取消限購第一槍之后，取消限價第一槍也來啦！今夜，樓市松綁又迎來一重磅消息。湖南衡陽新建商品房限價政策明年元旦起暫停執(zhí)行。
湖南衡陽新建商品房限價政策
1月1日起暫停執(zhí)行
據(jù)新京報報道，記者從衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局主管的衡陽市房地產協(xié)會獲悉，衡陽市執(zhí)行了一年《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。
衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合印發(fā)的最新政策如下：
衡陽市發(fā)展改革委員會（簡稱發(fā)改委）與住建局于12月9日聯(lián)合印發(fā)的最新政策顯示，該市發(fā)改委和住建局于2017年12月15日聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》（以下簡稱《通知》）為規(guī)范衡陽市城區(qū)新建商品房銷售價格行為發(fā)揮了較好作用，達到了預期目的，由于目前衡陽市房地產市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經研究，決定于2019年1月1日起，暫停執(zhí)行上述《通知》。
就在2017年，衡陽房地產市場十分火熱之時，為規(guī)范衡陽市房地產市場，衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局于2017年10月17日聯(lián)合印發(fā)了《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》。
被暫停執(zhí)行的該《通知》具體內容有三個要點：
一、市城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。
二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格，并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預售許可申請。
三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，需在衡陽房產交易網向社會公布，公布價格為樓盤最高價格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示，衡陽此類政策調整，和近期政策松綁的預期是非常一致的，體現(xiàn)了當前部分三四線城市基本面的改變，所以政策上也會有類似的調整地方。
嚴躍進表示，根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環(huán)比為3.59%，同比為47.52%。從數(shù)據(jù)上看，2018年1月份的時候，衡陽的均價直接從4000多調高到了6000多，這或和預售備案政策有所調整有關。只是當時沒有明確政策出臺。而從今年11個月的數(shù)據(jù)看，基本上已經穩(wěn)定在6500元左右的水平，沒有繼續(xù)大漲的可能。所以適當放松此類限價政策也是必要的。
嚴躍進指出，后續(xù)預計有很多城市也會加入到放松的行列中，尤其是針對此類限價限售等政策。這也會使得原有的“五限”政策面臨適當放松的可能，對于后續(xù)市場預期的影響也是比較大的。
中央工作經濟會議定調：“因城施策”責任主體在城市政府
前不久的中央經濟會議上，對樓市的改革也有專門的一段表述：
構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
在堅持“房住不炒”定位的同時，與2017年中央經濟工作會議相比，樓市表述有三點差異，一是將“差別化調控”改為了“分類指導”；二是突出了城市政府主體責任；三是去掉了“發(fā)展住房租賃市場”的表述。
這也意味著地方政府被賦予在房地產上更多的責任。此前有個別城市出現(xiàn)了房地產調控政策的變化，國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，調控的主體在地方政府，地方政策進行微調，體現(xiàn)地方對于出臺調控政策有更大自主權。各地因城施策，根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)展情況進行調整，既不抑制、也不刺激，使房地產市場的各項政策逐步回歸中性。
10多地樓市現(xiàn)“松綁”跡象，風向真的要變了？
