支持措施密集出臺

人民銀行、銀保監會日前聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(“金融16條”)。同時，銀保監會、住建部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場良性循環和健康發展。

招聯金融首席研究員董希淼認為，去年下半年以來，少數房地產企業“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式出現風險，并對市場產生了外溢效應。受疫情影響，當前房地產市場出現一些調整。央行、銀保監會發布“金融16條”，全面調整優化房地產金融政策，是穩經濟、穩增長、維護住房消費者合法權益的重要舉措，具有積極意義。

“房地產市場平穩健康發展事關經濟社會發展大局穩定、事關民生福祉、事關人民群眾切身利益。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，房地產市場關聯行業眾多，其平穩健康發展關系著經濟社會發展大局穩定和民生福祉，部分房企陷入流動性困境，需要為其提供流動性支持助其紓困。此外，確保房地產領域風險可控，守住不發生系統性金融風險的底線，也需穩定房地產市場。

“金融16條”延長房地產貸款集中度管理的過渡期；明確通過人民銀行“三支箭”措施、政策性銀行專項借款等措施，加大對房地產企業流動性支持，對“保交樓”項目予以專項支持；還提出支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，支持調整個人住房貸款政策等措施。董希淼認為，這些措施堅持問題導向，針對性較強，有助于改善房地產企業融資，穩定市場信心和預期，推動房地產市場平穩健康發展。

商業銀行積極行動

目前，商業銀行正加速推動“金融16條”等一系列措施落地見效。

銀保監會相關部門負責人近日介紹，“金融16條”印發后，各項工作正在加快推進，一些工作已經取得階段性進展。今年前10個月，銀行業累計發放房地產開發貸款2.64萬億元，累計發放按揭貸款4.84萬億元，為穩定房地產市場提供了有力的金融支持。

此前，金融管理部門出臺2000億元“保交樓”專項借款，支持國家開發銀行和中國農業發展銀行按照有關政策和要求，在配合地方政府壓實各方責任的安排下，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目建設，千方百計推動“保交樓、穩民生”。銀保監會相關部門負責人介紹，截至目前，“保交樓”專項借款工作已取得階段性進展，專項借款資金已基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目建設交付。

人民銀行、銀保監會近期召開的全國性商業銀行信貸工作座談會明確，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，將推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

婁飛鵬認為，新增2000億元“保交樓”貸款支持計劃，有助于推動商業銀行按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供更多配套融資支持，有助于完善“保交樓”政策框架，在發揮大型商業銀行“頭雁”作用的同時，利用多方金融機構優勢推動“保交樓”更好更快落到實處。

近日，多家銀行與房企簽署了戰略合作協議。董希淼表示，大型銀行積極與房地產公司簽訂戰略合作協議，給予較大金額的意向性授信，是穩地價穩房價、落實“金融16條”的具體舉措。通過加大對房地產企業的信貸支持，有助于改善房地產企業資金流動性。更重要的是，大型銀行通過與房地產公司加強合作，傳遞出支持房地產行業發展的明確信號，有助于進一步穩定市場信心和預期，促進房地產市場平穩健康發展。

加快政策落地見效

“總體來看，目前的政策措施全面系統，力度較大。”婁飛鵬表示，在具體落實中，金融機構一方面要主動擔當，積極發力穩定房地產市場，另一方面也要有效管理風險。在政策具體實施中，還要有效管理資金流向，因城施策提高針對性。

值得注意的是，“金融16條”仍然堅持“房住不炒”定位，并強調加大住房租賃金融支持力度。董希淼認為，金融機構應堅持“租購并舉”原則，探索住房租賃金融的產品和服務創新，大力支持發展長期租賃市場，促進保障性住房建設，推動房地產新的發展模式形成。

從需求側來看，10月金融數據反映出住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，居民住房消費需求仍然較為疲弱。董希淼建議，各地應加大差別化住房信貸政策實施力度，加快下調首付比例，取消“認房又認貸”，進一步降低貸款利率。同時，目前住房信貸政策調整，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，還有較大的優化空間，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。限購政策方面，也可以適當調整。

“在降準已經落地之后，下一步可以考慮降低政策利率，引導LPR下降。”董希淼認為，當前存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需引起重視，應加快出臺相關舉措，引導銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者負擔。