事實上，房地產信托市場自9月份就已顯現出頹勢。中國信托登記有限責任公司(簡稱“中國信登”)登記的數據顯示，今年9月份，房地產信托募資規模不足400億元，較1月末大降近80%。如果將時間軸拉長至整個前三季度，房地產信托的募資規模同比下降超3成。

9月份信托違約25起

房地產領域占比近半

房地產信托作為最主要的信托業務之一，正面臨嚴峻的挑戰。用益信托發布的數據顯示，前兩周(10月4日-17日)共有404款集合信托產品成立，環比減少57.78%；成立規模126.72億元，環比減少66.89%。

從投向領域來看，各類信托產品均有不同程度的下滑，房地產信托成立規模下滑幅度最大。其中，金融類信托產品的成立規模67.33億元，環比減少67.91%；房地產類信托產品的成立規模6.16億元，環比減少83.36%；基礎產業類信托產品的成立規模31.06億元，環比減少55.42%；工商企業類信托產品的成立規模22.17億元，環比減少55.99%。

中國信登最近發布的登記數據也印證了房地產信托市場已提前“入冬”。相關數據顯示，9月份信托行業新增完成初始登記的信托產品2941款，環比下降2.32%；募資規模4493.37億元，環比下降8.51%。其中，投向房地產行業的信托規模為389.49億元，較近12個月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。

記者注意到，今年9月份，信托產品違約事件主要集中在房地產領域。據用益信托發布的數據，截至9月末，共發生信托產品違約事件25起，涉及金額106.09億元。其中，發生12起房地產信托產品違約事件，涉及金額合計61.85億元。

今年以來，房地產信托市場熱度明顯降溫，募資規模持續滑坡。用益信托發布的數據顯示，前三季度，集合信托市場共成立4331款房地產信托產品，同比減少8.05%；募資規模合計4133.46億元，同比減少32.37%。

因違約事件頻出，房地產信托業務成為重點監管對象。今年以來，華澳信托、四川信托等4家信托公司因涉房業務違規被處罰。相關公告顯示，上述信托公司涉及的違法違規行為主要包括：未有效履行盡職調查職責、嚴重違反審慎經營規則、變相為房地產企業繳納土地出讓金融資、信托資金違規用于繳納土地出讓價款等。

用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者表示，房地產信托規模明顯收縮，主要是受以下因素影響：一是“三道紅線”監管新規以及房地產信貸單獨集中度管理新規的執行，對房地產信托業務的影響比較明顯；二是在經濟下行壓力和監管約束力持續加大的背景下，房地產企業信用下沉，房地產領域的風險加速暴露，信托公司在開展房地產業務時比以往更加謹慎。

房地產信托轉型

有兩條路可以選擇

長期以來，房地產信托一直是信托公司的利潤支柱，也因此深受投資者青睞。

“過去幾年，房地產信托成為對抗通脹的一大投資工具。”普益標準研究員陳雪花對《證券日報》記者表示，房地產信托項目雖然也出現過風險，但由于該類項目大多設置了抵押、質押等風控措施，特別是將不動產作為抵押，抵押率也相對較低，在土地價值不斷升高的背景下，這類項目整體風險較低。

陳雪花分析稱，對投資者而言，房地產企業能夠承受的融資成本較高，房地產信托的預期收益率也相應高于其他產品；對信托公司來說，在房企資金需求較大和投資者對房地產信托的熱捧下，發行房地產信托也是一個較好的選擇。

但在當前情況下，傳統的房地產信托融資模式難以為繼，轉型成為業內共識。“房地產信托規模在信托總規模中占據重要地位，房地產信托轉型成功，有利于推動信托行業整體轉型升級。”百瑞信托研究發展中心高級研究員孫新寶對記者表示，近年來，在強監管的背景下，房地產信托各方面門檻明顯提升，各家信托公司開啟了轉型之路。在業務范圍上，信托公司將傳統房地產業務不斷外延，延伸至房地產租賃市場、IDC市場等；在業務模式上，從傳統的融資類向股權投資類轉型；在區位選擇上，更傾向于國家都市圈戰略輻射地域。

關于房地產信托的轉型之路，陳雪花認為，有兩條路可走。一條路是從增量地產向存量地產轉變。目前一線城市正逐步進入存量房產時代，新房開發步伐逐步放慢，房地產行業更加重視存量房產的物業配套升級改造，信托公司可通過設立專門的團隊，對該類地產進行投資。另一條路是調整房地產業務方向，從住宅地產轉向多元化地產方向，重點探索商業地產投資以及租賃市場等。