嚴監管下房企5月融資額大降 加速境外發債難解資金饑渴

規范化標準化融資是大勢所趨

5月上旬以來，監管部門數次表態房地產業高杠桿不可持續，涉房貸款監管保持高壓態勢。在此背景下，5月房企融資數據急跌。據同策研究院數據顯示，當月其監測的40家典型上市房企完成融資金額約為人民幣367.99億元，刷新2018年10月的392.65億元，成為2017年以來監測房企融資金額最低值。這一數字較4月融資金額環比下滑52.07%，較今年3月1024.2億元的高點下滑幅度高達64.07%。
業內人士表示，我國房地產調控短期內難以放松，涉房融資收緊或維持較長時間。當前房企加快境外發債以補充資金需求，但對于仍處于債務集中償還期的房地產行業來說，境外融資難以覆蓋其融資需求，房企資金鏈面臨嚴峻考驗。
5月房企融資額環比大降
有數據顯示，2019年國內房企各類融資持續“井噴”態勢，尤其是3月和4月，房企融資處于高峰，單月融資額均超過2500億元。但自5月起，涉房融資再度大幅收緊。
同策研究院最新統計數據顯示，5月房企融資總額繼續大幅下滑。5月，40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，環比大降52.07%，創兩年來月度新低。其中，公司債發行總額環比大降近八成，股權融資總額41.32億元，環比下跌36.96%。
作為房企融資重要渠道的信托融資也大幅下滑。用益信托數據顯示，自今年4月開始，房企通過信托渠道融資額度呈現逐月遞減態勢。4月，68家信托公司發行581支房地產集合信托產品，融資885.21億元。5月，房地產行業發行539支信托產品，融資876.8億元，較3月的653個項目、956.17億元融資額，分別下滑了17.5%和8.3%。截至6月24日記者發稿時止，6月68家信托公司發行集合信托281支，融資規模為667.33億元。
“從4月開始，房企通過信托渠道每月融資額度呈現逐月遞減態勢。”一位信托業內人士告訴記者，在監管不斷加碼的大環境下，未來幾個月房地產類集合信托發行料將繼續“降溫”。
加速海外發債“遠水難解近渴”
當前，市場高度關注負債居高不下、進入集中還款期的房企，能否如約完成還款。
隨著年報相繼披露，目前已有金科、新湖中寶、嘉凱城、新城控股、光明地產、陽光股份等多家上市房企收到交易所年報事后審核問詢函，涉及多項財務數據，尤其關注其流動性緊張、短期償債以及融資能力等問題。
WIND統計數據顯示，截至2019年一季度，136家上市房企中38家房企資產負債率超過80%，占比27.9%，11家資產負債率超過85%。其中，*ST華業資產負債率99.18%，魯商置業資產負債率94.06%，中南建設資產負債率91.56%，天津松江資產負債率90.07%。
張大偉說，一方面國內融資承壓，另一方面后期可預期資金壓力不減，眾房企未雨綢繆抓緊海外融資。據悉，華潤置地、世茂、融創中國、碧桂園等大房企相繼開啟在海外“補血”的工作。WIND統計數據顯示，今年以來，內地房企在海外已發行了87支債券，合計融資352.14億美元，約合人民幣超過2400億元，無論是數量還是規模較去年均有不小的增長。去年同期，內地房企發行了63支海外債券，累計融資272.65億美元。
6月，房企出海融資明顯再提速。中原地產統計數據顯示，6月以來，進行海外融資的房企超過15家，融資總額超過30億美元。6月19日，正榮地產集團有限公司發布公告表示，待若干完成條件達成后，該公司將發行本金總額為2億美元的優先永續資本證券，初步分派率每年10.25%。6月17日，朗詩綠色集團發行2億美元10.5厘綠色優先票據，用于現有債務再融資。
有業內人士表示，海外融資難以覆蓋房企接下來數月的融資需求。恒大研究院報告顯示，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。
恒大研究院分析師夏磊表示，在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻的背景下，房企大多只能借新還舊，融資規模上升主要緣于到期債務規模大幅增加。以信用債為例，2019年第一季度合計融資1810億元，同比大幅增長40.5%，但凈融資規模僅為574億元，同比下滑41.6%，這說明房企融資并未有實質性改善。
為緩解資金鏈緊張的狀況，近期多家房企出售資產。以今年初經歷股價大跌的在港上市地產公司陽光100為例，陽光100中國6月13日發布公告，分別向融創、佳兆業出售資產，涉及資金超57億元。今年4月，陽光100中國僅半個月內就兩度出售資產，回籠60億元現金以緩解資金壓力。
房企急需拓寬標準化融資渠道
近日有消息稱，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。
銀保監會5月17日發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，該通知明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。5月25日，銀保監會新聞發言人肖遠企公開表示，要堅決避免房地產和金融資產泡沫。6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產金融化問題。
銀行方面對房地產項目信貸投放偏謹慎。一位股份制銀行人士對記者表示，目前房地產方面該行只做項目貸款，“且審批權在總行”。有數據顯示，今年前五個月，監管部門針對違規輸血樓市的商業銀行開出逾80張罰單，涉及50家分支行，受罰銀行從村鎮銀行到國有銀行，其中不乏百萬級罰單。據悉，僅4月30日一天，就有五家銀行因信貸資金違規進入樓市合計被罰210萬元。
中原地產首席分析師張大偉表示，今年前四個月，房企融資密集、成本大降，大中型房企基本告別“兩位數”的融資成本，從融資渠道看，多家房企公布的境內外融資量均明顯增加。但在樓市調控以“穩”為主的背景下，資金調控必然是重要一環。同策研究院總監張宏偉表示，中央堅持“房住不炒”的政策定位，決定了涉房貸款大幅寬松的可能性不大。
有業內人士表示，隨著地產形勢的發展，規范化、標準化融資是大勢所趨，下半年房企融資環境將進一步趨緊，建議開發企業適應環境變化，在公開市場標準化業務方面多下功夫。