業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有力有序推行現(xiàn)房銷售，將增加市場透明度，增強(qiáng)購房者信心，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期；未來房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將進(jìn)入預(yù)售與現(xiàn)售并存的時(shí)期。
從期房銷售到現(xiàn)房銷售 切實(shí)提升購房體驗(yàn)和居住品質(zhì)
“在之前住房供給不足時(shí)期，期房銷售模式有利于加快房企資金周轉(zhuǎn)、加大土地開發(fā)，對加大住房供給起到了重要推動作用。”中國政法大學(xué)商學(xué)院副教授熊柴說，但該模式及相關(guān)預(yù)售資金管理問題也是導(dǎo)致過去一段時(shí)間爛尾樓等問題出現(xiàn)的重要原因。
“現(xiàn)房銷售是一種較為特殊和嚴(yán)格的‘預(yù)售制度’，需要項(xiàng)目竣工后房企才可以銷售。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，這對開發(fā)商影響是最為直接的，意味著開發(fā)商需要客觀評估拿地的性價(jià)比和財(cái)務(wù)測算，尤其是要把握好“地塊開發(fā)-現(xiàn)房銷售-資金回籠-物業(yè)管理”周期的現(xiàn)金流狀況。
根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有多地出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
據(jù)雄安新區(qū)住房管理中心發(fā)布的消息，雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售、精裝交付，交房即交證、所見即所得，從源頭規(guī)避項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提升購房體驗(yàn)和居住品質(zhì)。
作為全國現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目，湖北荊門城市更新公司打造的城控·易居苑項(xiàng)目憑借“拿地即開工”“交房即辦證”“所見即所得”的現(xiàn)房銷售模式，開盤首日推出的106套房源全部售罄?，F(xiàn)場有購房業(yè)主表示：“親眼看到實(shí)景樓棟和園林，這種‘零風(fēng)險(xiǎn)’購房體驗(yàn)讓我們購房者安心。”
近日，信陽住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》的批前公示。根據(jù)文件內(nèi)容，文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。記者致電信陽住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，相關(guān)人員表示文件內(nèi)容基于此前信陽相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，目前正處于征求意見階段。
現(xiàn)房銷售模式下，根據(jù)銷售階段房源所處狀態(tài)不同，對購房者、房企、行業(yè)影響也不同。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜說，一是可降低購房者購房風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)房銷售項(xiàng)目建筑質(zhì)量“所見即所得”，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對板”及爛尾風(fēng)險(xiǎn)；二是推動房企提升產(chǎn)品品質(zhì)?，F(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購房者，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)；三是有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。對行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，直接改善市場供需結(jié)構(gòu)，加快庫存去化。另外，現(xiàn)房銷售對項(xiàng)目工程質(zhì)量也提出了更高要求，將促進(jìn)相關(guān)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
現(xiàn)售規(guī)模逐年增長 市場或迎來預(yù)售、現(xiàn)售并存期
熊柴說，從數(shù)據(jù)看，2020-2024年，我國現(xiàn)房銷售面積占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%、30.8%，呈逐年增長趨勢。
建誠智庫首席研究員何田認(rèn)為，積極探索現(xiàn)房銷售模式，有利于穩(wěn)定購房者對交房的預(yù)期?，F(xiàn)房銷售對于房企現(xiàn)金流管理要求更高，資金沉淀周期更長。同時(shí)，在現(xiàn)房銷售模式下，房企需要把更多精力投入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目打造等方面，還需結(jié)合安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，提升項(xiàng)目品質(zhì)，吸引購房者購房，從而推動產(chǎn)品去化。
“未來房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將進(jìn)入預(yù)售與現(xiàn)售并存的時(shí)期，適應(yīng)新的形勢，需要大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。這將增加市場透明度，增強(qiáng)購房者信心，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了確?，F(xiàn)房銷售順利推進(jìn)、提升開發(fā)商對現(xiàn)房銷售模式的積極性，還需在融資、土地出讓和營商環(huán)境等方面給予房企政策扶持。
陳文靜對現(xiàn)有問題進(jìn)行了分析，一是由于現(xiàn)房銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當(dāng)前更晚，較為考驗(yàn)房企資金情況；二是現(xiàn)房銷售一定程度會影響新房供應(yīng)規(guī)模，對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，更需要地方政府進(jìn)行精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度；三是現(xiàn)房銷售對金融機(jī)構(gòu)的資金要求也將提升。
“要更好發(fā)揮現(xiàn)房銷售模式帶來的優(yōu)勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”陳文靜說，從市場角度來看，建議優(yōu)先在庫存大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，逐漸由期房銷售向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)型。