住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。
記者發(fā)現(xiàn)，2022年9月，人民銀行、銀保監(jiān)會表示，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
據(jù)人民銀行、銀保監(jiān)會此次介紹，上述政策發(fā)布以來，對于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。按照國務(wù)院部署，人民銀行、銀保監(jiān)會決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制。
另外，據(jù)央視新聞消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。同時，增加保障性租賃住房的供給和長租房市場的建設(shè)，讓新市民、青年人能夠更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。用力推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作。著力化解房企風險，提高住房建設(shè)標準，為房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心買房、放心租房。
行業(yè)人士認為，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，有利于銀行在當?shù)卣叻秶鷥?nèi)確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，更好地支持剛性住房需求。
西南期貨黑色系高級研究員夏學釗告訴期貨日報記者，該政策是2022年以來一系列房地產(chǎn)寬松政策的延續(xù)。從政策著力點來看，這一機制主要是作用于住房需求端，也就是購房者。根據(jù)動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這也就意味著對于房價上漲壓力不大的城市，房貸利率可以進一步下降，購房者利息成本將得到減輕，這可能會提升當?shù)鼐用褓彿糠e極性，有效刺激房地產(chǎn)銷售。
“本次政策與2022年個人首套住房貸款利率政策最大的差異就是局部性和全局性的區(qū)別、動態(tài)和偏靜態(tài)的區(qū)別。2022年政策下發(fā)后，具體也需要按照因城施策原則的各地銀行的最終執(zhí)行政策，本次調(diào)整是2022年政策的進一步深化，也是‘因城施策’原則的具象化，使得促進消費的實現(xiàn)路徑更具體、更有效。”海通期貨黑色系研究員邱怡宏說。
廣州金控期貨研究所副總經(jīng)理程小勇也告訴記者，該政策的調(diào)整一是國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)增長的需要。根據(jù)測算，2022年前三季度房地產(chǎn)對GDP增速的實際拉動是-9個百分點左右，2023年貨幣政策延續(xù)去年四季度穩(wěn)定房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的方向。二是當前房地產(chǎn)市場首套房主要是剛需為主，為了保證居民合理的剛需按揭貸款需求，首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制防止正常的剛需被房地產(chǎn)調(diào)整而誤傷。
“2023年房地產(chǎn)市場的方向是總體平穩(wěn)健康發(fā)展，其中包含兩個方面，一是發(fā)展，二是平穩(wěn)。”邱怡宏說，《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》的四項內(nèi)容中，第二條對應(yīng)的便是“發(fā)展”，將“因城施策”具體化，直接作用于對消費的提振和對房價的支撐。第三條則對應(yīng)“平穩(wěn)”，在穩(wěn)房價的同時也在預(yù)防長期寬松帶來的隱患。
該政策對房地產(chǎn)市場和商品市場有哪些影響？
“這一政策對黑色系商品的影響應(yīng)該主要體現(xiàn)在螺紋鋼品種。”夏學釗介紹，房地產(chǎn)行業(yè)是螺紋鋼最重要的下游行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資開工狀況直接牽動螺紋鋼的終端需求。房貸利率下調(diào)可能刺激房地產(chǎn)銷售增長，房地產(chǎn)銷售增長進而刺激房地產(chǎn)開工提升，房地產(chǎn)開工提升刺激螺紋鋼價格上行。從短期來看，這一政策是盤面的利多消息；從中期來看，需要繼續(xù)跟蹤政策的實際效果。
邱怡宏認為，房地產(chǎn)作為黑色系商品的最大需求終端，2022年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)房價持續(xù)下調(diào)、庫消比高位限制投資、新開工和施工近乎停滯、銷售持續(xù)低迷、竣工周期提前下行五大特點。2023年將是地產(chǎn)各項重磅政策落地對“保交樓”產(chǎn)生實效的關(guān)鍵一年，房地產(chǎn)穩(wěn)定要在促進經(jīng)濟運行總體回升上發(fā)揮出積極的作用。總體來說，2023年房地產(chǎn)需求環(huán)比恢復(fù)的預(yù)期相對明朗，房地產(chǎn)市場有望進入量價趨穩(wěn)的新階段，將由“保交樓”向消費復(fù)蘇過渡，即由政策底向市場底的過渡，大概率將隨時間的推移，政策向需求的傳導(dǎo)，對鋼材需求提供逐步恢復(fù)的支撐。
“對于黑色商品價格而言，短期或有情緒提振，但由于臨近春節(jié)，供應(yīng)出現(xiàn)明顯收縮，需求收縮力度相對更強，鋼材庫存累庫持續(xù)加速，基本面現(xiàn)實壓力仍維持高位，而消費端需求的起效是循序漸進的。因此，對于2023年基本面或有助力，但短期難改黑色基本面壓力。”邱怡宏說。
程小勇也認為，這對于商品市場的影響是正面的，因房地產(chǎn)不僅是近10年信用擴張的抓手，也關(guān)系到上游鋼材、鋁、銅等需求增長力度。對于股市房地產(chǎn)板塊預(yù)計也是利好，進一步提振了近期A股的市場情緒。
2023年經(jīng)濟社會的首要目標是加快發(fā)展提振信心，提振房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈信心是重要組成部分之一。目標既定，該利率政策動態(tài)調(diào)整機制與之前出臺的舉措包括后期可能跟進的政策方案一起，必將有力扭轉(zhuǎn)改善房地產(chǎn)市場預(yù)期，需求的合理釋放是可以期待的。“隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況進一步改善，竣工交付能力的提升，建材尤其是竣工端相關(guān)品種將顯著獲益，2023年玻璃、PVC等商品的需求回升值得期待。”方正中期期貨建材高級研究員魏朝明說。