星圖金融研究院高級(jí)研究員付一夫?qū)τ浾弑硎荆七M(jìn)城中村改造將進(jìn)一步激發(fā)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活力，帶動(dòng)有效投資和消費(fèi)，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生意義重大。
多地加速城中村改造
會(huì)議指出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
今年4月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2022年10月份公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2021年末，全國(guó)超大城市有8個(gè)，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢；全國(guó)特大城市有11個(gè)，分別是杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)沙、哈爾濱。
以深圳市為例，深圳針對(duì)城中村改造，由政府統(tǒng)租后實(shí)施綜合整治類更新，并納入其政策性住房保障體系。深圳市住房和建設(shè)局于近日發(fā)布的《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》提出，2023年至2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬(wàn)套（間）、建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。
廣州市計(jì)劃2023年推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目（含46個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目，69個(gè)前期項(xiàng)目），預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資983億元，占全年城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)的49%。
有助于穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需
談及城中村改造的資金來(lái)源問(wèn)題，巨豐投顧高級(jí)投資顧問(wèn)翁梓馳在接受記者采訪時(shí)表示，涉及相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，主要通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、專項(xiàng)債等方式解決。
針對(duì)此次國(guó)常會(huì)提出的“鼓勵(lì)和支持民間資本參與”，翁梓馳認(rèn)為，需由地方功能性國(guó)企為主導(dǎo)，創(chuàng)新改造模式，同時(shí)給予強(qiáng)政策支持，以此來(lái)吸引民間資本參與。后續(xù)可鼓勵(lì)各類民間資本更多的以經(jīng)營(yíng)性收入進(jìn)入，在租賃收入、停車場(chǎng)、臨街商鋪、飯店食堂等方面積極發(fā)力。
國(guó)泰君安研報(bào)顯示，在增量投資空間有限的情況下，未來(lái)一二線城市的房地產(chǎn)更新投資將居于主導(dǎo)地位。根據(jù)一二線城市房齡20年以上的老舊小區(qū)占住房存量的比例以及更新投資的單位成本測(cè)算，若全部按照老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資的體量至少有2萬(wàn)億元；若全部按照拆遷重建的標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資的體量最大接近13萬(wàn)億元。
在翁梓馳看來(lái)，本輪城中村的投資增量將體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造。根據(jù)國(guó)常會(huì)提出的“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥”“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)”的要求來(lái)看，受益的主體會(huì)更加聚焦，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，城中村改造將在穩(wěn)投資方面發(fā)揮重要作用。
除拉動(dòng)投資外，推進(jìn)城中村改造將為擴(kuò)內(nèi)需注入新動(dòng)能。
翁梓馳認(rèn)為，城中村改造將帶動(dòng)建筑材料、家用電器的需求，同時(shí)會(huì)帶動(dòng)公共服務(wù)如醫(yī)療、快遞、便利店等設(shè)施的發(fā)展。
據(jù)國(guó)泰君安上述研報(bào)測(cè)算，以全部拆遷重建為保障性租賃住房為例，一二線城市的重建體量大約在33億平方米，保障性租賃住房以70平方米以下的小戶型為主，則能夠新增約4700萬(wàn)套住宅；以每套住宅需要配備必需類家用電器總價(jià)在1.5萬(wàn)元左右，則可以帶動(dòng)家用電器消費(fèi)約7000億元。
付一夫表示，一方面，城中村改造可以帶動(dòng)基建、地產(chǎn)上下游的投資，并在一定程度上刺激商品房需求；另一方面，城中村改造有助于優(yōu)化城市面貌，補(bǔ)齊相關(guān)短板，改善居民教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、家政等問(wèn)題，從而解決大城市發(fā)展不平衡、不充分的矛盾，并進(jìn)一步激發(fā)出居民在相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)需求。