降溫的房產(chǎn)市場(chǎng)

此起彼伏的降價(jià)消息在最近的中國(guó)樓市已經(jīng)不是新聞。如果說此前小開發(fā)商在各地的降價(jià)促銷對(duì)于市場(chǎng)來說還不具有太強(qiáng)的代表性，那么，近日國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)巨頭萬科在杭州的降價(jià)促銷之舉似乎意味深長(zhǎng)。

隨著杭州樓市的整體走低，萬科在杭州的多個(gè)項(xiàng)目日前開始了大幅度的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，萬科“大家錢塘府”項(xiàng)目推出的52套小戶型降低了裝修標(biāo)準(zhǔn)，相比此前開售的戶型總價(jià)有40萬到50萬元的優(yōu)惠。

然而，低價(jià)戰(zhàn)略并沒有換來成交量的迅速回升，相反到像是推到了第一張多米諾骨牌，隨之而來的是越來越多的城市加入到降價(jià)促銷的行列中：常州、寧波、營(yíng)口、連云港、秦皇島等地房?jī)r(jià)紛紛開始顯現(xiàn)出走下坡路的跡象。即便是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的北京、廣州、深圳等一線城市，近期也傳出部分樓盤打折出售、“零首付”等變相降價(jià)的現(xiàn)象。

宏觀數(shù)據(jù)同樣也印證了市場(chǎng)風(fēng)向的變化：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.8%，其中住宅銷售面積下降5.7%；銷售額同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降明顯，達(dá)7.7%。其中，二、三線城市成交量萎縮最為厲害。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，杭州今年第一季度樓市總成交量環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到94%。

至于人們最關(guān)心的房?jī)r(jià)，早在今年2月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格漲幅就出現(xiàn)了自2011年2月以來首次同比、環(huán)比雙回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比停漲或是下跌的城市已經(jīng)達(dá)到14個(gè)。

微妙的政府態(tài)度

無論趨勢(shì)還是現(xiàn)實(shí)，樓市的降溫已是顯而易見，然而與去年火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然走下坡路相比，更讓人意外的是中央和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控問題上的耐性和淡定。

隨著4月一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的發(fā)布，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的季度增速再創(chuàng)新低，在經(jīng)濟(jì)承壓前行的大背景下，長(zhǎng)久以來作為調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)重要“杠桿”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，任何政策面的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)人們的格外關(guān)注。

最近的一個(gè)多月，伴隨著樓市的降溫，越來越多“放松調(diào)控”“退出限購(gòu)”的消息也開始不斷在坊間流傳。包括溫州、長(zhǎng)沙、杭州、福建在內(nèi)的多個(gè)城市都傳出執(zhí)行4年之久“限購(gòu)”政策或出現(xiàn)松綁，二套房貸款門檻或迎來調(diào)整窗口等等“小道消息”。不過，這些陸續(xù)傳出的消息事后幾乎全都沒了下文。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，面對(duì)失速的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也許地方政府真的有給樓市松綁的沖動(dòng)，但只要中央的精神不變就沒有人敢輕舉妄動(dòng)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，中央政府的相關(guān)表態(tài)可謂“惜墨如金”。去年以來，新一屆政府除了不斷強(qiáng)調(diào)加大住房供應(yīng)，加快推動(dòng)保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造之外，幾乎沒有任何涉及房產(chǎn)調(diào)控的直接行政干預(yù)，即便是去年房?jī)r(jià)上漲最快的時(shí)候，也沒有出臺(tái)任何新政策進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。事實(shí)上，隨著今年兩會(huì)期間“雙向調(diào)控”的提出，房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)化特征已經(jīng)越來越明顯。

在既有的房地產(chǎn)調(diào)控框架下保持現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)承壓背景下樓市的“無為而治”是否意味著房地產(chǎn)這個(gè)“支柱”產(chǎn)業(yè)要在本輪的經(jīng)濟(jì)周期中扮演一個(gè)旁觀者的角色呢？

回歸的“支柱”地位

事實(shí)上，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在固定資產(chǎn)投資中長(zhǎng)期占有較大比例——國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2013年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為13.6%左右。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)巨大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使其對(duì)鋼鐵、水泥、家電、裝修等等多個(gè)行業(yè)都有著舉足輕重的影響，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有著不同尋常的意義。特別是隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和逐漸實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位在未來的若干年中都不會(huì)發(fā)生根本性的變化。

然而，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的這些特點(diǎn)，使其很容易被當(dāng)作刺激經(jīng)濟(jì)的切入點(diǎn)，當(dāng)成短期內(nèi)拉動(dòng)增長(zhǎng)、豐富財(cái)政的“興奮劑”。

過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，地方政府快速拉動(dòng)投資、提升GDP的手段無一例外都是通過刺激房地產(chǎn)行業(yè)來實(shí)現(xiàn)。在達(dá)到了短期內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資的效果之后，“興奮劑”的頻繁使用，也使它的副作用逐漸凸顯——越來越多無人問津的“鬼城”、土地資源的過度透支、地方債務(wù)壓力的增大、房?jī)r(jià)的畸高和投資投機(jī)的盛行——宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱演變成了經(jīng)濟(jì)泡沫的“支柱”。

在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力之時(shí)，不輕易出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，不放松樓市既定的調(diào)控政策，寧愿承受市場(chǎng)理性回歸帶來的代價(jià)，也不重復(fù)以前的老路——在不少業(yè)內(nèi)專家看來，這些做法正是將房地產(chǎn)此前的“興奮劑”角色逐步拉回到“產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)”的原始功效上，是房地產(chǎn)“支柱”作用的本位回歸。