城市更新主要包括完善城市空間結構、實施城市生態修復和功能完善工程、強化歷史文化保護、加強居住社區建設、推進新型城市基礎設施建設、加強城鎮老舊小區改造、增強城市防洪排澇能力以及推進以縣城為重要載體的城鎮化建設等。

“十四五”規劃綱要指出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。這是“城市更新”一詞首次出現在國民經濟和社會發展五年規劃里。

“實施城市更新對我國經濟、社會運行具有重要意義。一是有利于優化城市結構、完善城市功能，改善城市居住環境，提高居民生活質量。二是城市更新中的優質項目可以形成較大的投資規模，拉動經濟加快復蘇。三是城市更新可以推動城市中的新產業、新業態發展，激發城市新的經濟活力，推動高質量發展。”中國銀行研究院研究員范若瀅對《經濟參考報》記者表示。

今年以來，我國城市更新步伐不斷加快，并上升為立法層面。9月1日起，《上海市城市更新條例》正式實施，將建立城市更新協調推進機制，深化制度創新，加大資源統籌力度，支持和保障城市更新。自此，上海市成為繼深圳后全國第二個正式對城市更新立法的城市。此前不久，《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》結束向社會公開征求意見，征求意見稿包括優先改造老舊小區、歷史文化保護項目，提升城市更新效率等。

8月31日，北京市公布《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》，提出在更新類別上，將聚焦老舊小區改造、老舊樓宇與傳統商圈改造升級等六大類別；在實施路徑上將以街區為單元統籌城市更新、以軌道交通站城融合方式推進城市更新、以重點項目建設帶動城市更新。自此，北上廣深四大一線城市圍繞城市更新的頂層設計均已浮出水面。

其他一些地方也動作頻頻，并密集啟動一批城市更新重大項目。9月3日，西安市召開城市更新項目專題會議，研究城市更新項目規劃和融資問題。提出加快區內相關項目的整體搬遷、改造提升等工作，推動區域功能完善和品質升級。

日前，成都市城市更新和老舊小區改造提升工程重大項目集中啟動儀式舉行。今年成都計劃啟動片區更新項目59個、投資570億元。貴州計劃到2022年，縣城及以上城市完善城市更新政策體系和工作機制，形成城市更新項目庫，建成一批城市更新示范項目。

中國國際經濟交流中心區域產業部研究員馬慶斌對《經濟參考報》記者表示，新一輪城市更新堅持以人民為中心，更新深度分類施策，更加注重傳統文化的保護傳承，更加注重從城市和區域發展全局的角度推進，避免零打碎敲的城市片區式改造，更新主體實現有效市場和有為政府高效結合。聚焦城市高質量發展，以土地制度改革和產業發展動能升級為突破。

在服貿會首鋼園區，在重慶北倉文創街區，越來越多地方在推動城市更新的過程中，挖掘老舊工業片區再生價值，推動產業轉型升級。住房和城鄉建設部副部長黃艷日前強調，各地在實施城市更新行動中，要由過去大規模的增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整并重。

根據全國工商聯房地產商會城市更新分會調研和估算，城市更新過程中將撬動十萬億級的內需空間。面對巨大的投資潛力，包括財政資金、社會資本等在內的多元化投融資機制也在加速構建。

北京、成都、上海、天津、無錫等地陸續成立以地方國企牽頭的城市更新基金，6月，上海一支規模800億元的城市更新基金成立，創下國內落地規模最大基金的紀錄。此后，300億元的無錫城市更新基金，600億元的天津城市更新基金也分別于7月、8月相繼落地。據不完全統計，目前城市更新基金落地規模已接近3000億元。

9月7日，國家發改委、住建部發文稱，鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的老舊小區改造等城市更新基金。

馬慶斌指出，從目前各地實踐來看，城市更新基金一般分為政府主導、市場主導以及政府和市場結合三種方式。公益性項目，以政府財政為主，采用政府投資、地方政府專項債券等；具有一定微盈利能力的項目，以城市城投公司為主，運用項目整體資金平衡、ABO（授權—建設—運營）等模式實施；具有市場化盈利條件，以社會資本作為實施主體的，采用招商、PPP、混改等模式。

此外，馬慶斌表示，城市更新作為未來推進新型城鎮化的重點任務，要遵循法治化和市場化的原則，將城市更新和城市社區管理、園區建設和產業發展結合起來，將政府、居民、企業和社會組織等主體的積極性發揮出來。“城市更新的實質是讓城市更加符合經濟發展、社會發展和技術發展的需要，不斷滿足城市產業升級、消費升級和生活品質升級的需要，在城市更新中要尊重經濟發展規律，社會發展規律和產業發展規律。”馬慶斌說。