同花順iFinD數據顯示，截至4月27日發稿，已披露年報的72家A股房企中，有54家存在資產減值損失，總減值額達403億元，較2021年的289億元增長近40%，占54家房企凈利潤總和的近70%；此外，46家披露信用減值損失的房企總損失金額為52億元，相較2021年的55億元有小幅減少。從計提資產減值準備范圍來看，少則幾億元，多則上百億元。

在年報披露期，滬深交易所曾向多家房企下發關注函，對部分房企計提巨額減值的原因進行問詢。從多家房企回復函來看，大部分減值損失來自于存貨跌價損失。

這也就意味著，部分房企的存貨市場價或已低于其成本。隨著房地產支持政策的持續推出，該部分減值是否有可能轉回？地產企業在經營上仍然面臨哪些問題和挑戰，又有哪些改善？或許我們能從這54份年報中窺得一角。

存貨跌價為資產減值主因

根據年報，上述57家房企的資產減值損失總計403億元，其中有365億元為存貨跌價損失。

以華僑城為例，2022年華僑城資產減值損失合計為127億元，其中有115億元來自于存貨跌價損失。華僑城2022年歸母凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%。而2022年前三季度華僑城實現凈利潤1.26億元。

在回復深交所關注函時，華僑城表示，公司布局的多個城市新房價格處于下降通道，部分區域的存貨根據可去化的市場價格計算的可變現凈值已低于成本，依據會計謹慎性原則，在2022年度計提了相應的存貨跌價準備。

“由于2022年房地產市場需求端受到一定沖擊，房企銷售端受挫，同時也會在一定程度上對存量資產的預期減弱，導致計提減值金額上升。”諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，計提相應的資產減值準備后，房企輕裝上陣也是對業績負面影響的提前釋放，客觀上對企業長期健康良性發展起到積極作用，對企業自由現金流不會造成實際影響。

從房企回復交易所關注函的情況來看，大部分房企判斷出現減值跡象的主要依據是銷售均價下降以及去化緩慢，跌價的存貨則主要來自于非一線城市。

例如，陽光城在回復關注函時表示，其位于北海市銀海區的某項目，2021年度銷售均價約11000元/平方米，項目周邊競品售價約10800元/平方米至12000元/平方米。自2022年下半年起，市場快速調整，周邊競品均相應降價，公司跟隨競品，將價格調整至約8000元/平方米，計提約4.7億元跌價。

華僑城也表示，公司項目所在主要城市2022年房地產銷售額均出現了不同程度的下滑，其中昆明、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市出現量價齊跌的情形，成都、廣州等城市雖銷售均價未有下跌，但考慮到項目所在區域的市場銷售去化緩慢、房地產市場持續承壓等因素，公司存貨面臨減值跡象。

不過華僑城也在年報中表示，計提存貨跌價準備后，如果以前減記存貨價值的影響因素已經消失，導致存貨的可變現凈值高于其賬面價值的，在原已計提的存貨跌價準備金額內予以轉回，轉回的金額計入當期損益。

“從銷售看，2022年全年市場成交保持低迷態勢，年底房地產市場銷售未出現明顯好轉。從價格看，百城新建住宅價格自2014年首次出現下跌。2022年市場的調整不同于過去幾年，房企對存貨進行減值測試，相應計提資產減值準備，這一做法符合會計準則中的謹慎性原則。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，從會計報表來看，市場向好后企業可以轉回部分計提資產減值損失，增加報告期利潤。

房企利潤有望得到修復

當前，房企面臨的市場環境已經有所轉變。隨著全國多個城市房貸利率下調，政策持續向好，市場情緒也在逐漸恢復。

中指研究院數據顯示，今年一季度，TOP100房企銷售總額達1.76萬億元，同比增長8.2%，是去年以來首次實現增長。其中，3月份單月銷售額環比上升36.7%，同比上升24.6%。

此外，多地土拍市場表現也較為活躍，溢價率均有所提升，開發商補貨意愿也在增加，多個熱門城市甚至出現幾十家房企爭搶一塊土地的情況。

“以負債推動行業高速發展的時代已經過去，未來房地產行業的利潤率應該是穩定在一個平穩的區間。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，就當前而言，風險出清后，行業會有一個復蘇的過程，房企利潤也有望得到一定的修復。

“公司在2022年的虧損可以看作是在行業調整下的短期表現，該做的動作、措施都做了，問題也充分暴露了。”近日，中南建設管理層在業績大會上表示，隨著市場進一步走向良性循環，中南建設的存貨和資產價值將得到重估，在市場好轉的情況下，2023年中南建設有望實現盈利，融資能力和發展能力在這個階段會得到修復和提升。

關榮雪向《證券日報》記者表示，2023年，受益于融資環境寬松等因素，房企業績有望穩步回升，但強者恒強的局面已然形成，無論是融資端還是銷售端，都傾向于優質房企，對于中小型房企以及出險房企，還需要通過自身的運營去突破經營困境，從而贏得機遇。