支持措施密集出臺
人民銀行、銀保監會日前聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(“金融16條”)。同時,銀保監會、住建部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》,支持優質房地產企業合理使用預售監管資金,防范化解房地產企業流動性風險,促進房地產市場良性循環和健康發展。
招聯金融首席研究員董希淼認為,去年下半年以來,少數房地產企業“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式出現風險,并對市場產生了外溢效應。受疫情影響,當前房地產市場出現一些調整。央行、銀保監會發布“金融16條”,全面調整優化房地產金融政策,是穩經濟、穩增長、維護住房消費者合法權益的重要舉措,具有積極意義。
“房地產市場平穩健康發展事關經濟社會發展大局穩定、事關民生福祉、事關人民群眾切身利益。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為,房地產市場關聯行業眾多,其平穩健康發展關系著經濟社會發展大局穩定和民生福祉,部分房企陷入流動性困境,需要為其提供流動性支持助其紓困。此外,確保房地產領域風險可控,守住不發生系統性金融風險的底線,也需穩定房地產市場。
“金融16條”延長房地產貸款集中度管理的過渡期;明確通過人民銀行“三支箭”措施、政策性銀行專項借款等措施,加大對房地產企業流動性支持,對“保交樓”項目予以專項支持;還提出支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期,支持調整個人住房貸款政策等措施。董希淼認為,這些措施堅持問題導向,針對性較強,有助于改善房地產企業融資,穩定市場信心和預期,推動房地產市場平穩健康發展。
商業銀行積極行動
目前,商業銀行正加速推動“金融16條”等一系列措施落地見效。
銀保監會相關部門負責人近日介紹,“金融16條”印發后,各項工作正在加快推進,一些工作已經取得階段性進展。今年前10個月,銀行業累計發放房地產開發貸款2.64萬億元,累計發放按揭貸款4.84萬億元,為穩定房地產市場提供了有力的金融支持。
此前,金融管理部門出臺2000億元“保交樓”專項借款,支持國家開發銀行和中國農業發展銀行按照有關政策和要求,在配合地方政府壓實各方責任的安排下,依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款,封閉運行、專款專用,專項用于支持已售逾期難交付住宅項目建設,千方百計推動“保交樓、穩民生”。銀保監會相關部門負責人介紹,截至目前,“保交樓”專項借款工作已取得階段性進展,專項借款資金已基本投放至項目,資金投入帶動形成一批實物工作量,有效促進了項目建設交付。
人民銀行、銀保監會近期召開的全國性商業銀行信貸工作座談會明確,在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上,將推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃,為商業銀行提供零成本資金,以鼓勵其支持“保交樓”工作。
婁飛鵬認為,新增2000億元“保交樓”貸款支持計劃,有助于推動商業銀行按照市場化、法治化原則,為專項借款支持項目提供更多配套融資支持,有助于完善“保交樓”政策框架,在發揮大型商業銀行“頭雁”作用的同時,利用多方金融機構優勢推動“保交樓”更好更快落到實處。
近日,多家銀行與房企簽署了戰略合作協議。董希淼表示,大型銀行積極與房地產公司簽訂戰略合作協議,給予較大金額的意向性授信,是穩地價穩房價、落實“金融16條”的具體舉措。通過加大對房地產企業的信貸支持,有助于改善房地產企業資金流動性。更重要的是,大型銀行通過與房地產公司加強合作,傳遞出支持房地產行業發展的明確信號,有助于進一步穩定市場信心和預期,促進房地產市場平穩健康發展。
加快政策落地見效
“總體來看,目前的政策措施全面系統,力度較大。”婁飛鵬表示,在具體落實中,金融機構一方面要主動擔當,積極發力穩定房地產市場,另一方面也要有效管理風險。在政策具體實施中,還要有效管理資金流向,因城施策提高針對性。
值得注意的是,“金融16條”仍然堅持“房住不炒”定位,并強調加大住房租賃金融支持力度。董希淼認為,金融機構應堅持“租購并舉”原則,探索住房租賃金融的產品和服務創新,大力支持發展長期租賃市場,促進保障性住房建設,推動房地產新的發展模式形成。
從需求側來看,10月金融數據反映出住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力,居民住房消費需求仍然較為疲弱。董希淼建議,各地應加大差別化住房信貸政策實施力度,加快下調首付比例,取消“認房又認貸”,進一步降低貸款利率。同時,目前住房信貸政策調整,主要集中在支持剛性住房需求。下一步,在如何更好支持改善性住房需求方面,還有較大的優化空間,二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。限購政策方面,也可以適當調整。
“在降準已經落地之后,下一步可以考慮降低政策利率,引導LPR下降。”董希淼認為,當前存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需引起重視,應加快出臺相關舉措,引導銀行降低存量房貸利率,逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差,進一步降低住房消費者負擔。