規(guī)模約25萬億元的居民存量房貸利率如何“換錨”迎來政策定論。央行近日發(fā)布公告，對于居民存量購房貸款利率切換明確了定價方法和重定價周期。
根據(jù)公告，2020年3月1日起啟動存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR事宜。金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
具體到存量個人住房貸款利率如何轉(zhuǎn)換？同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3月至8月份之間任意時點轉(zhuǎn)換，加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月份發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。
例如，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月份發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月份發(fā)布的5年期以上LPR加0.59%，此后每年以此類推。
對居民來說，轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變，且從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。因此，中信證券研究所副所長明明表示，在2020年內(nèi)，存量房貸的利率實際上不會發(fā)生變化；從2021年開始，存量住房貸款利率才將正式與LPR掛鉤。
交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示，購房貸款定價方式的切換對于存量住房貸款在2020年無影響，但長期來看，居民購房貸款利息支出是增是減將取決于LPR的長期變化趨勢。
在轉(zhuǎn)換定價方法的過程中，居民的主動權(quán)在于與銀行約定重定價周期（最短為1年），或轉(zhuǎn)換為固定利率貸款，而購房貸款利率則由LPR和最新執(zhí)行的貸款利率加點確定。陳冀表示，盡管居民在價格方面仍處于被動接受地位以及5年期以上LPR目前調(diào)整慢于1年期LPR，但居民仍可以享受到整體利率下行帶來的利息支出減少的“福利”。由于購房貸款重定價周期最短為1年，利息支出負擔降低的福利最快可能要在2021年1月才能實質(zhì)性出現(xiàn)，并且前提條件是2020年12月份5年期以上LPR報價在當前基礎(chǔ)上進一步下行。
選擇參考LPR浮動方式（即選擇與銀行約定重定價周期），還是選擇固定利率方式，對于居民對利率走勢的判斷提出了考驗。一旦進入2020年3月至8月份的切換時間窗口，陳冀預計，由于居民整體自主判斷利率趨勢能力具有局限性，大量居民購房貸款可能較為積極地選擇向參考LPR浮動利率定價方式切換。
此外，當然也有一部分居民會選擇轉(zhuǎn)換成固定利率貸款。“此次改革后，借貸雙方可以協(xié)商重定價周期，甚至鎖定利率也都是可以的。從國際上看，國外有不少個人住房貸款是固定利率的，這一方面可以降低個人的利率風險；另一方面有助于推動提高商業(yè)銀行的風險管理水平，促進利率衍生品市場發(fā)展。”接近監(jiān)管層人士此前對記者說。
需要注意的是，定價基準轉(zhuǎn)換的存量住房貸款只包括商業(yè)性住房貸款，不包括公積金住房貸款。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2018年年末，個人住房貸款余額為25.8萬億元；截至2019年9月份，個人住房貸款余額為29.05萬億元。根據(jù)《全國住房公積金2018年年度報告》，2018年年末公積金住房貸款余額為5萬億元。
“本次公告對房貸利率再次作出專門安排，旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，存量商業(yè)性個人住房貸款利率將逐步轉(zhuǎn)換為以5年期以上LPR報價為基礎(chǔ)定價，而在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。2019年8月份以來LPR報價顯示，居民房貸主要掛鉤的5年期以上LPR報價僅下調(diào)5個基點，明顯低于主要針對企業(yè)貸款的1年期LPR報價的下調(diào)幅度，這意味著，明年房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定運行態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增速顯著下行的風險較小。
根據(jù)公告，2020年3月1日起啟動存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR事宜。金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
具體到存量個人住房貸款利率如何轉(zhuǎn)換？同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3月至8月份之間任意時點轉(zhuǎn)換，加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月份發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。
例如，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月份發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月份發(fā)布的5年期以上LPR加0.59%，此后每年以此類推。
對居民來說，轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變，且從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。因此，中信證券研究所副所長明明表示，在2020年內(nèi)，存量房貸的利率實際上不會發(fā)生變化；從2021年開始，存量住房貸款利率才將正式與LPR掛鉤。
交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示，購房貸款定價方式的切換對于存量住房貸款在2020年無影響，但長期來看，居民購房貸款利息支出是增是減將取決于LPR的長期變化趨勢。
在轉(zhuǎn)換定價方法的過程中，居民的主動權(quán)在于與銀行約定重定價周期（最短為1年），或轉(zhuǎn)換為固定利率貸款，而購房貸款利率則由LPR和最新執(zhí)行的貸款利率加點確定。陳冀表示，盡管居民在價格方面仍處于被動接受地位以及5年期以上LPR目前調(diào)整慢于1年期LPR，但居民仍可以享受到整體利率下行帶來的利息支出減少的“福利”。由于購房貸款重定價周期最短為1年，利息支出負擔降低的福利最快可能要在2021年1月才能實質(zhì)性出現(xiàn)，并且前提條件是2020年12月份5年期以上LPR報價在當前基礎(chǔ)上進一步下行。
選擇參考LPR浮動方式（即選擇與銀行約定重定價周期），還是選擇固定利率方式，對于居民對利率走勢的判斷提出了考驗。一旦進入2020年3月至8月份的切換時間窗口，陳冀預計，由于居民整體自主判斷利率趨勢能力具有局限性，大量居民購房貸款可能較為積極地選擇向參考LPR浮動利率定價方式切換。
此外，當然也有一部分居民會選擇轉(zhuǎn)換成固定利率貸款。“此次改革后，借貸雙方可以協(xié)商重定價周期，甚至鎖定利率也都是可以的。從國際上看，國外有不少個人住房貸款是固定利率的，這一方面可以降低個人的利率風險；另一方面有助于推動提高商業(yè)銀行的風險管理水平，促進利率衍生品市場發(fā)展。”接近監(jiān)管層人士此前對記者說。
需要注意的是，定價基準轉(zhuǎn)換的存量住房貸款只包括商業(yè)性住房貸款，不包括公積金住房貸款。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2018年年末，個人住房貸款余額為25.8萬億元；截至2019年9月份，個人住房貸款余額為29.05萬億元。根據(jù)《全國住房公積金2018年年度報告》，2018年年末公積金住房貸款余額為5萬億元。
“本次公告對房貸利率再次作出專門安排，旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，存量商業(yè)性個人住房貸款利率將逐步轉(zhuǎn)換為以5年期以上LPR報價為基礎(chǔ)定價，而在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。2019年8月份以來LPR報價顯示，居民房貸主要掛鉤的5年期以上LPR報價僅下調(diào)5個基點，明顯低于主要針對企業(yè)貸款的1年期LPR報價的下調(diào)幅度，這意味著，明年房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定運行態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增速顯著下行的風險較小。