2018年以來，中央和地方對樓市調控始終保持高壓態(tài)勢，調控總次數(shù)超過400次，比2017年上漲80%。
然而，進入第四季度，越來越多的城市出現(xiàn)了樓市“松綁”的跡象。消息如烽火遍天吹角連營，限購、限貸、限售、限價的層層封印被一一揭開。
據(jù)界面數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截至12月20日，全國已有至少10多地放松了樓市調控，手段包括取消限售/限購/限價、下調房貸利率等。
1、山東菏澤放松二手房限售，打響第一槍
12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉讓措施。
通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規(guī)定。
菏澤市住建局在隨后回應中稱，當?shù)卮罅颗锔呢泿呕a償?shù)氖忻駸o法購買到合適住房，二手房交易價格也增長較快。根據(jù)房地產市場分類調控、因城施策的要求，當?shù)貨Q定取消限制新購和二手住房轉讓期限規(guī)定。
2、廣州正式放開公寓個人限購
12月19日晚上7點，廣州市住建委官網掛出“紅頭文件”《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，確認個人可以購買公寓了。不過，個人購買商服類物業(yè)取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。
3、深圳下調首套房利率
12月19日，中國證券報從深圳多家銀行了解到，進入12月份，中行、建行、工行三大行已經將首套房貸利率由基準上浮15%下調至上浮10%，包括交行、農行、招行也內的其他銀行也在陸續(xù)跟進。
中行一位客戶經理稱，已經接到行里通知，將首套房利率由基準上浮15%下調至上浮10%。由于深圳樓市成交量下降，目前房貸額度比較寬松。
工行、建行網點客戶經理證實，只要有購房資質和符合征信要求，近期申請的首套房貸款利率基本可以做到基準上浮10%。
另有多家銀行在陸續(xù)跟進。
4、珠海限購放松，社保繳納年限縮短
12月21日，有媒體報道，從珠海市住建局相關負責人處獲悉，從今年10月22日開始，非珠海市戶籍居民購房，不再執(zhí)行需連續(xù)繳納5年社保，按個人條件只需繳納1個月、3個月、1年不等。由珠海市人社系統(tǒng)根據(jù)個人條件開具人才購房證明。
5、杭州放寬購房社保限制！
12月21日，據(jù)錢江晚報報道，在杭州，日前社保補繳政策悄悄進行了微調，24個月內補繳不超過3個月無需提供情況說明和勞務合同。受益于社保補繳條件放松，將有更多外地戶籍人士通過補繳社保的方式獲得在杭購房資格。預料接下去還會有更多城市，結合當?shù)胤康禺a市場的最新變化，相應修正、調整原先的政策。
天風證券：地產仍是經濟發(fā)動機、應盡快取消限購限貸限售限價
我們回顧過去20年的房地產周期及政策，分為四個周期三大輪調控，1998房改及新經濟增長點、2003支柱產業(yè)、2008四萬億、2015去庫存成為四輪地產上漲周期的核心政策，而2005的國八條被稱為調控元年、2010的國十條被稱為歷史最嚴調控開創(chuàng)了限購限貸等政策、2016的房住不炒則是對長期的調控做了規(guī)劃。20年間中國商品房市場從無到有，銷售額2513億上漲到13.4萬億、銷售面積從1.22上漲到17億平、投資從3614億上漲到11萬億、新開工面積從2.04億平上漲到18億平、竣工面積從1.76上漲到10.75億平，復合增速分別為23%、15%、20%、12%、10%，累計分別成長了54倍、14倍、30倍、9倍，銷售均價從2321元上漲4.3倍至10062元，全國銷售單價破萬，行業(yè)達到了前所未有的高度。
我們認為地產發(fā)動機和經濟穩(wěn)定劑的作用并沒有改變，中國的城鎮(zhèn)化需求仍舊有較大空間，因此應當盡快進行寬松（限購限貸限售限價取消）但不需要強刺激（貨幣超發(fā)），借此機會讓房地產行業(yè)和企業(yè)面對一個正常化和市場化的預期即可，地產刺激后打壓然后又刺激再打壓，政策周而復始、上壓下托，歷史從未改變，也不會改變，始終如一的就是希望房地產市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展，我們強調要寬松不要刺激正是基于對地產中長期有利的角度，目前經過兩年調控，房地產即將進入短周期的衰退期，我們認為各個地方政府基于地方財政和因城施策的方向放松地產是大概率的，但中央層級的刺激政策預期較低，19年中央經濟工作會議仍舊提及房住不炒但又同時刪除了政策調控連續(xù)性和租賃的內容，因此不排除隨著經濟形勢變化而出現(xiàn)大變化的可能。
