在債務迎來到期高峰的同時，今年以來，房地產企業掀起新一波密集發債潮。數據顯示，在2019年2月下半月融資計劃已經超過100億美元后，3月份房企繼續發布密集融資。中原地產研究中心統計數據顯示，4以月來，房企繼續密集融資。從總量看，4月以來已經接近2600億元，從全月融資完成情況看，有望是最近一年多最高值。目前，包括新城控股(39.620,0.62,1.59%)、旭輝集團、建發股份(9.630,-0.74,-7.14%)、正榮地產在內的多家房企等都在頻繁發債。此外，部分企業還存在“借新還舊”的現象。
對于發債融資相關問題，新城控股集團股份有限公司(601155.SH，以下簡稱“新城控股”)相關負責人在接受《中國經營報》記者采訪時表示，2019年一季度，民營房企的融資環境有所改善。公司綜合考慮自身的發展及市場融資環境的變化，在合適的時點申請合適的發債規?；蜻M行融資。
旭輝控股(集團)有限公司(00884.HK，以下簡稱“旭輝集團”)相關負責人回應表示：公司一貫強調融資要把握窗口期，今年以來開展的幾筆境內外融資，就是為了踏準融資窗口，進一步拉長平均債務久期，優化債務結構，較低的利率也預示著旭輝融資成本再一次進入下行通道，將有效強化旭輝的盈利能力。
此外，三盛控股(集團)有限公司(02183.HK，以下簡稱“三盛控股”)回應稱，“我們不接受采訪”；廈門建發股份有限公司(600153.SH，以下簡稱“建發股份”)表示，“董秘最近比較忙，沒有給確定的回復”。截至發稿，記者亦尚未收到正榮地產、德信中國進一步回應。
密集發債
2019年，隨著融資環境的放松，房企掀起新一輪發債潮。克而瑞數據顯示，今年3月，85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環比上升18.5%，同比增長13.7%。這其中，包括新城控股、旭輝集團、建發股份、正榮地產等在內的多家房企頻頻發債。
不完全統計顯示，2019年以來，正榮地產集團有限公司(06158.HK，以下簡稱“正榮地產”)在1月~4月間，先后5次發行并上市了優先票據，金額分別為2億美元、1.5億美元、2.3億美元、2億美元、4.2億美元，年息從8.6%到10.5%不等。
4月17日，旭輝集團公告稱，擬發行2019年公司債券，本次債券發行總額不超過43億元，期限不超過10年，該申請已獲上交所受理。在此前的3月22日，旭輝集團還公告稱將發行5年期的2.55億美元優先票據，票面利率為6.55%。3月21日，旭輝集團完成發行一筆7.52億元的供應鏈ABS“旭日03A”，票面利率為4.48%。
對于融資發債相關問題，旭輝集團方面回復記者采訪表示，3月22日發行的美元優先票據，是標普將旭輝的評級從“BB-”調升至“BB”后，其開展的首筆境外融資，5年期期限和6.55%票面利率，也是今年以來眾多中資房企境外融資中，“期限最長、利率最低”之一；3月21日發行的供應鏈融資，其票面利率也創下了旭輝供應鏈融資利率歷史新低；擬發行的不超過43億元公司債券，目前僅處于審核受理階段。
同時，新城控股于4月17日擬境外發行10億美元債券也獲批。此外，3月20日，新城控股方面公告，公司2019年公開發行公司債券(第一期)已發行完畢，本期公司債券實際發行總額為人民幣21億元。
新城控股方面對記者表示，2019年一季度，民營房企的融資環境有所改善，公司3月發行的小公募公司債2+2年期票面利率僅5.05%，3+2年期票面利率僅5.90%，體現了投資機構對公司的充分認可。
上海中原地產市場分析師盧文曦指出，企業密集發債，也是為了企業的發展，盡可能地應對未來市場的不確定性因素。正所謂“手里有糧，心中不慌。”目前的融資環境相比2018年有所寬松，但是融資成本上升了。另外，國企可能都面臨六或七的利率。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，企業通過發債的形式來補充現金流，還因為目前房價大幅上漲的可能性很低。從政策環境來看，仍然存在價格指導的窗口；從銷售面看，持續性回暖的購買動力不足。企業不可能通過漲價來帶動銷售。在今年二、三季度，企業為了緩解資金鏈壓力，必然會通過這種形式來補充現金流，維持正常運營。
