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集中供地大幕拉開 20熱點城市出讓總價或超萬億

放大字體  縮小字體 發布日期:2021-05-07  來源:蘭格鋼鐵網  瀏覽次數:738
 
核心提示:備受關注的土地供應兩集中新規近日在多個城市陸續落地,根據各地目前已擺上貨架的首批集中供地清單,預計未來20多個熱點城市近期
 備受關注的土地供應“兩集中”新規近日在多個城市陸續落地,根據各地目前已擺上“貨架”的首批集中供地清單,預計未來20多個熱點城市近期土地出讓總價有望超過萬億元,今年第一波集中拿地大潮來臨。

一大批出讓地塊在路上

“集中供地”新政主要涉及“兩集中”,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,同時2021年發布住宅用地公告不超過三次。

自2月23日天津率先發布“集中供地”新政后,多個城市隨后分別發布了2021年住宅用地集中供應相關文件。4月15日,長春首場土地集中出讓已落下帷幕,表明“兩集中”供地模式的第一槍正式打響。

據不完全統計,目前已有22個城市公布了2021年首批集中供地的面積,合計4064.03萬平方米。已有12個城市明確首批集中出讓土地的日程表,大部分集中在4月下旬至5月上旬。長春、廣州、無錫、天津、北京、杭州、長沙、重慶等地已經明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告,上海、南京等地發布了預公告。

其中,廣州將集中出讓48宗地塊,土地面積達到了393.6公頃,天津和杭州分別集中出讓58宗和57宗地塊,土地面積均超過300公頃,北京則明確首批集中供應30宗項目,共涉及12個區,其中朝陽區10宗,建設用地面積約41公頃,無錫市自然資源和規劃局計劃出讓16幅地塊,共計94.93萬平方米。

易居中國執行總裁丁祖昱表示,從首批已經正式發布出讓文件的城市來看,除無錫、長沙外,其余城市土地供應力度均很大,占2020年全年宅地供應面積的比重超35%,尤其是北京和廣州,分別為56%和55%,其次是天津,比重也達45%,總體供地節奏快于往年同期平均值。

優質地塊頻頻登場

除了量大外,質優也成為本次土地集中供應的特點之一。監測數據顯示,3月以來掛牌的住宅地塊中,起拍單價超過1萬元/平方米的高單價土地有85宗,其中位于集中供地重點城市的有62宗,分布在北京、廣州和無錫三個城市。

特別是在北京,起拍單價超過3萬元/平方米的地塊有16宗之多,分別位于海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺和石景山區,其中,海淀和朝陽供地達12宗,占北京此次集中供地幅數的四成。

在這些地塊中,不乏曾因關注度過高而遺憾退出的優質地塊,例如,去年底因“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌出讓方式引發社會熱議,并被中止出讓的兩宗海淀區樹村地塊,也在首次集中掛牌之列,根據本次出讓公告,樹村12號地塊起始價55.9億元,折合樓面價約67220元/平方米;樹村13號地塊起始價62.1億元,折合樓面價約67229元/平方米。同樣經歷“回爐重造”的還有金盞鄉小店村3005-02、3005-08兩宗地塊,本次出讓折合樓面價也達到5.1萬元/平方米。

此外,無錫掛牌的16宗宅地均設置了最高限價,其中超過1萬元/平方米的地塊有8宗。不過,丁祖昱表示,鑒于當前無錫樓市熱度較高,房企拿地增加土儲的意愿十分強烈,大部分地塊大概率會以封頂價成交。

中原地產首席分析師張大偉算了一筆賬,北京推出的地塊合計起拍價1036億元,廣州合計起拍價901億元,天津合計起拍價503億元,無錫合計起拍價228億元。累計來看,第一批入市地塊起拍價已經超過6000億元,疊加即將出臺的上海、深圳等城市,預計未來熱點城市第一批賣地有望超過萬億元。

土地市場將分化

從4月15日長春首場土地集中出讓情況來看,與以往分散式的拿地相比并沒有出現明顯變化,總體保持穩定。溢價成交的只有6宗地,其中僅有1宗地觸及最高限價,而該次土拍足足出讓了38宗地塊。這在一定程度上說明房企對于集中供地政策還持觀望態度,而前期準備不足、市場預期不佳也是房企謹慎拿地的一大因素。

相較于成交平淡的長春,克而瑞預計,近期土拍焦點將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等熱點城市,土地價格將依然居于高位。展望未來,在調控越發嚴厲的背景下,房企投資態度仍將保持謹慎。“兩集中”新政落地后,一二線城市和三四線城市土地市場將逐漸分化為兩個賽道,企業在不同類型的城市投資策略、投資方式也將有所區別。

短時間內大批量的土地供應,無疑對企業的資金鏈將是巨大的考驗。張大偉認為,資金實力強的企業仍將獲得更多的拿地機會,而資金壓力大的企業可能面臨更大的沖擊,企業分化將進一步加劇。

多數房企對集中供地的反應較為積極,他們認為新政有利于平抑土地市場熱度,穩定土地市場預期,但在供地節奏趨同背景下,房企需對不同區域及城市的潛力、競爭環境進行精準研判。

土地供應新規之下,房企在調整拿地節奏、拿地方式也在發生改變。對此,諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示,在當前形勢下,冷靜客觀、審慎拿地已成為大多數房企2021年的策略。疊加“三道紅線”等因素,房企之間合作拿地案例或將增多。

中原地產市場分析師盧文曦則認為:“再大的房企也不可能兼顧所有地塊,總有兼顧不到的地方,那么此時中小企業就有拿地機會。給予中小房企一定開發產品的機會,也可以豐富市場產品,防止大房企壟斷市場,有利于樓市穩定健康運行。”

此外,同策研究院分析師汪恒認為,集中供地將引導房企重新排兵布陣,優化城市布局。土地集中供應,使得房企短期能同時調動的資金量有限,降低了單場土拍整體的土地競爭強度,同時通過調控單場土拍供地的結構,優質熱點地塊與遠郊地塊搭配供應,降低整體土拍溢價率。而目前土地集中涉及多個熱點城市,房企為避免資金空轉必然會下沉進入非集中供地的城市,從而引導房企進行城市群優化布局。

 
 
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