業(yè)內(nèi)人士指出，隨著經(jīng)濟預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)，各地寬松政策持續(xù)出臺及落地，消費者購房預(yù)期進一步上升，需求得到一定釋放，房企緊抓機遇加速推盤，3月銷售額有較大提升。預(yù)計4月，房企銷售額同比將會延續(xù)增長態(tài)勢。
3月百強房企業(yè)績保持雙增長態(tài)勢，預(yù)計二季度將保持平穩(wěn)態(tài)勢
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-3月，TOP100房企銷售總額為17589.5億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實現(xiàn)增長。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長態(tài)勢。
（圖源：中指研究院，央廣網(wǎng)發(fā)）
同時，1-3月，銷售額超千億房企1家，較去年同期減少1家，百億房企50家，較去年同期增加4家；超五十億房企77家，較去年同期減少4家。TOP100房企權(quán)益銷售額為12148.9億元，權(quán)益銷售面積為7197.4萬平方米。
此外，1-3月，第四陣營企業(yè)數(shù)量增加。具體來看，千億以上陣營1家，較去年同期減少1家，銷售額均值1138.0億元。第二陣營（500-1000億元）企業(yè)7家，較去年同期增加5家，銷售額均值762.5億元。第三陣營（300-500億元）企業(yè)7家，較去年同期減少3家，銷售額均值425.9億元。第四陣營（100-300億元）企業(yè)為35家，較去年同期增加3家，銷售額均值148.8億元。
從企業(yè)表現(xiàn)來看，克而瑞報告顯示，2023年一季度超半數(shù)百強房企累計業(yè)績同比增長，其中累計業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達到38家。分梯隊來看，TOP10梯隊房企累計業(yè)績同比增長的企業(yè)數(shù)量占比最高。央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。其中，中海、華潤、招商、華發(fā)、建發(fā)業(yè)績表現(xiàn)突出，累計業(yè)績增幅超50%；綠城、龍湖的累計業(yè)績增幅也在30%以上。
（圖源：克而瑞研究中心，央廣網(wǎng)發(fā)）
總的來看，房地產(chǎn)市場預(yù)期不斷改善是事實，對此，58安居客研究院院長張波表示，目前最主要的還是市場量價表現(xiàn)直接拉動信心上升，同時，政策面的持續(xù)拉動是市場復蘇的重要保障，拉動了購房需求同步提升。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也認為，二季度全國房地產(chǎn)市場或?qū)⒈３制椒€(wěn)態(tài)勢。在經(jīng)歷了一季度市場的階段性升溫后，二季度銷售有望回歸正常市場節(jié)奏。短期來看，若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步向好，購房者置業(yè)信心有望延續(xù)修復態(tài)勢，預(yù)計二季度全國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比一季度有望小幅增長，但城市分化行情仍將延續(xù)。
上市房企2022年年報相繼出爐，高韌性企業(yè)逆勢增長
進入3月以來，上市房企陸續(xù)公布2022年年報，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，目前房企業(yè)績普遍大幅下滑甚至巨虧，也有業(yè)績相對穩(wěn)健乃至逆勢增長的房企例如越秀、招商蛇口、龍湖、萬科等。
針對這種反差現(xiàn)象，劉水認為主要是由于房企經(jīng)營韌性有差別，高韌性企業(yè)逆勢增長，脆弱性企業(yè)業(yè)績受沖擊較大。
根據(jù)新城控股公布的2022年年報數(shù)據(jù)顯示，公司營業(yè)收入較上年同期下降 31.37%，主要是本期物業(yè)交付收入較上年同期減少較多所致。同時，歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期下降 88.94%，主要原因一是受整體市場環(huán)境及結(jié)轉(zhuǎn)項目的結(jié)構(gòu)變化，報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利較上年同期有較大幅度的減少。二是由于市場情況變化，公司計提的資產(chǎn)減值準備同比增加。
由于物業(yè)銷售收入減少，中駿集團在2022年的收入也由377.37億元下降至267.05億元，同比減少29.2%。同時，其歸母凈利潤也從30.7億元大幅下降至2454.4萬元。
對于2022年房企分化的表現(xiàn)，劉水分析稱，一是從銷售看分化較為明顯，2022年全國銷售額同比下降26.7%，央國銷售額降幅一般在20%以內(nèi)，銷售受到市場調(diào)整沖擊較小。經(jīng)營穩(wěn)健的民企銷售降幅在30%左右。發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)銷售降幅基本在70%以上。二是從融資來看分化較大，央國企融資渠道基本通暢，經(jīng)營穩(wěn)健的民企在多項政策支持下融資得以恢復，發(fā)生債務(wù)違約的數(shù)十家民企融資基本中斷。三是從盈利來看有較大分化，根據(jù)已經(jīng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，有13家企業(yè)毛利率高于平均水平，如越秀地產(chǎn)、龍湖集團、華發(fā)股份、招商蛇口、京投發(fā)展、華潤置地等。
展望未來，劉水表示，行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。一是，經(jīng)歷本輪市場周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿”模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。二是，開發(fā)業(yè)務(wù)賽道彎道超車機會減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。其中，央國企仍將是重資產(chǎn)開發(fā)生力軍，市場份額保持在較高水平。同時，專業(yè)化分工是大趨勢，細分領(lǐng)域?qū)I(yè)企業(yè)增多。少數(shù)頭部企業(yè)能夠發(fā)展成為橫跨多個領(lǐng)域的綜合開發(fā)企業(yè)，多數(shù)企業(yè)需專注于個別優(yōu)勢領(lǐng)域，細分行業(yè)或?qū)a(chǎn)生龍頭企業(yè)。