受訪專家和機(jī)構(gòu)表示,擴(kuò)募完成后,有利于相關(guān)基金提升所持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的區(qū)域多樣性及分散度,預(yù)計(jì)能夠促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。同時(shí),“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局逐漸形成,將進(jìn)一步推動(dòng)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。
促進(jìn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營
根據(jù)相關(guān)公告,基金持有人大會(huì)詳細(xì)披露了擴(kuò)募方案,包括擴(kuò)募發(fā)售方式、發(fā)售對象及配售安排、發(fā)售價(jià)格和定價(jià)方式、募集資金用途等情況。
具體來看,博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、華安張江光大REIT本次擴(kuò)募均為向特定對象發(fā)售(定向擴(kuò)募)。其中,博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不超過13.478億元(含本數(shù),下同),擬發(fā)售份額上限為5.768億份(含本數(shù),下同);中金普洛斯REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不高于18.53億元且不低于18.21億元,擬發(fā)售份額上限為4.58億份;紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不超過4.148億元,擬發(fā)售份額上限為1.6億份;華安張江光大REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額上限為16.40億元,擬發(fā)售份額上限為4.85億份。
對于投資者較關(guān)心的擴(kuò)募發(fā)售價(jià)格,4家基金管理人公告均顯示,本次定向擴(kuò)募發(fā)售價(jià)格將通過競價(jià)方式確定,發(fā)售價(jià)格應(yīng)當(dāng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價(jià)的90%。
根據(jù)相關(guān)公告,博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募資金將用于認(rèn)購招商蛇口博時(shí)產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券全部份額,進(jìn)而最終用于新購入招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目;中金普洛斯REIT擴(kuò)募募集資金在支付必要費(fèi)用后全部用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目;華安張江光大REIT擴(kuò)募的實(shí)際募集資金在扣除基礎(chǔ)設(shè)施基金層面預(yù)留費(fèi)用后,擬全部用于認(rèn)購華安資產(chǎn)張潤大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃全部資產(chǎn)支持證券,進(jìn)而新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(即張潤大廈項(xiàng)目);紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募資金將用于認(rèn)購深創(chuàng)投-鹽田港倉儲(chǔ)物流2號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券,并最終投資于世紀(jì)物流園項(xiàng)目。
“本次擴(kuò)募完成后,中金普洛斯REIT持有的倉儲(chǔ)物流園區(qū)可租賃面積達(dá)到約116萬平方米,有利于基金提升所持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的區(qū)域多樣性及分散度,預(yù)計(jì)能夠促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營并爭取實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)分析稱,倉儲(chǔ)物流作為我國REITs市場的重要品類,順應(yīng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大勢,未來可期。
博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄對《證券日報(bào)》記者表示,博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募后,較高的管理規(guī)模將有利于運(yùn)營管理成本的管控、有助于持續(xù)優(yōu)化管理機(jī)制和人員配置,從而提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收益水平。此外,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不斷注入,有助于提升相關(guān)基金的市場關(guān)注度,進(jìn)而提高其在二級市場的流動(dòng)性。
此外,根據(jù)公告,華安張江光大REIT的基金合同期限由20年延長到35年,延長后的基金合同期限為自2021年6月7日至2056年6月6日。
真正實(shí)踐投資良性循環(huán)
隨著《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》等一系列政策措施的出臺(tái),劉玄認(rèn)為,“將進(jìn)一步推動(dòng)公募REITs審批的常態(tài)化。”
“目前,擴(kuò)募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一,也是REITs生命力的重要源泉,能夠支撐REITs市場向深度、廣度發(fā)展。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要對資本市場改革發(fā)展提出了明確的要求和部署,其中一項(xiàng)重要部署就是“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展,有效盤活存量資產(chǎn),形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。REITs擴(kuò)募真正實(shí)踐了投資的良性循環(huán),通過置入核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),有利于提高基金的投資分散性,促進(jìn)基金長期穩(wěn)健運(yùn)營。同時(shí),將進(jìn)一步推動(dòng)我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制創(chuàng)新,深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,有助于增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。
談及投資者應(yīng)如何選擇相關(guān)標(biāo)的,中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)建議,從資產(chǎn)層面,可關(guān)注公募REITs底層資產(chǎn)營收能力和增長潛力,包括資產(chǎn)所處區(qū)位、出租率、租金水平、租戶結(jié)構(gòu)等;從基金層面,需評估擬擴(kuò)募資產(chǎn)對于REITs現(xiàn)金分派率的拉動(dòng)效果等。