“借新還舊”
記者研究發現，在大量短債即將到期的情況下，一些房企發債的目的是“借新還舊”。
億翰統計數據顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規模約8600億元，月均償還額480億元。
數據顯示，建發股份在2019年1~3月份多次發行超短融和中期票據，其中有不少是用于償還即將到期的債務。據披露，正榮地產發行的上述五次優先票據中，也多次提及“所得款項凈額再融資其現有債務”等。
對于頻發債券，建發股份方面表示，“這方面也是正常的經營需求，我們公司的資產負債率在同行業也算是正常”。據披露，自2019年3月份起，建發股份及其子公司的債券陸續到期，部分已完成兌付。不完全統計顯示，2019年12月底前，建發股份及子公司剩余即將到期的超短融合計約58億元。對于債務償還，建發股份稱，公司“沒有這方面的擔心”。
值得一提的是，除了發債之外，2月份登陸港交所的德信中國控股有限公司(02019.HK)，又于3月份部分行使超額配股權，以每股2.8港元的價格發行約6934.1萬股，籌資約1.9億港元。
對于房企融資現狀，張宏偉對記者表示，目前的融資環境比去年四季度寬松，出現了境外融資等多元化融資渠道，大額融資也獲批，但是仍然沒有2017年那么寬松。另外，企業資金面仍然比較緊張，尤其是民營開發企業，企業融到資后一部分借新還舊，或者投入土地市場。另一方面銷售狀況也并不是非常樂觀，一直到2019年二、三季度，企業資金面緊張的局面不會改變。
根據新城控股2018年報，截至2018年底，公司貨幣資金454.09億元，同比增長106.9%，其中銀行存款占比88.10%。同時，新城控股的負債總額2793.62億元，與2017年末的1575.45億元相比增長了77.32%；資產負債率為84.57%。其中，短期借款為22.7億元，同比增長202.67%；長期借款約236.69億元，同比增長123.7%。
對此，億翰智庫研究總監于小雨對記者表示，2018年新城控股扣除受限制資金以后的現金短債比為2.7倍左右，凈負債率為49.2%，低于2017年YH50房企的平均凈負債率，可以看出，新城控股無論是短期還是長期內負債壓力不大。同時，新城控股出現“大存大貸”狀況的另一部分原因是由于公司規模大幅上升，資產和負債也相應提升。
新城控股方面回復稱，2018年末負債總額2793.62億元中包括預收款項及合同負債兩個科目合計1185.6億元，如將這兩塊扣除，公司扣除預收款項及合同負債的資產負債率僅為48.7%。2018年末，公司相關負債指標處于行業平均水平。未來公司將綜合考慮發展速度和負債水平，穩中求進。
一個不容回避的問題是，償債高峰期將至的背景下，不少房企面臨較高的融資成本壓力。
旭輝集團2018年報顯示，報告期內公司支銷融資成本約為人民幣3.69億元，2017年則為人民幣2.62億元。集團支銷及資本化的融資成本總額由2017年的人民幣23.1億元增加89.9%至2018年約人民幣43.89億元。
對此，旭輝集團方面回復記者稱，融資成本額由融資總量和平均融資成本決定。旭輝平均融資成本穩定，融資額隨公司發展適度增加，但總體債務規模可控。與此同時，在2018年房企融資成本普遍上升的背景下，旭輝的債務加權平均成本仍維持在6%以下的行業較低水平，僅為5.8%。
同時，德信中國在2018年年報中披露，其融資成本同比增加約16.7%至2018年的約3.75億萬元，主要是由于用于土地收購及物業開發業務的借款增加。
此外，三盛控股2018年度業績報告顯示，公司年內虧損1.86億元，同比2017年度的7.3萬元虧損擴大了近2500倍，造這一狀況的原因則是“本集團融資規模增大導致的總利息成本增加。”據披露，三盛控股的融資成本從2017年的7.2%增長到了2018年11.6%，上升了61%。
