“租賃市場是住房體系中的重要構成部分，去年長租公寓的接連爆雷，對業主和租客均造成較為不利的影響。”上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《證券日報》記者采訪時表示，通常來說，農歷新年后就是住房租賃市場的簽約旺季，在此時間點上，京滬深三大一線城市相繼出臺監管政策，無疑有助于進一步規范租賃市場，保護后續住房租賃市場的各方權益。

具體來看，為進一步整頓住房租賃市場秩序，規范住房租賃市場行為，《意見》從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發布管理、加強住房租賃合同網簽備案管理、加強住房租賃交易服務管理、加強住房租賃交易資金監管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務平臺建設、嚴厲打擊住房租賃市場亂象和加強住房租賃管理制度保障等九個方面做出具體規定。

其中，《意見》從規范租賃服務收費、規范租金支付周期、規范機構業務合作三個方面加強住房租賃交易服務的管理，包括續約無需再次繳納中介費，中介公司也不能賺取住房的出租差價，押金需在30日退還承租人；住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金等。

同時，《意見》還從開立資金監管賬戶、簽訂賬戶監管協議、嚴格資金收付要求、嚴控租金貸款業務等四個方面加強住房租賃交易資金監管。如在開立監管賬戶方面提出，住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；在嚴控租金貸款業務方面提出，未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。按照本市有關規定已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業務等。

“租戶的租金先存入監管賬戶，再由監管機構付給住房租賃經營機構，嚴控租金貸業務，這一點對租賃行業的發展影響頗深。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙在接受《證券日報》記者采訪時稱，設置資金監管賬戶，一方面減少租戶白交房租的風險；另一方面也杜絕長租公寓企業為加強現金流而采用“高進低出、長收短付”的商業模式。

值得一提的是，無論是2月1日深圳市住建局發布的《關于開展住房租賃資金監管的通知》（征求意見稿），還是2月2日北京市住建委等五部門聯合發布的《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，均明確提出要約束“租金貸”。

上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，整體上看，京滬深均對“租金貸”提出更進一步的管控。事實上，對長租公寓企業來說，租金貸業務確實需要規范，以防范租賃市場金融風險的擴大。當然，若從其中的差別化政策內容看，此次上海出臺的住房租賃市場新政，也是全國層面提出的首個壓縮租金貸占比的信貸政策。整體上看，隨著監管部門嚴管長租公寓企業“租金貸”，后續住房租賃市場將迎來更加穩定和健康的發展。