據悉，為推進老舊小區提檔升級，廣州市積極正在成片連片改造老舊小區，由單個小區改造向成片連片縱深推進，由小區物理空間改造向街區社會治理轉變，立足更廣闊的視角，整體統籌、高效發揮片區存量空間、公服設施及文商旅創等資源稟賦，綜合治理，全面提質，發揮片區改造輻射帶動作用，實現人居環境、文化環境、營商環境“三提升”。花都區廣州北站東側片區正是其中之一。

現狀：擁有花都最老電影院，緊鄰未來免稅綜合體

廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目北至秀全大道、南至新街河、東至建設路、西至新民路，占地面積約71.4公頃。

項目北部緊鄰中旅免稅綜合體，未來將依托空鐵北站樞紐門戶定位，導入高端商業服務、城市免稅零售、T4航站樓、生態居住等業態。本次片區微改造將借力北站區域整體設計，全面提升老城區公共服務配套設施，為老城區注入新活力。

片區內有五個社區以及一條村（新華村），現狀居住8002戶，總人口22859人。片區建成度高，建筑密度較大，建筑普遍較矮，空置率較高。市政設施較為落后老舊且數量不足。停車設施總體供給不足。行政辦公用地集聚，但與生活息息相關的生活圈配套設施（如醫療衛生、教育、體育、文化娛樂、社區服務等）、公共活動空間、公共綠地空間較為稀缺。

片區內路網密集、樹陰連綿，生活氣息濃厚，超90%的沿路建筑首層均為商業功能，商鋪面積約5.3萬平方米。南北貫穿其中的新中路是新華老城區最具煙火氣的馬路，擁有花都區最老派的商業步行街之一（太子步行街）、最繁華的菜市場之一（新華市場）、最早的電影院（花都1958影院）等，但由于建設年代較早，亟需進行整體品質提升。片區沿路攤販以菜市場集中區、小吃食品類、手工飾品類、專業維修類為主，產業需進一步優化提升。

小區微改造：先入戶調查居民需求，再形成設計方案

項目組聯合社區居委會，通過問卷調查、入戶訪談和深入調查等方式了解居民需求。本次老舊小區改造涉及四個社區，共126個老舊小區，據花都區住建局介紹，截至目前已收到2577戶居民改造意愿調查問卷，其中同意參與改造2439戶，同意出資用于后續管養1809戶。

根據調查，居民的主要需求集中于房屋建筑本體的基礎改造項目，以及排水、消防、鋪裝、小區入口等方面。其中，100%的居民希望重置雨污分流，超80%的居民希望修繕樓棟本體，超60%的居民希望完成三線下地。

項目組現場實地調研，小區大多數樓棟門破舊、缺乏對講系統，樓棟內燈具損壞、墻面污損、缺乏消防設施。小區內道路不平，缺乏適老化設施、無障礙設施、電梯。室外排水設施老舊、照明缺失、消火栓破損。車輛在空地、街巷停車為主，停車不規范問題較嚴重。

本次改造包括房屋本體部分的樓道修繕、外立面整治、樓棟“三線”整治、適老化設施改造、維修房屋戶外構造構件等；公共空間部分的公共“三線”整治、道路修繕、雨污分流及管道清淤、安裝維修照明設施、監控系統補點及改造等；人居環境部分，對社區空間、道路空間、公共空間、產業空間、綠地空間等內容和節點進行改造。在實施方案及設計階段，建設單位/代建單位會同設計單位將就居民意愿進一步詳細調查，充分征求意見再確定最終方案。

拆舊建新：拆除空置危房，新建鄰里中心

本次改造范圍內，有一棟處于封閉狀態的危房，計劃拆除重建場地，釋放閑置的城市空間，提升場地空間品質，注入區域運轉動力，探索微改造項目中的創新模式，形成具有廣州特色的“城市系統和諧更新”。

項目計劃活化空間，完善公共服務，連接周邊建筑公共功能。據花都區住建局介紹，根據目前最新設計方案，項目擬復建片區鄰里中心（黨員驛站），通過提振黨建 +公服，為群眾提供便利，進一步擴大敞開空間約200平方米提供給附近居民作為活動休閑場地。

產業提升：打造新中路軸線，建設“新華市場+墟市”雙核心

廣州北站東側老舊小區除了居住屬性，還有商業屬性。項目支持行政國企單位自主改造自有物業，優先公共屬性功能，增強區域活力。同時，鼓勵建筑首層“住轉商”，增加便民服務設施品類和新興商業業態。國有物業融合集中發展，建議聯合業主及社會資本實現“1+1＞2”的產業提升。

項目提出，打造新中路老城記憶軸線，南北向串聯，老區舊芯縫合。依托“新中路”軸線及商業大道發展軸線打造提升的契機，推進沿街立面改造，促進片區整體提升；結合本地業態，融合當地文化，建設“新華市場+墟市”雙核心；沿新中路軸線，落實多個節點的改造，以點連線、以線成面。

在新中路福寧社區段，項目將重點設計新華街市的入口空間和交通節點空間。路口增設人行過街設施，局部抬高路口地面空間，整理沿街建筑立面；另外，改造新華市場牌坊，修復損壞的部分，增設有特色的建筑構件。在新中路豐盛社區段、新民社區段、華南社區段，項目將提升道路兩側建筑立面，增設臨時攤位外擺區和非機動車道，增設城市家具和人行休憩空間等景觀設施。

“北站片區”將引入繽紛“集社”的理念，進行空間流線的設計、立面風貌和景觀環境的提升，包括嬰兒島改造、1958影院有機更新、紅磚坊周邊環境提升等多個內容。改造后，新華市場和新華墟市的室內空間將往室外和住宅底商延伸，形成“泛集市”的商業空間。因此打造出有氛圍活躍的泛市場，拓展戶外的經營面積，增加社區的營收，街區內居民的生活更加便捷和有活力。

長效管養：黨群共建，持續發展

以黨群共建助力片區管養，從“改造街區管理、老舊小區管理、活力氛圍打造”三方面展開，探索創新片區全域服務、專業物業管理、業主自行管理等多元融合的片區物業管養模式；以社區治理帶動街區有機更新，對街區保護與居住環境優化的同時，挖掘街區歷史文化、民俗文化、地域特色，實現產業升級；以“城市運營”視角維續長效治理，構建政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新模式，騰退公房空間，完善配套功能，統籌整合資源，凝聚發展合力，高質量打造具有花都特色、能自我造血、可持續發展的亮點示范片區。