盧文曦對記者表示，如果房企有發展實力的話，那么其融資能力較強。反之，如果房企沒有融資能力，那可能說明公司遇到了較大的問題。對房企而言，在資產負債率高企的前提下，盡量減少杠桿使用，通過銷售來盡可能回流資金，這樣才能避免承擔更高的債務壓力。目前很多企業做項目是“刷流量”，增速明顯，但增利幅度較小。
對于發債融資相關問題，新城控股集團股份有限公司(601155.SH，以下簡稱“新城控股”)相關負責人在接受《中國經營報》記者采訪時表示，2019年一季度，民營房企的融資環境有所改善。公司綜合考慮自身的發展及市場融資環境的變化，在合適的時點申請合適的發債規?；蜻M行融資。
旭輝控股(集團)有限公司(00884.HK，以下簡稱“旭輝集團”)相關負責人回應表示：公司一貫強調融資要把握窗口期，今年以來開展的幾筆境內外融資，就是為了踏準融資窗口，進一步拉長平均債務久期，優化債務結構，較低的利率也預示著旭輝融資成本再一次進入下行通道，將有效強化旭輝的盈利能力。
此外，三盛控股(集團)有限公司(02183.HK，以下簡稱“三盛控股”)回應稱，“我們不接受采訪”；廈門建發股份有限公司(600153.SH，以下簡稱“建發股份”)表示，“董秘最近比較忙，沒有給確定的回復”。截至發稿，記者亦尚未收到正榮地產、德信中國進一步回應。
密集發債
2019年，隨著融資環境的放松，房企掀起新一輪發債潮。克而瑞數據顯示，今年3月，85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環比上升18.5%，同比增長13.7%。這其中，包括新城控股、旭輝集團、建發股份、正榮地產等在內的多家房企頻頻發債。
不完全統計顯示，2019年以來，正榮地產集團有限公司(06158.HK，以下簡稱“正榮地產”)在1月~4月間，先后5次發行并上市了優先票據，金額分別為2億美元、1.5億美元、2.3億美元、2億美元、4.2億美元，年息從8.6%到10.5%不等。
4月17日，旭輝集團公告稱，擬發行2019年公司債券，本次債券發行總額不超過43億元，期限不超過10年，該申請已獲上交所受理。在此前的3月22日，旭輝集團還公告稱將發行5年期的2.55億美元優先票據，票面利率為6.55%。3月21日，旭輝集團完成發行一筆7.52億元的供應鏈ABS“旭日03A”，票面利率為4.48%。
對于融資發債相關問題，旭輝集團方面回復記者采訪表示，3月22日發行的美元優先票據，是標普將旭輝的評級從“BB-”調升至“BB”后，其開展的首筆境外融資，5年期期限和6.55%票面利率，也是今年以來眾多中資房企境外融資中，“期限最長、利率最低”之一；3月21日發行的供應鏈融資，其票面利率也創下了旭輝供應鏈融資利率歷史新低；擬發行的不超過43億元公司債券，目前僅處于審核受理階段。
同時，新城控股于4月17日擬境外發行10億美元債券也獲批。此外，3月20日，新城控股方面公告，公司2019年公開發行公司債券(第一期)已發行完畢，本期公司債券實際發行總額為人民幣21億元。
新城控股方面對記者表示，2019年一季度，民營房企的融資環境有所改善，公司3月發行的小公募公司債2+2年期票面利率僅5.05%，3+2年期票面利率僅5.90%，體現了投資機構對公司的充分認可。
上海中原地產市場分析師盧文曦指出，企業密集發債，也是為了企業的發展，盡可能地應對未來市場的不確定性因素。正所謂“手里有糧，心中不慌。”目前的融資環境相比2018年有所寬松，但是融資成本上升了。另外，國企可能都面臨六或七的利率。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，企業通過發債的形式來補充現金流，還因為目前房價大幅上漲的可能性很低。從政策環境來看，仍然存在價格指導的窗口；從銷售面看，持續性回暖的購買動力不足。企業不可能通過漲價來帶動銷售。在今年二、三季度，企業為了緩解資金鏈壓力，必然會通過這種形式來補充現金流，維持正常運營。
“借新還舊”
記者研究發現，在大量短債即將到期的情況下，一些房企發債的目的是“借新還舊”。