湖南衡陽新建商品房限價政策
1月1日起暫停執(zhí)行
據(jù)新京報報道，記者從衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局主管的衡陽市房地產協(xié)會獲悉，衡陽市執(zhí)行了一年《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》將于2019年1月1日起暫停執(zhí)行。
衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合印發(fā)的最新政策如下：
衡陽市發(fā)展改革委員會（簡稱發(fā)改委）與住建局于12月9日聯(lián)合印發(fā)的最新政策顯示，該市發(fā)改委和住建局于2017年12月15日聯(lián)合下發(fā)的《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為通知》（以下簡稱《通知》）為規(guī)范衡陽市城區(qū)新建商品房銷售價格行為發(fā)揮了較好作用，達到了預期目的，由于目前衡陽市房地產市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價格也較為穩(wěn)定，經研究，決定于2019年1月1日起，暫停執(zhí)行上述《通知》。
就在2017年，衡陽房地產市場十分火熱之時，為規(guī)范衡陽市房地產市場，衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局于2017年10月17日聯(lián)合印發(fā)了《關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知》。
被暫停執(zhí)行的該《通知》具體內容有三個要點：
一、市城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。
二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格，并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預售許可申請。
三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后，需在衡陽房產交易網向社會公布，公布價格為樓盤最高價格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示，衡陽此類政策調整，和近期政策松綁的預期是非常一致的，體現(xiàn)了當前部分三四線城市基本面的改變，所以政策上也會有類似的調整地方。
嚴躍進表示，根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環(huán)比為3.59%，同比為47.52%。從數(shù)據(jù)上看，2018年1月份的時候，衡陽的均價直接從4000多調高到了6000多，這或和預售備案政策有所調整有關。只是當時沒有明確政策出臺。而從今年11個月的數(shù)據(jù)看，基本上已經穩(wěn)定在6500元左右的水平，沒有繼續(xù)大漲的可能。所以適當放松此類限價政策也是必要的。
嚴躍進指出，后續(xù)預計有很多城市也會加入到放松的行列中，尤其是針對此類限價限售等政策。這也會使得原有的“五限”政策面臨適當放松的可能，對于后續(xù)市場預期的影響也是比較大的。
中央工作經濟會議定調：“因城施策”責任主體在城市政府
前不久的中央經濟會議上，對樓市的改革也有專門的一段表述：
構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
在堅持“房住不炒”定位的同時，與2017年中央經濟工作會議相比，樓市表述有三點差異，一是將“差別化調控”改為了“分類指導”；二是突出了城市政府主體責任；三是去掉了“發(fā)展住房租賃市場”的表述。
這也意味著地方政府被賦予在房地產上更多的責任。此前有個別城市出現(xiàn)了房地產調控政策的變化，國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，調控的主體在地方政府，地方政策進行微調，體現(xiàn)地方對于出臺調控政策有更大自主權。各地因城施策，根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)展情況進行調整，既不抑制、也不刺激，使房地產市場的各項政策逐步回歸中性。
10多地樓市現(xiàn)“松綁”跡象，風向真的要變了？
