業(yè)內(nèi)專家表示，《通知》的發(fā)布有利于促進以家族信托為代表的財富管理服務(wù)信托的發(fā)展，推動信托行業(yè)回歸本源。隨著信托財產(chǎn)登記制度的不斷完善，未來在管理和轉(zhuǎn)讓過程中可能出現(xiàn)的權(quán)屬爭議得到有效化解，我國超過20萬億元的信托資產(chǎn)有望進一步盤活。
北京不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記開閘
《通知》對不動產(chǎn)信托及不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記進行了明確定義。不動產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，由信托機構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù)。而不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，則是指委托人將國有土地上已取得合法不動產(chǎn)權(quán)證書的不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，依法向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請將信托財產(chǎn)權(quán)利和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。
根據(jù)《通知》安排，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的辦理流程共計三步：首先需要進行信托產(chǎn)品預(yù)登記。不動產(chǎn)信托成立前，信托機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)信托登記相關(guān)規(guī)定在中國信托登記有限責任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，取得產(chǎn)品編碼、信托預(yù)登記完成通知書。預(yù)登記之后，委托人與信托機構(gòu)共同簽訂信托文件，且信托文件中應(yīng)明確信托目的、信托財產(chǎn)、信托期限、信托當事人的權(quán)利義務(wù)、信托財產(chǎn)管理、運用和處分等具體內(nèi)容。最后，委托人與信托機構(gòu)共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)系列證明完成不動產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移登記。
“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記對部分服務(wù)信托的意義重大，本次試點文件主要是在不動產(chǎn)信托非交易性過戶制度方面的明確，有利于強化風險隔離功能、降低委托人的信托設(shè)立成本。”用益金融信托研究院研究員喻智表示，不動產(chǎn)信托登記制度對促進服務(wù)信托及公益/慈善信托有明顯的支持作用，既可以拓展相關(guān)信托業(yè)務(wù)的受托財產(chǎn)范圍、簡化操作環(huán)節(jié)、減少信托設(shè)立成本；又可以在一定程度上拓展信托的業(yè)務(wù)場景，比如以房養(yǎng)老的養(yǎng)老金融產(chǎn)品、不動產(chǎn)家族信托等。
中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第二季度末，信托資產(chǎn)規(guī)模余額為27萬億元，信托行業(yè)已成為我國重要的金融子行業(yè)之一，但目前信托業(yè)尚未建立完善的信托登記制度，這既不利于規(guī)范信托產(chǎn)品的信息披露，也不利于信托財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的認定和信托產(chǎn)品的市場化流轉(zhuǎn)。
業(yè)內(nèi)專家認為，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度的試行，是進一步盤活我國超過20萬億元信托資產(chǎn)邁出的重要一步。“由于過去信托財產(chǎn)登記機制缺失，信托財產(chǎn)納入信托存在制度障礙，北京此次出臺不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記辦法是非常重要的探索。”資深資管研究員袁吉偉表示，《通知》的發(fā)布有利于促進以家族信托為代表的財富管理服務(wù)信托的發(fā)展，推動信托行業(yè)回歸本源。
試點范圍有望進一步擴大
《通知》要求相關(guān)信托公司和政府部門推進北京市轄內(nèi)信托機構(gòu)規(guī)范開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，保障不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的規(guī)范、準確、完整，切實保護信托當事人的合法權(quán)益。
