改善需求端預期

房地產需求端走勢，既關乎房地產企業的銷售回款、現金流狀況以及風險化解工作，也關系著房地產市場能否平穩健康發展。2023年，相關政策從降門檻、降成本兩方面入手，改善需求端預期，更好滿足剛性和改善性住房需求。

降門檻，放松限購、認房不認貸、優化普宅標準、降低首付比例等一系列政策相繼出臺，持續釋放合理購房需求。其中，2023年12月北京、上海出臺的“新政”備受市場關注。北京不再區分普通住宅、非普通住宅，首套房首付比例統一降至30%；二套房則按城六區、非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%。

貝殼研究院認為，京滬首套、二套房首付比例降低，有助于降低首次置業、改善換房等購房需求的入市門檻；調整普宅認定標準，與其關聯的稅收優惠政策覆蓋面將擴大；多項組合政策將更好滿足剛性和改善性住房需求。

降成本，在多項政策措施的推動下，新發放、存量房貸利率均下行，減輕了購房者的財務負擔。據貝殼研究院估算，2023年全國住宅銷售金額約16萬億元，房貸利率下調為全國購房居民節省利息共計約185億元。

一方面，貸款市場報價利率改革效能持續釋放，帶動新發放、存量房貸利率再次下行。2023年全年，5年期以上LPR從4.3%降至4.2%。2023年9月，新發放的個人住房貸款加權平均利率為4.02%，同比下降0.32個百分點；截至2023年9月末，存量住房貸款加權平均利率為4.29%，較上月末顯著降低42個基點。

另一方面，存量首套房貸利率的調降工作有序開展。2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》提出，自2023年9月25日起，金融機構按照市場化、法治化原則，對符合條件的存量首套房貸利率進行下調。

“絕大多數借款人已第一時間享受到了實惠。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年三季度金融統計數據新聞發布會上表示。截至2023年9月末，超過22萬億元存量房貸利率完成下調，調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶、1.5億人。

此外，“首套住房貸款利率政策動態調整機制”繼續落實，因城施策、推動更多城市下調或取消首套房貸利率下限?！?023年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至2023年9月末，在全國343個城市（地級及以上）中，119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市均已放寬下限。其中，95個城市下調了首套房貸利率下限，其所執行的下限較全國下限低10個基點至40個基點，24個城市取消下限。

貝殼研究院統計結果顯示，當前，居民的住房需求依然較為充沛。其中，貝殼平臺2023年全年新增委托購房數量超過新增委托售房數量約10%，看房數量同比增長，特別是政策優化后，消費者的置業信心明顯回升，計劃在未來半年購房的比例升至23%，帶動2023年四季度二手房市場穩步回升。

做好供給端保障

改善消費端預期，要以穩定供給端為基礎。2023年一季度，二手房市場的回升幅度、市場熱度均高于新房市場，其背后是部分一手房無法按時交付造成的供給不穩、需求不足問題。為此，一要扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，提振一手房購買信心；二要一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，緩解房企流動性緊張。

“保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業紓困是有效果的。”住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹日前表示。此外，結合保交樓工作需要，人民銀行已將2000億元保交樓貸款支持計劃的期限延長至2024年5月底。

流動性緊張是房地產企業面臨的緊要難題。2023年，銀行信貸、債券融資、股權融資“三箭齊發”，穩定房企合理融資需求，改善優質房企的經營性和融資性現金流。2023年1月，金融管理部門表示，將聚焦專注主業、合規經營、資質良好以及具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

從銀行信貸角度看，房地產信貸融資的規模、結構整體穩定?！?023年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為53.2萬億元，其中，住房開發貸款余額為9.8萬億元，同比增長2.2%。2023年11月以來，民營房企的融資狀況得到改善，工行、農行、中行、建行、交行等主要銀行已向非國有房企投放房地產開發貸款300多億元。

“債券融資方面，隨著‘第二支箭’持續發力，支持民營房企發債融資的進度加快，截至2023年11月末，約有20家民營企業發行超360億元債務融資工具。”溫彬說，這對于緩解民營企業融資壓力、引導市場預期扭轉、維護企業債券融資穩定發揮了重要作用。

股權融資方面，2023年，私募、公募股權基金均開展了相關探索。2023年2月，中國證監會啟動不動產私募投資基金試點，促進房地產市場盤活存量；10月，為進一步拓寬基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點資產范圍，證監會發布相關政策，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施領域。

溫彬認為，預計隨著“三個不低于”“一視同仁”等融資端利好持續出臺，2024年房地產開發投資資金有望率先企穩回升。中國人民銀行、國家金融監管總局、中國證監會日前聯合召開的金融機構座談會明確提出，接下來，各金融機構要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸；繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資；支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。

構建發展新模式

中共中央政治局2023年7月24日召開會議提出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。這是立足我國經濟社會發展階段、房地產自身發展規律作出的重大判斷。

“近期，部分指標繼續呈現邊際改善跡象，但也要看到，市場仍處在調整之中，從長期看，這種短期調整也有利于房地產市場平穩健康發展。”國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華表示。最新數據顯示，2023年1月至11月，商品房銷售面積同比下降8.0%，其中，住宅銷售面積下降7.3%；商品房銷售額下降5.2%，其中，住宅銷售額下降4.3%。

溫彬認為，2024年，預計行業政策將圍繞統籌化解房地產風險這一核心任務，在穩定房企信心和居民預期、一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求、加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”、推動金融與房地產形成良性循環等方面綜合施策，加快構建房地產發展新模式。

“在理念上，要始終堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。”倪虹說。2024年中國人民銀行工作會議明確表示，接下來，將加強對房地產市場運行情況的監測分析，因城施策精準實施好差別化住房信貸政策。

值得注意的是，目前，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”有關工作已經啟動。“這是黨中央作出的重大決策部署，是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。”倪虹表示，其中，規劃建設保障性住房的要求是，城市黨委、政府擔負起主體責任，解決好群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題，讓他們放開手腳為美好生活奮斗；城中村改造的重點是，消除安全風險隱患，改善居住環境，促進產業轉型升級，推動城市高質量發展；“平急兩用”公共基礎設施建設，是統籌發展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關鍵是平時用得著、急時用得上。

為適應新發展模式，溫彬認為，接下來，房地產企業要做好“眼前事”和“長遠事”，從傳統的高負債、高杠桿、高周轉“三高”經營模式轉變為高質量發展模式。“2021年下半年以來的行業困境，始于房企資金鏈斷裂，部分企業出現債務違約、爛尾樓、預售資金違規挪用等問題，這是‘三高’經營積弊已久產生的結果，房企根據需求調整經營戰略勢在必行。”

一方面，做好“眼前事”，積極穩妥化解房企債務風險。近日，五家全國性金融資產管理公司（AMC）之一的中國東方資產管理股份有限公司舉辦房地產企業債券風險化解研討會。中國東方相關負責人表示，接下來將充分發揮逆周期金融調節功能、專業化處置能力，對風險早識別、早預警、早暴露、早處置。

另一方面，做好“長遠事”，堅持需求導向，打造房企核心競爭力。接下來，房企可開拓市場化租賃住房發展模式建設，積極參與保障性住房建設，綜合開發服務鏈條，在裝修裝飾、園林建設、物業保障、便民生活等方面下功夫，不斷提升房企的服務水平和服務質量。