民生證券研報(bào)認(rèn)為，此輪調(diào)控的背景是，去年疫情影響下政策邊際放松和房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復(fù)，因此調(diào)控措施為彌補(bǔ)政策漏洞、抑制投機(jī)、供給端持續(xù)發(fā)力。值得注意的是，本輪調(diào)控中，除常規(guī)調(diào)控外，金融監(jiān)管等舉措成為重點(diǎn)，“全方位”加碼的態(tài)勢(shì)已經(jīng)愈發(fā)明顯。
嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸資金流入樓市
去年12月底，央行與銀保監(jiān)會(huì)宣布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)集中度管理制度，對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上線分成五檔管理。這項(xiàng)制度的建立，就此拉開(kāi)了樓市金融監(jiān)管的帷幕。
今年1月，監(jiān)管部門對(duì)廣州各家銀行新增個(gè)人住房貸款占比進(jìn)行嚴(yán)格限制。在這一新要求的影響下，房貸批貸速度明顯慢了下來(lái)，令市場(chǎng)交易有所放緩。不過(guò)，金融監(jiān)管的重點(diǎn)，更在于對(duì)經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入樓市的嚴(yán)防死守。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，通過(guò)“過(guò)橋融資——全款買房——套取經(jīng)營(yíng)貸——還掉過(guò)橋融資”可多次套利，房產(chǎn)增值就能把增值部分套出來(lái)，循環(huán)往復(fù)。這令“房住不炒”的頂層架構(gòu)被變現(xiàn)削弱，也對(duì)中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形成“擠出效應(yīng)”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于經(jīng)營(yíng)貸適合投資購(gòu)房且基本集中在改善和高端住房，所以這一輪樓市火熱明顯從中高端市場(chǎng)開(kāi)始。
此前，國(guó)內(nèi)多地監(jiān)管層已經(jīng)發(fā)文要求嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市，對(duì)于會(huì)不會(huì)真下狠手，外界看法不一，但最終廣東動(dòng)了真格。
3月16日，廣東銀保監(jiān)局披露，轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元共920戶，其中廣州地區(qū)為1.47億元共305戶。銀行機(jī)構(gòu)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施。
張大偉認(rèn)為，針對(duì)一些短期內(nèi)用新房證以及新企業(yè)注冊(cè)就套取經(jīng)營(yíng)貸的行為，最近的打壓非常有力，能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。
調(diào)控措施更加全面
在采取金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市外，在廣東省內(nèi)，深圳、東莞等地的限購(gòu)類措施同樣在加碼。
為應(yīng)對(duì)一、二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重滋生的搶房、代持炒房等行為，深圳2月發(fā)布二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。貝殼研究院在一份報(bào)告中指出，成交參考價(jià)出爐后，深圳日均新增房源掛牌量和均價(jià)保持了1月的水平，在成交不活躍、市場(chǎng)不明朗的前提下，買賣雙方都持觀望態(tài)度，改善型購(gòu)房客戶有所減少。
另外，深圳幾天前還悄然發(fā)布一份文件，對(duì)1月23日嚴(yán)查購(gòu)房資格和打擊違規(guī)行為的新規(guī)進(jìn)行政策解讀，指出要對(duì)弄虛作假等情況將進(jìn)行聯(lián)合懲戒，違法者移送公安機(jī)關(guān)處理。
緊鄰深圳的東莞在2月27日凌晨加碼調(diào)控，要求新入戶居民購(gòu)買首套房需同時(shí)滿足落戶滿半年和連續(xù)繳納社保滿半年，二套房社保由兩年改為三年，且首套未結(jié)清時(shí)二套房首付不低于50%。另外，離婚兩年內(nèi)買房者將按照離婚前家庭房屋套數(shù)計(jì)算，以企業(yè)名義在東莞購(gòu)房，也需要注冊(cè)滿兩年。
如果說(shuō)深圳、廣州此前樓市過(guò)熱態(tài)勢(shì)較為明顯，那么東莞的限購(gòu)升級(jí)則讓外界注意到此地樓市先前的一路上行。
易居研究院的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年1月到今年1月，東莞二手房成交均價(jià)從15179元/平方米逐步上升至17308元/平方米，2月一度回調(diào)，但仍有16087元/平方米。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，東莞對(duì)于企業(yè)端的限購(gòu)有助于打擊各類以企業(yè)名義炒房的現(xiàn)象，各類新規(guī)對(duì)于東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定會(huì)有利好。
潛移默化影響樓市
今年全國(guó)兩會(huì)的政府工作報(bào)告中再度強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。縱觀近三個(gè)月來(lái)的調(diào)控措施會(huì)發(fā)現(xiàn)，本輪樓市政策收緊，特別是在金融監(jiān)管層面的舉措，打擊的目標(biāo)正是炒房及衍生的違法違規(guī)行為，各類調(diào)控政策也在圍繞“房住不炒”落地。
除了金融監(jiān)管和限購(gòu)措施外，廣州、深圳還被列入土地出讓“兩集中”的試點(diǎn)城市。目前兩地尚未公開(kāi)具體實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“兩集中”讓土地密集供應(yīng)，實(shí)際上形成了土地市場(chǎng)的“博覽會(huì)”，對(duì)各家房企來(lái)說(shuō)拿地機(jī)會(huì)相對(duì)多，有助于控制低價(jià)。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也表示，集中供地對(duì)公司整體有利。
“土地和金融的長(zhǎng)效機(jī)制正在建立，”李宇嘉表示，盡管中間有波折，但政策決心很大，且講求智慧，對(duì)樓市的影響潛移默化，潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲，這就是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。預(yù)計(jì)今年全國(guó)房地產(chǎn)投資仍保持一定韌性，而信貸環(huán)境大概率收緊可能會(huì)導(dǎo)致住房需求更加理性釋放，預(yù)計(jì)銷售面積會(huì)小幅下降。