新項目絡繹不絕

近期，寧波城建投資集團有限公司（簡稱“寧波城投集團”）保障性租賃住房公募REITs項目（首發）財務顧問服務項目中標公示的消息引發市場關注。

據悉，寧波城投集團于2023年6月重組成立，全資控股寧波城投置業有限公司（簡稱“寧波城投置業”）。寧波城投置業于2023年成立了保障性租賃住房REITs專題調研小組，開展市場調研、實地考察，與金融機構等專業單位進行交流，探索公募REITs發行要求。

“公募REITs的推出是資本市場服務實體經濟的又一項重大改革創新，為我國經濟在新發展階段的高質量轉型提供了新動能。對于當下轉型中的城投公司而言，它無疑是助力創新發展的‘新利器’。”一位原始權益人在接受記者采訪時指出，“一方面，通過發行REITs，城投公司可以盤活手里的存量資產，實現資產的保值增值，同時降低公司的債務水平，有效防范債務風險；另一方面，REITs的發行有助于城投企業穩增長，拓寬融資渠道，支持地方建設。舉例而言，城投公司發行公募REITs，可以吸引長期資金支持地方基礎設施建設，加大新基建投入。這種方式能為地方提供低成本、長期穩定的權益性資金，且通過REITs的擴募機制，還能為地方政府后續的滾動開發建設提供持續的資本市場融資渠道。”

值得一提的是，2024年至2025年，我國地方政府專項債將迎來償債高峰期。與此同時，地方財政收入增速放緩，使得地方債務風險日益凸顯。在此背景下，“專項債+公募REITs”的閉環模式，作為深化投融資體制改革的創新舉措，必然會受到管理層和市場主體的高度重視與政策支持。

市場需求旺盛

原始權益人跑步入場和一級市場發行的提速，也離不開投資者對保租房REITs的熱情追捧。

記者注意到，3月20日，年內第5只“日光”REIT——匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“匯添富上海地產租賃住房REIT”）發布了認購申請確認比例結果公告。

相關資料顯示，匯添富上海地產租賃住房REIT網下投資者對應的有效認購基金份額數量為183.48億份，所對應的配售比例為0.57226321%，該配售比例為28個月來的最低比例，僅次于2022年11月14日發行的華夏基金華潤有巢REIT創下的歷史最低水平0.469%。

“這從側面說明，目前市場對保租房REITs的需求遠大于供給，基金管理公司為了保護現有投資者的利益和避免基金規模過快增長，會限制新投資者的認購規模，導致新投資者能夠獲得的基金份額比例較低。”一位機構交易員告訴記者，“鑒于上市保租房資產運營穩健向好，具備極強的抗周期能力，因此2025年其有望繼續成為‘資產荒’格局下資本的‘避風港’。”

整體來看，年初至今，公募REITs市場表現可圈可點。據券商粗略統計，截至3月20日，全市場已上市的REITs數量共計63只，年內平均漲幅達10.41%，有62只REITs年內收益為正。

不僅如此，2025年以來，保租房REITs發行節奏明顯加快，業內人士預計，2025年保租房REITs的累計發行規模將超250億元‌。

中金公司的研究觀點亦認為，在長端利率處于低位的環境下，保租房REITs基于其較為穩定的收入和分派預期，仍將成為市場的關注焦點。

城投主體大有可為

當然，并非所有城投公司或基礎設施都能夠發行公募REITs，畢竟，底層資產項目需滿足一定要求，比如項目權屬清晰、底層資產完整、運營收益良好、資產規模符合要求等。 此外，參與公募REITs的發起人（原始權益人）和中介機構的經營狀況也需要滿足相關要求。

對于城投公司，如何更好地使用公募REITs這一創新工具，實現高質量發展？在業內專家看來，城投公司需在做好宏觀布局及統籌的背景下，“五步走”用好創新金融工具。

一是“制定戰略”，涵蓋“募資-建設-運營-REITs退出”的全過程。二是“謀定后動”，對公募REITs業務進行知識培訓和動員，充分分析利弊。三是“品質優先”，選擇最適合自己的券商、律師和中介機構，對團隊品質、專業能力和后續管理能力進行多方面考察。四是“高層掛帥”，公募REITs項目復雜，推進難度大，可以在城投公司高層掛帥的情況下，成立由財務、法律和運營等業務骨干組成的REITs專班小組。五是“運營至勝”，通過引進和培養專業運營人才，不斷提升基礎設施的市場化運營能力。

相比海外發達國家住宅類REITs產品市值規模及占比，我國租賃住房REITs還存在較大擴容空間。隨著市場的進一步擴大，不僅有助于推動該領域的健康發展，也能更好實現企業、資金等多方共贏。對于城投平臺，業內分析認為，發行公募REITs相當于擁有了一個“國有上市公司”，可以形成基礎設施建設的“募-投-管-退”良性循環，提升城投公司的資產證券化率，推動平臺的“減負”轉型。