億翰統計數據顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規模約8600億元，月均償還額480億元。
數據顯示，建發股份在2019年1~3月份多次發行超短融和中期票據，其中有不少是用于償還即將到期的債務。據披露，正榮地產發行的上述五次優先票據中，也多次提及“所得款項凈額再融資其現有債務”等。
對于頻發債券，建發股份方面表示，“這方面也是正常的經營需求，我們公司的資產負債率在同行業也算是正常”。據披露，自2019年3月份起，建發股份及其子公司的債券陸續到期，部分已完成兌付。不完全統計顯示，2019年12月底前，建發股份及子公司剩余即將到期的超短融合計約58億元。對于債務償還，建發股份稱，公司“沒有這方面的擔心”。
值得一提的是，除了發債之外，2月份登陸港交所的德信中國控股有限公司(02019.HK)，又于3月份部分行使超額配股權，以每股2.8港元的價格發行約6934.1萬股，籌資約1.9億港元。
對于房企融資現狀，張宏偉對記者表示，目前的融資環境比去年四季度寬松，出現了境外融資等多元化融資渠道，大額融資也獲批，但是仍然沒有2017年那么寬松。另外，企業資金面仍然比較緊張，尤其是民營開發企業，企業融到資后一部分借新還舊，或者投入土地市場。另一方面銷售狀況也并不是非常樂觀，一直到2019年二、三季度，企業資金面緊張的局面不會改變。
根據新城控股2018年報，截至2018年底，公司貨幣資金454.09億元，同比增長106.9%，其中銀行存款占比88.10%。同時，新城控股的負債總額2793.62億元，與2017年末的1575.45億元相比增長了77.32%；資產負債率為84.57%。其中，短期借款為22.7億元，同比增長202.67%；長期借款約236.69億元，同比增長123.7%。
對此，億翰智庫研究總監于小雨對記者表示，2018年新城控股扣除受限制資金以后的現金短債比為2.7倍左右，凈負債率為49.2%，低于2017年YH50房企的平均凈負債率，可以看出，新城控股無論是短期還是長期內負債壓力不大。同時，新城控股出現“大存大貸”狀況的另一部分原因是由于公司規模大幅上升，資產和負債也相應提升。
新城控股方面回復稱，2018年末負債總額2793.62億元中包括預收款項及合同負債兩個科目合計1185.6億元，如將這兩塊扣除，公司扣除預收款項及合同負債的資產負債率僅為48.7%。2018年末，公司相關負債指標處于行業平均水平。未來公司將綜合考慮發展速度和負債水平，穩中求進。
一個不容回避的問題是，償債高峰期將至的背景下，不少房企面臨較高的融資成本壓力。
旭輝集團2018年報顯示，報告期內公司支銷融資成本約為人民幣3.69億元，2017年則為人民幣2.62億元。集團支銷及資本化的融資成本總額由2017年的人民幣23.1億元增加89.9%至2018年約人民幣43.89億元。
對此，旭輝集團方面回復記者稱，融資成本額由融資總量和平均融資成本決定。旭輝平均融資成本穩定，融資額隨公司發展適度增加，但總體債務規模可控。與此同時，在2018年房企融資成本普遍上升的背景下，旭輝的債務加權平均成本仍維持在6%以下的行業較低水平，僅為5.8%。
同時，德信中國在2018年年報中披露，其融資成本同比增加約16.7%至2018年的約3.75億萬元，主要是由于用于土地收購及物業開發業務的借款增加。
此外，三盛控股2018年度業績報告顯示，公司年內虧損1.86億元，同比2017年度的7.3萬元虧損擴大了近2500倍，造這一狀況的原因則是“本集團融資規模增大導致的總利息成本增加。”據披露，三盛控股的融資成本從2017年的7.2%增長到了2018年11.6%，上升了61%。
盧文曦對記者表示，如果房企有發展實力的話，那么其融資能力較強。反之，如果房企沒有融資能力，那可能說明公司遇到了較大的問題。對房企而言，在資產負債率高企的前提下，盡量減少杠桿使用，通過銷售來盡可能回流資金，這樣才能避免承擔更高的債務壓力。目前很多企業做項目是“刷流量”，增速明顯，但增利幅度較小。