從調整規(guī)則看，上述大中型銀行基本一致，即，對于符合要求的存量個人住房貸款最低可調整至原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限，并按照三類情形分別進行調整。

上述銀行公布的申請方式和調整時間也趨同，即，原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，將于2023年9月25日集中批量調整合同貸款利率，客戶無需單獨申請。而“二套轉首套”、不良狀態(tài)存量貸款等其他情況則需要客戶單獨申請。

具體按三類情形分別調整

存量房貸利率調整范圍，主要涵蓋兩類貸款。比如，建設銀行提到，一是，2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款。二是，2023年8月31日前貸款發(fā)放或簽訂合同時，不符合首套住房標準，但當前借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，第一類貸款即購房時就認定為首套房貸，第二類貸款即購房時本來不屬于首套房貸，但“認房不用認貸”政策落地后，重新確定為首套房貸。

調整規(guī)則方面，上述銀行基本一致，大多按照三類情形分別進行調整。

以工商銀行為例，第一類為，2019年10月8日（不含當日）前發(fā)放、已按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

第二類為，2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

第三類為，2022年5月14日（不含當日）后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR-20BP，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

“從幅度看，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。”招聯(lián)首席研究員董希淼對《證券日報》記者表示，根據測算，此次存量首套房貸利率調整將惠及約4000萬戶、上億名居民。

主要采取變更貸款利率方式

從調整方式來看，上述銀行較為一致。存量首套住房貸款客戶無需申請，將于2023年9月25日集中調整。比如，中國銀行表示，存量首套住房貸款客戶無需申請，該行將于2023年9月25日集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

董希淼表示，從國有大行公告內容來看，多數情況下借款人無需主動發(fā)起申請，特殊情況下借款人應直接找銀行溝通協(xié)商。需要提醒的是，無論是何種調整方式，借款人均無必要通過按揭中介或者其他外部機構來操作，更不需要再花額外的錢去曲線辦理。

“特殊情況”即“二套轉首套”等其他情況。以工商銀行為例，其公告稱，“二套轉首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，經審核符合條件后按調整規(guī)則調整貸款利率。此外，當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由客戶向工商銀行主動申請利率調整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按調整規(guī)則調整貸款利率。

此外，交通銀行也提到，對于2023年8月31日（含）前已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形，可于2023年9月25日起向貸款經辦機構申請，經審核確認后，可按本公告規(guī)定進行調整。

“存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。對于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著國有大行公布調降細則，其他銀行也將推動相關舉措落地，預計符合條件的存量房貸將相繼迎來下調，進一步釋放居民消費潛力。” 中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示。