住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

記者發現，2022年9月，人民銀行、銀保監會表示，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
    

據人民銀行、銀保監會此次介紹，上述政策發布以來，對于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展發揮了積極作用。按照國務院部署，人民銀行、銀保監會決定在階段性調整差別化住房信貸政策的基礎上，建立新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制。

另外，據央視新聞消息，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。同時，增加保障性租賃住房的供給和長租房市場的建設，讓新市民、青年人能夠更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。用力推進保交樓保民生保穩定工作。著力化解房企風險，提高住房建設標準，為房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心買房、放心租房。

行業人士認為，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，有利于銀行在當地政策范圍內確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，更好地支持剛性住房需求。

西南期貨黑色系高級研究員夏學釗告訴期貨日報記者，該政策是2022年以來一系列房地產寬松政策的延續。從政策著力點來看，這一機制主要是作用于住房需求端，也就是購房者。根據動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。這也就意味著對于房價上漲壓力不大的城市，房貸利率可以進一步下降，購房者利息成本將得到減輕，這可能會提升當地居民購房積極性，有效刺激房地產銷售。

“本次政策與2022年個人首套住房貸款利率政策最大的差異就是局部性和全局性的區別、動態和偏靜態的區別。2022年政策下發后，具體也需要按照因城施策原則的各地銀行的最終執行政策，本次調整是2022年政策的進一步深化，也是‘因城施策’原則的具象化，使得促進消費的實現路徑更具體、更有效。”海通期貨黑色系研究員邱怡宏說。

廣州金控期貨研究所副總經理程小勇也告訴記者，該政策的調整一是國內經濟穩增長的需要。根據測算，2022年前三季度房地產對GDP增速的實際拉動是-9個百分點左右，2023年貨幣政策延續去年四季度穩定房地產穩健發展的方向。二是當前房地產市場首套房主要是剛需為主，為了保證居民合理的剛需按揭貸款需求，首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制防止正常的剛需被房地產調整而誤傷。

“2023年房地產市場的方向是總體平穩健康發展，其中包含兩個方面，一是發展，二是平穩。”邱怡宏說，《中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》的四項內容中，第二條對應的便是“發展”，將“因城施策”具體化，直接作用于對消費的提振和對房價的支撐。第三條則對應“平穩”，在穩房價的同時也在預防長期寬松帶來的隱患。

該政策對房地產市場和商品市場有哪些影響？

“這一政策對黑色系商品的影響應該主要體現在螺紋鋼品種。”夏學釗介紹，房地產行業是螺紋鋼最重要的下游行業，房地產行業的投資開工狀況直接牽動螺紋鋼的終端需求。房貸利率下調可能刺激房地產銷售增長，房地產銷售增長進而刺激房地產開工提升，房地產開工提升刺激螺紋鋼價格上行。從短期來看，這一政策是盤面的利多消息；從中期來看，需要繼續跟蹤政策的實際效果。

邱怡宏認為，房地產作為黑色系商品的最大需求終端，2022年房地產市場整體呈現房價持續下調、庫消比高位限制投資、新開工和施工近乎停滯、銷售持續低迷、竣工周期提前下行五大特點。2023年將是地產各項重磅政策落地對“保交樓”產生實效的關鍵一年，房地產穩定要在促進經濟運行總體回升上發揮出積極的作用。總體來說，2023年房地產需求環比恢復的預期相對明朗，房地產市場有望進入量價趨穩的新階段，將由“保交樓”向消費復蘇過渡，即由政策底向市場底的過渡，大概率將隨時間的推移，政策向需求的傳導，對鋼材需求提供逐步恢復的支撐。

“對于黑色商品價格而言，短期或有情緒提振，但由于臨近春節，供應出現明顯收縮，需求收縮力度相對更強，鋼材庫存累庫持續加速，基本面現實壓力仍維持高位，而消費端需求的起效是循序漸進的。因此，對于2023年基本面或有助力，但短期難改黑色基本面壓力。”邱怡宏說。

程小勇也認為，這對于商品市場的影響是正面的，因房地產不僅是近10年信用擴張的抓手，也關系到上游鋼材、鋁、銅等需求增長力度。對于股市房地產板塊預計也是利好，進一步提振了近期A股的市場情緒。

2023年經濟社會的首要目標是加快發展提振信心，提振房地產產業鏈信心是重要組成部分之一。目標既定，該利率政策動態調整機制與之前出臺的舉措包括后期可能跟進的政策方案一起，必將有力扭轉改善房地產市場預期，需求的合理釋放是可以期待的。“隨著房地產企業資金狀況進一步改善，竣工交付能力的提升，建材尤其是竣工端相關品種將顯著獲益，2023年玻璃、PVC等商品的需求回升值得期待。”方正中期期貨建材高級研究員魏朝明說。