降溫的房產市場

此起彼伏的降價消息在最近的中國樓市已經不是新聞。如果說此前小開發商在各地的降價促銷對于市場來說還不具有太強的代表性，那么，近日國內房地產企業巨頭萬科在杭州的降價促銷之舉似乎意味深長。

隨著杭州樓市的整體走低，萬科在杭州的多個項目日前開始了大幅度的優惠促銷活動，萬科“大家錢塘府”項目推出的52套小戶型降低了裝修標準，相比此前開售的戶型總價有40萬到50萬元的優惠。

然而，低價戰略并沒有換來成交量的迅速回升，相反到像是推到了第一張多米諾骨牌，隨之而來的是越來越多的城市加入到降價促銷的行列中：常州、寧波、營口、連云港、秦皇島等地房價紛紛開始顯現出走下坡路的跡象。即便是房價堅挺的北京、廣州、深圳等一線城市，近期也傳出部分樓盤打折出售、“零首付”等變相降價的現象。

宏觀數據同樣也印證了市場風向的變化：國家統計局公布的一季度房地產數據顯示，全國商品房銷售面積同比下降3.8%，其中住宅銷售面積下降5.7%；銷售額同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降明顯，達7.7%。其中，二、三線城市成交量萎縮最為厲害。據中原地產研究部統計，杭州今年第一季度樓市總成交量環比下調幅度達到94%。

至于人們最關心的房價，早在今年2月，70個大中城市新建商品住宅價格漲幅就出現了自2011年2月以來首次同比、環比雙回落。國家統計局4月18日發布最新數據顯示，3月70個大中城市新建商品住宅價格環比停漲或是下跌的城市已經達到14個。

微妙的政府態度

無論趨勢還是現實，樓市的降溫已是顯而易見，然而與去年火熱的房地產市場突然走下坡路相比，更讓人意外的是中央和地方政府在房地產調控問題上的耐性和淡定。

隨著4月一季度宏觀經濟數據的發布，中國經濟的季度增速再創新低，在經濟承壓前行的大背景下，長久以來作為調控宏觀經濟重要“杠桿”的房地產市場，任何政策面的風吹草動都會引發人們的格外關注。

最近的一個多月，伴隨著樓市的降溫，越來越多“放松調控”“退出限購”的消息也開始不斷在坊間流傳。包括溫州、長沙、杭州、福建在內的多個城市都傳出執行4年之久“限購”政策或出現松綁，二套房貸款門檻或迎來調整窗口等等“小道消息”。不過，這些陸續傳出的消息事后幾乎全都沒了下文。一位房地產業內人士告訴記者，面對失速的房地產市場，也許地方政府真的有給樓市松綁的沖動，但只要中央的精神不變就沒有人敢輕舉妄動。

對于房地產市場的調控政策，中央政府的相關表態可謂“惜墨如金”。去年以來，新一屆政府除了不斷強調加大住房供應，加快推動保障房建設和棚戶區改造之外，幾乎沒有任何涉及房產調控的直接行政干預，即便是去年房價上漲最快的時候，也沒有出臺任何新政策進行市場調節。事實上，隨著今年兩會期間“雙向調控”的提出，房地產調控的市場化特征已經越來越明顯。

在既有的房地產調控框架下保持現狀，經濟承壓背景下樓市的“無為而治”是否意味著房地產這個“支柱”產業要在本輪的經濟周期中扮演一個旁觀者的角色呢？

回歸的“支柱”地位

事實上，作為國民經濟的重要支柱產業，房地產業在固定資產投資中長期占有較大比例——國家統計局的統計數字顯示，2013年房地產投資對GDP的貢獻率為13.6%左右。不僅如此，房地產業巨大的產業關聯度使其對鋼鐵、水泥、家電、裝修等等多個行業都有著舉足輕重的影響，在現階段，房地產行業的健康穩定發展，對宏觀經濟有著不同尋常的意義。特別是隨著新型城鎮化戰略的提出和逐漸實施，房地產行業的支柱地位在未來的若干年中都不會發生根本性的變化。

然而，也正是因為房地產行業的這些特點，使其很容易被當作刺激經濟的切入點，當成短期內拉動增長、豐富財政的“興奮劑”。

過去很長一段時間，地方政府快速拉動投資、提升GDP的手段無一例外都是通過刺激房地產行業來實現。在達到了短期內刺激經濟、擴大投資的效果之后，“興奮劑”的頻繁使用，也使它的副作用逐漸凸顯——越來越多無人問津的“鬼城”、土地資源的過度透支、地方債務壓力的增大、房價的畸高和投資投機的盛行——宏觀經濟的支柱演變成了經濟泡沫的“支柱”。

在宏觀經濟出現下行壓力之時，不輕易出臺政策刺激房地產市場，不放松樓市既定的調控政策，寧愿承受市場理性回歸帶來的代價，也不重復以前的老路——在不少業內專家看來，這些做法正是將房地產此前的“興奮劑”角色逐步拉回到“產業帶動”的原始功效上，是房地產“支柱”作用的本位回歸。