業(yè)內(nèi)人士指出，近期政策明確公募REITs的權(quán)益屬性，有助于緩解投資機(jī)構(gòu)短期利潤表考核壓力和長期資產(chǎn)配置之間的矛盾，促進(jìn)長期配置型資金進(jìn)場，提升REITs市場的流動性及穩(wěn)定性。
節(jié)后市場回溫
中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司數(shù)據(jù)顯示，2024年2月20日，已上市30只公募REITs收盤價較前一交易日平均上漲0.67%；平均換手率為1.41%,較前一交易日上升0.08%；平均成交量達(dá)460.76萬份；總成交金額為5.05億元，較前一交易日增加7.68%。
節(jié)后REITs市場緣何能夠重拾上漲格局？
“管理層的積極發(fā)聲和利好政策的持續(xù)釋出缺一不可。”一位原始權(quán)益人告訴記者，“首先，國家發(fā)展改革委的相關(guān)負(fù)責(zé)人此前明確表示，將積極推動民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。另一方面，證監(jiān)會起草、發(fā)布的REITs會計新規(guī)也為市場表現(xiàn)注入了一劑‘強(qiáng)心針’。”
可以看到，2月8日，證監(jiān)會發(fā)布了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，明確并表原始權(quán)益人合并財務(wù)報表層面關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他方持有份額可列報為權(quán)益。
分析人士解讀認(rèn)為，此次將基礎(chǔ)設(shè)施REITs明確為權(quán)益資產(chǎn)意義重大，這有助于企業(yè)在保留資產(chǎn)控制權(quán)的同時增加權(quán)益資金、降低資產(chǎn)負(fù)債率，有利于提升此類原始權(quán)益人推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)首發(fā)、擴(kuò)募上市的積極性，助力REITs市場持續(xù)擴(kuò)容。
“會計新規(guī)明確REITs權(quán)益屬性，還有望優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，促進(jìn)配置型資金進(jìn)場。”中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師兼建筑首席分析師竺勁稱，在當(dāng)前的實(shí)操過程中，機(jī)構(gòu)投資者多將REITs計為FVTPL（以公允價值計量且變動計入當(dāng)期損益）金融資產(chǎn)，即REITs二級市場波動造成的公允價值變動將直接影響當(dāng)期利潤，為機(jī)構(gòu)投資者利潤考核帶來壓力。但結(jié)合新會計準(zhǔn)則要求，未來投資者或可自主選擇將REITs作為非交易性權(quán)益工具——指定為FVOCI（以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益）金融資產(chǎn)，從而有效緩釋短期利潤表考核壓力和長期資產(chǎn)配置之間的矛盾，減少因此種矛盾與市場流動性不足產(chǎn)生的減持行為，匹配公募REITs的長期投資性質(zhì)。無疑，這將優(yōu)化REITs投資者結(jié)構(gòu)，促進(jìn)長期配置型資金進(jìn)場。
廣闊“藍(lán)海”待掘
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2024年1月末，國家發(fā)展改革委已向證監(jiān)會推薦REITs民間投資項目6個，已受理民間投資項目8個，正在前期輔導(dǎo)的民間投資項目4個，涉及清潔能源、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域。
而除了備受市場關(guān)注的民間投資項目之外，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——華夏金茂購物中心REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT配售比例維持高位，更是拉開了2024年新項目發(fā)行的序幕。
無可否認(rèn)，至今，我國仍有大量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有待盤活，房地產(chǎn)市場風(fēng)險亟需化解，發(fā)展中國公募 REITs 有助于防范化解宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、推動金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，公募REITs具備的“募投管退”路徑也將為資本提供暢通的退出機(jī)制。
“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出實(shí)為眾望所歸，我們將密切關(guān)注，并把握布局機(jī)會。”一位機(jī)構(gòu)固收部門負(fù)責(zé)人告訴記者，“畢竟，目前已獲批的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的原始權(quán)益人均在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，運(yùn)營管理能力較強(qiáng)，同時其旗下資產(chǎn)類型豐富，遍布各能級城市，這也為產(chǎn)品后續(xù)的資產(chǎn)擴(kuò)募奠定了基礎(chǔ)。”
值得一提的是，就國際成熟市場來看，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs同樣占據(jù)了較高比例。根據(jù)Nareit數(shù)據(jù)，截至2023年11月末，美國零售類REITs共有30只，占總數(shù)量的21.28%，市值規(guī)模達(dá)1676.49億美元，市值占比14%。其中，有17只REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)為購物中心，市值達(dá)608.01億美元，占零售REITs總市值的比重為36.27%。
另據(jù)市場調(diào)研機(jī)構(gòu)Mordor Inteligence數(shù)據(jù)顯示，美國2023年商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模約為16200億美元，其零售REITs的滲透率約為10.35%，若以此類比計算，我國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)模保守估計可達(dá)7000億元，未來將具備更大的發(fā)展空間。
仍可積極布局
回到布局層面，來自國金證券的研究觀點(diǎn)指出，隨著此前各類REITs估值中樞的回落調(diào)整、REITs會計計量方式得到優(yōu)化、增量資金來源不斷涌現(xiàn)，REITs底層資產(chǎn)未來仍存在較大的增值空間，可著重結(jié)合估值歷史情況和同類對比進(jìn)行分析，布局相應(yīng)投資機(jī)會。
首先，站在防御視角，短期內(nèi)更建議各機(jī)構(gòu)關(guān)注兼具業(yè)績穩(wěn)定、逆周期和抗跌屬性的穩(wěn)健底層資產(chǎn)。具體而言，受益于底層資產(chǎn)租戶客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、分散化程度較高，保租房板塊在近兩年REITs整體表現(xiàn)承壓的態(tài)勢下，營收依舊穩(wěn)健、韌性較強(qiáng)。
“在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，我國對保租房REITs發(fā)展的政策支持力度正不斷加大，未來包括發(fā)行、擴(kuò)募和資產(chǎn)類型多元化在內(nèi)的一系列政策有望進(jìn)一步完善，板塊潛力將持續(xù)釋放。”一位原始權(quán)益人在接受記者采訪時稱，“在經(jīng)濟(jì)基本面向好的大背景下，保租房板塊有望延續(xù)平穩(wěn)運(yùn)營態(tài)勢。”
根據(jù)中金公司測算，保租房公募REITs產(chǎn)品在2023年累計營收超2.8億元，累計EBITDA超2億元。同時，有可比數(shù)據(jù)的三只產(chǎn)品，期內(nèi)營收均實(shí)現(xiàn)了同比正增長。此外，可供分配金額方面，前述產(chǎn)品期內(nèi)完成率均超100%，超額完成預(yù)期，抗跌性和逆周期屬性不言而喻。
其次，在經(jīng)歷了前期市場的深幅調(diào)整后，今年各機(jī)構(gòu)還可重點(diǎn)關(guān)注基本面修復(fù)預(yù)期強(qiáng)、估值已回落到合理區(qū)間的REITs產(chǎn)品。
不可否認(rèn)，現(xiàn)階段高速公路和產(chǎn)業(yè)園板塊的底層資產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，但這也意味著其基本面未來的修復(fù)空間更大，2024年上述板塊的估值有望持續(xù)修復(fù)。就投資機(jī)構(gòu)來說，后續(xù)可優(yōu)選兼具估值性價比、現(xiàn)金流增長穩(wěn)定和流動性偏強(qiáng)的標(biāo)的，并關(guān)注市場情緒演繹擇時參與。