2018年以來，中央和地方對樓市調控始終保持高壓態(tài)勢，調控總次數(shù)超過400次，比2017年上漲80%。
然而，進入第四季度，越來越多的城市出現(xiàn)了樓市“松綁”的跡象。消息如烽火遍天吹角連營，限購、限貸、限售、限價的層層封印被一一揭開。
據(jù)界面數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截至12月20日，全國已有至少10多地放松了樓市調控，手段包括取消限售/限購/限價、下調房貸利率等。
1、山東菏澤放松二手房限售，打響第一槍
12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉讓措施。
通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規(guī)定。
菏澤市住建局在隨后回應中稱，當?shù)卮罅颗锔呢泿呕a償?shù)氖忻駸o法購買到合適住房，二手房交易價格也增長較快。根據(jù)房地產市場分類調控、因城施策的要求，當?shù)貨Q定取消限制新購和二手住房轉讓期限規(guī)定。
2、廣州正式放開公寓個人限購
12月19日晚上7點，廣州市住建委官網掛出“紅頭文件”《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，確認個人可以購買公寓了。不過，個人購買商服類物業(yè)取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。
3、深圳下調首套房利率
12月19日，中國證券報從深圳多家銀行了解到，進入12月份，中行、建行、工行三大行已經將首套房貸利率由基準上浮15%下調至上浮10%，包括交行、農行、招行也內的其他銀行也在陸續(xù)跟進。
中行一位客戶經理稱，已經接到行里通知，將首套房利率由基準上浮15%下調至上浮10%。由于深圳樓市成交量下降，目前房貸額度比較寬松。
工行、建行網點客戶經理證實，只要有購房資質和符合征信要求，近期申請的首套房貸款利率基本可以做到基準上浮10%。
另有多家銀行在陸續(xù)跟進。
4、珠海限購放松，社保繳納年限縮短
12月21日，有媒體報道，從珠海市住建局相關負責人處獲悉，從今年10月22日開始，非珠海市戶籍居民購房，不再執(zhí)行需連續(xù)繳納5年社保，按個人條件只需繳納1個月、3個月、1年不等。由珠海市人社系統(tǒng)根據(jù)個人條件開具人才購房證明。
5、杭州放寬購房社保限制！
12月21日，據(jù)錢江晚報報道，在杭州，日前社保補繳政策悄悄進行了微調，24個月內補繳不超過3個月無需提供情況說明和勞務合同。受益于社保補繳條件放松，將有更多外地戶籍人士通過補繳社保的方式獲得在杭購房資格。預料接下去還會有更多城市，結合當?shù)胤康禺a市場的最新變化，相應修正、調整原先的政策。
天風證券：地產仍是經濟發(fā)動機、應盡快取消限購限貸限售限價
我們回顧過去20年的房地產周期及政策，分為四個周期三大輪調控，1998房改及新經濟增長點、2003支柱產業(yè)、2008四萬億、2015去庫存成為四輪地產上漲周期的核心政策，而2005的國八條被稱為調控元年、2010的國十條被稱為歷史最嚴調控開創(chuàng)了限購限貸等政策、2016的房住不炒則是對長期的調控做了規(guī)劃。20年間中國商品房市場從無到有，銷售額2513億上漲到13.4萬億、銷售面積從1.22上漲到17億平、投資從3614億上漲到11萬億、新開工面積從2.04億平上漲到18億平、竣工面積從1.76上漲到10.75億平，復合增速分別為23%、15%、20%、12%、10%，累計分別成長了54倍、14倍、30倍、9倍，銷售均價從2321元上漲4.3倍至10062元，全國銷售單價破萬，行業(yè)達到了前所未有的高度。
我們認為地產發(fā)動機和經濟穩(wěn)定劑的作用并沒有改變，中國的城鎮(zhèn)化需求仍舊有較大空間，因此應當盡快進行寬松（限購限貸限售限價取消）但不需要強刺激（貨幣超發(fā)），借此機會讓房地產行業(yè)和企業(yè)面對一個正常化和市場化的預期即可，地產刺激后打壓然后又刺激再打壓，政策周而復始、上壓下托，歷史從未改變，也不會改變，始終如一的就是希望房地產市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展，我們強調要寬松不要刺激正是基于對地產中長期有利的角度，目前經過兩年調控，房地產即將進入短周期的衰退期，我們認為各個地方政府基于地方財政和因城施策的方向放松地產是大概率的，但中央層級的刺激政策預期較低，19年中央經濟工作會議仍舊提及房住不炒但又同時刪除了政策調控連續(xù)性和租賃的內容，因此不排除隨著經濟形勢變化而出現(xiàn)大變化的可能。