“盡管該通知文件的適用范圍僅限于北京市內(nèi)的信托機構(gòu)以北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)設(shè)立不動產(chǎn)信托，進行信托財產(chǎn)登記。相信經(jīng)過一年的試點實踐并總結(jié)經(jīng)驗后，能夠形成一套成熟完善的制度，并有望在全國范圍內(nèi)進行推廣施行，為我國其他省市地區(qū)的不動產(chǎn)信托實務(wù)提供了示范及指引。”北京某知名律師事務(wù)所相關(guān)負責人表示。
上海也是探索建立新型信托財產(chǎn)登記機制的熱門地區(qū)。上海市十六屆人大常委會第十四次會議對《上海市推進國際金融中心建設(shè)條例（修訂草案）》（下稱《條例（修訂草案）》）進行了審議，《條例（修訂草案）》明確，上海將探索以不動產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財產(chǎn)的信托財產(chǎn)登記及相關(guān)配套機制建設(shè)。
除試點區(qū)域擴圍外，未來信托財產(chǎn)登記的內(nèi)容和影響力也在不斷擴大。“北京的試行將為其他省市地區(qū)的不動產(chǎn)信托實務(wù)未來逐步開展，提供寶貴的實踐經(jīng)驗。隨著不動產(chǎn)信托的順利推行，‘非交易過戶’這一理念必然為未來的股權(quán)信托制度的制定提供解決方案，從而推進我國家族信托全面發(fā)展，促進社會經(jīng)濟平穩(wěn)運行。”上述北京某知名律師事務(wù)所相關(guān)負責人認為，《通知》的發(fā)布，極大豐富了財富管理與傳承的工具箱。未來財富管理專業(yè)領(lǐng)域的律師可根據(jù)委托人的財產(chǎn)配置及需求，靈活選擇傳統(tǒng)的保險與資金類信托及不動產(chǎn)信托，為委托人定制財富傳承方案，規(guī)避可能發(fā)生的繼承風險、債務(wù)風險、婚姻風險及稅務(wù)風險，以保證傳承順利進行、子女后代們能夠平穩(wěn)實現(xiàn)財產(chǎn)與權(quán)利接替，實現(xiàn)委托人傳承目的及愿望。
財產(chǎn)登記、稅收等細則待完善
我國過去信托拓展業(yè)務(wù)過程當中，信托財產(chǎn)的主要形態(tài)還是資金的形態(tài)，不動產(chǎn)和股權(quán)等財產(chǎn)形態(tài)從法律和理論角度上來說，完全可以作為信托財產(chǎn)，但是在具體實踐和實際操作中，由于目前各種財產(chǎn)登記制度的限制，使得資金以外形態(tài)的財產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的過程中存在一定障礙。
《通知》的出臺為信托行業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇，但不動產(chǎn)信托登記仍面臨不少挑戰(zhàn)。“《通知》印發(fā)后，業(yè)內(nèi)主要關(guān)注的是稅收優(yōu)惠的問題。比如《通知》說財產(chǎn)登記的文件還包括契稅完稅證明，目前不清楚是委托人的完稅證明還是信托公司作為受托人的完稅證明，所以在登記環(huán)節(jié)和稅收優(yōu)惠方面還不太清晰。”喻智向記者坦言。
“不管是財產(chǎn)登記，還是稅收等，都需要相關(guān)細則進一步落地。”上述北京某知名律師事務(wù)所相關(guān)負責人解釋，本《通知》只適用于信托公司的信托產(chǎn)品，這一登記辦法（登記機構(gòu)）比較依賴于中信登（中國信托登記有限責任公司）背書的信托產(chǎn)品登記，自然人等非信托機構(gòu)受托人受托不動產(chǎn)仍然面臨困難。同時在登記階段，《通知》只針對初始設(shè)立的不動產(chǎn)信托登記問題，對于信托設(shè)立之后，通過交易、受贈等方式后續(xù)取得不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)如何登記，沒有規(guī)定。
信托財產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財產(chǎn)獨立性的重要制度安排。2001年頒布的《信托法》第10條中雖明確信托財產(chǎn)需要“辦理信托登記”的要求，但沒有作出進一步具體規(guī)定；2015年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第106條中雖然為不動產(chǎn)信托登記預(yù)留了接口，但不動產(chǎn)信托登記規(guī)則至今也未有明確。
“建議從立法層面完善信托財產(chǎn)登記制度，明確信托登記的具體操作規(guī)則、程序和要求，使其與現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度有效銜接。同時，修訂信托法和不動產(chǎn)登記暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)，為不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記提供更加明確的法律依據(jù)。針對信托財產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題，建議出臺專門的信托稅收政策，明確信托財產(chǎn)在設(shè)立、存續(xù)和終止階段的稅收處理規(guī)則，避免重復(fù)征稅。”中信信托風險管理部周萍博士表示。