監會主席易會滿在金融街論壇上表示，當前，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

具體來看，上述5項措施包括：一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

三是調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

五是積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

加快房地產風險出清

中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經落地，此次支持房企股權融資“第三支箭”發出，表明“三箭齊發”支持房企融資。

11月22日召開的國務院常務會議提出，推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業銀行新發放保交樓貸款，加快項目建設和交付。努力改善房地產行業資產負債狀況，促進房地產市場健康發展。

11月23日，人民銀行和銀保監會正式發布促進房地產市場平穩健康發展的16條舉措；另外，“第二支箭”延期并擴容政策實施后，首批增信民營房企債券于11月24日發行。

劉水表示，此次股權融資支持措施較為全面，能夠以多種方式支持房企融資，將加快化解房地產風險，加快房地產風險出清。此外，建筑企業也將得到支持，支持房地產上下游企業整合。

基礎設施REITs方面，據記者梳理，目前已有4單保障房REITs獲批發行，其中3只已經上市。對于不動產私募投資基金試點，證監會相關負責人表示，允許不動產私募投資基金投資存量的住宅項目、商業地產、基礎設施等，同時對基金管理人和投資者設定一定條件或門檻，后續盡快出臺不動產私募投資基金備案細則。

田利輝認為，我國更需要的是發展REITs和不動產私募投資基金來盤活存量資產，探索房地產發展新路徑。其中，保障性租賃住房REITs常態化發行將是我國資本市場房地產板塊發展的重點所在。REITs發行可以使企業在不累積負債的同時，形成項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的“開發、運營、盤活”的新模式。