“小陽春”絕對可以成為今年上半年的樓市關鍵詞。

貝殼研究院在近日發布的《2019中國房地產半年報》(下稱《報告》)中指出，上半年全國重點城市有所回暖，重點城市二手房成交量環比增長50%以上，同比持平；大部分重點城市新房成交量增長；土地市場也走出去年下半年“低谷”。

但與此同時，多地新建商品房面積開始下滑，特別是一些三四線城市，交易面積下滑越來越明顯。今年前5個月，全國累計調控次數已經超過200次，而最近兩個月合計調控次數就達到了上百次，應對“小陽春”，各地不可謂不積極。

《報告》亦稱，回暖并沒有持續，上半年市場前高后低。不管是二手房市場還是新房、土地市場，都呈現出明顯的前高后低特點。市場在第一季度的“小陽春”后，第二季度一方面是信貸和開發商融資渠道的再次收緊，另一方面蘇州等城市的調控收緊再次影響了市場預期。

　　上半年市場前高后低 分水嶺出現在3月

　　前高后低，在各重點城市二手房市場表現得尤為顯著。

據《2019中國房地產半年報》，總體看，上半年重點14城二手房市場在經過了2018年下半年的大幅調整后，需求開始釋放，同比去年微增3%，但環比去年下半年則增超5成。14城中10個城市房價環比上漲，與去年2018年第四季度價格低點比，西安、青島2019年以來均價基本保持平穩，而武漢及長沙分別累計下跌4.8%和5.6%。

比如，成都2019年上半年二手房成交量同比增加34%，處在14城前列。今年前4個月，成都二手房均價隨成交回暖而溫和上漲，但后兩月二手房量價同步下行，6月均價14569元/平方米，同比下跌5.8%。

而一線城市風向標北京上半年二手房市場升溫較為有限，同比表現不及去年同期，成交同比下降14.3%。市場并無大幅向好，一方面是政策依舊高壓，需求尤其是改善型需求釋放難度大，另一方面則是由于新房的分流，今年前5個月，北京新房成交同比增長1.6倍，新房成交占比提升近16個點。6月北京二手房成交均價62475元/平方米，同比持平，相對平穩。

“上半年，重點城市二手房市場在部分地區第一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”貝殼研究院首席分析師許小樂分析認為。

《報告》稱，分水嶺出現在3月。上半年，重點城市二手房市場底部回暖之后需求開始顯現疲態，第二季度月均成交比3月減少21.5%。同時，預期隨市場回落而走弱，貝殼找房交易數據顯示，大部分城市掛牌價下跌，其中第二季度14城中9城業主報價呈較明顯跌幅。

許小樂稱，回暖并不是全面的，是分化的。整體來看，距離調控時間較長的一線城市及長三角城市上半年熱度相對較高，三四線城市在棚改弱化背景下成交下滑，其中山東、江蘇等棚改大省表現更為明顯。

下半年警惕“新庫存” 一城一策仍是主基調

宏觀經濟壓力下政策不能“緊”，房地產防風險下政策不能“松”。具體到房地產行業，政策將保持連續穩定。

5月18日，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。加上4月19日未公布名單的6個城市，住建部對于樓市過熱現象的監管態度更加嚴厲。

事實上，第一季度市場回暖后，尤其是部分城市出現價格上漲過快現象，引致住建部點名，部分城市已經收緊調控，在此情況下，新房市場在短暫回暖后再次走向下滑。許小樂提醒，當前市場仍處于嚴格調控下，需求難以釋放，后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。

二手房方面，在第一季度季節性復蘇后便開始向下，多數城市二手房市場降溫，伴隨而來的是房源庫存的走高。在貝殼監測的29個重點城市中，有7個城市月末庫存環比持續增加3個月，13個城市月末庫存環比持續增加4個月，7個城市月末庫存環比持續增加5個月。二手房庫存下降的城市僅上海和蘇州，其中上海3~4月庫存環比持續下降，蘇州僅4月庫存環比下降。

新房方面，部分地區新房庫存開始走高，仍處于2018年以來的高位。北京、青島、武漢、廈門、福州和寧波5月新房庫存房源量分別同比增長61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%，天津、岳陽和南寧2019年4月新房庫存房源量分別同比增長62.8%、51.5%和28.5%。

以北京為例，相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，目前市場上限競房集中供應，開盤優質房源銷售后，后續房源去化非常慢。面積和區位的趨同下，北京限競房品質同質化，限競房項目整體去化率較低(截至6月12日為31.9%)，近七成未簽約變成庫存。

許小樂分析，當前我國防范系統性金融風險的任務不能放松，貨幣政策須審慎穩健，財政政策可適度寬松。政策對于市場保持高度的敏感性，政策總體穩定背景下“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。