在業內人士看來，城投轉型已迫在眉睫。而借助公募REITs，城投公司有望真正打造“投、融、建、管、退”的全周期流程，形成投融資的良性循環，有效降低企業負債率，打造資產上市運營平臺，逐步向市場化發展前進。

融資環境收緊

在自身造血能力不足、融資循環愈加“吃力”的背景下，我國城投公司亟需轉型發展已成為業界共識。

中證鵬元通過統計2023年以來城投公募債發行主體的償債能力相關財務比率，發現從2019年到2022年，相關主體的資產負債率持續走高，反映短期償債能力的現金短債比和反映長期償債能力的EBITDA/帶息債務均于2022年降至四年來的最低點，這也恰恰反映了現階段城投公司拿地的資金主要來源于舉債而非存量自有資金。

在上述情況下，城投公司拿地后若不能于一定時限內實現資金回籠并達到預期盈利水平，就很容易拉長資金占壓周期、加大償債壓力。而在填補償債缺口時的短期高利借債行為又會進一步加重利息負擔、推升償債壓力。毫無疑問，這將在客觀上導致隱債新增，不利于存量隱債的有序化解。

值得一提的是，2023年以來，圍繞著“堅決遏制新增隱債”“有序化解存量隱債”“防范化債風險”等政策表述，目前城投債融資已然處于嚴監管周期中。

根據華福證券研究所測算，2023年上半年，城投債的發行規模為3.55萬億元，相比去年同期增長12.02%；凈融資1.01萬億元，延續了2022年的下滑態勢，同比回落12.27%。

“我們認為在嚴控隱債的常態下，城投債的融資條件或較難有明顯改善。”華福固收首席分析師李清荷指出，“分債項隱含評級來觀察城投發行規模，可以看到，自2020年末起，低評級城投債的發行占比呈現出明顯走低趨勢。2023年1月至6月，AA-級及以下城投債的發行規模平均占比在11%左右，大幅低于2020年16%的水平。”

同時，惠譽近期發布的報告提到，REITs的特點與城投轉型發展需求天然契合，尤其是緊密契合城投企業公共政策職能的基礎設施資產，如交通運輸、公共租賃住房、城市公用事業和產業園等。

“REIT發起人的職責通常僅限于戰略投資者及運營服務提供商。通過REIT發行，項目相關的資產和負債轉至REIT投資者，且對城投企業不形成表外債務。”惠譽解釋稱，將REITs與城投發展結合，有助于進一步降低負債率，預期地方城投將會更積極的發行基礎設施REITs作為融資工具。

REITs大有可為

記者注意到，進入2023年后，城投公司整合動作頻繁。

根據券商統計，截至2023年5月，城投公司年內合計整合逾200起，較去年同期明顯增多，且主要集中于區縣級城投平臺。

“在城投公司轉型、融資環境邊際趨緊的背景下，母子城投公司‘多線作戰’的難度增大，化零為整實為大勢所趨。”一位業內人士接受記者采訪時坦言，“與此同時，基礎設施公募REITs的推出，契合當下城投公司經營轉型的訴求，能助力企業‘找到第二增長曲線’，并擺脫原先對‘重資產’發展路徑的依賴。由于我國公募REITs試點主要聚焦于基礎設施領域，而這與城投公司的主營業務天然契合，因此城投公司發行公募REITs具有先天優勢。”

值得一提的是，近期，上海城投控股股份有限公司（簡稱“城投控股”）宣布將啟動保障性租賃住房公募REITs的申報。

通過發行基礎設施公募 REITs，城投控股有望搭建起可持續擴充的權益資金融資通道，實現保障性租賃住房項目“投、建、 管、退”的全周期運營，并以此提升公司租賃住宅的滾動投資能力。同時，開展基礎設施公募 REITs 還可盤活公司存量資產，有助于增強公司可持續經營能力。

上海城投控股股份有限公司董事長張辰接受記者專訪時稱：“借由發行基礎設施REITs，我們能將幾乎沒有流動性的保租房重資產轉化為可公開上市交易的REITs基金份額，并引入公開市場的權益類資金，為企業提供強大的融資支持，讓企業可以‘輕裝上陣’，更專注地投入到保租房項目的投資和運營之中。不僅如此，基礎設施REITs作為新型金融工具也有助于強化上海城投各板塊之間的協同發展能力，形成疊加效應，助力保租房業務板塊轉型為可持續發展的‘輕重并舉’的經營新亮點。”

另據新華財經不完全統計，年初以來多家城投推進REITs申報工作。

2月7日，重慶地產集團全力推進公募REITs的發行，力爭上半年取得特許經營權。3月14日，五礦證券到云南能投集團座談，在公募REITs、債券發行等方面合作。3月30日，上交所到云投集團交流座談，雙方在債券發行、REITs產品培育等加大合作。5月15日，上海市國資委推動臨港集團REITs擴募，上海城投集團、上海電氣、上海地產集團項目首發申報。

此外，5月24日，武漢市國資委赴武漢金控集團、市城發集團等調研，探討公募REITs方式盤活資產。5月30日，河南水投集團加強與保險資管機構對接，在水利產業基金、REITs發行等方面合作。6月13日，國泰君安同銀川通聯資本、城發集團等開展座談，就發行公募REITs等事項達成初步合作。

提升資產質量 厘清政企關系

總而言之，公募REITs對城投公司轉型的助力作用不容小覷。REITs這一創新金融工具在為城投公司持續輸血與造血的同時，還能改變其“重建設、輕運營”的經營思路，使其適應市場化競爭，促進企業高質量發展，可謂一舉數得。

當然，市場也必須清楚地看到，由于城投公司兼具職能性、政策性、民生性，自身地位特殊，因此其發行公募REITs需要經過更加嚴格的審查，只有那些能真正滿足發行要求的優質資產，才可能成功上市。

在大部分業界專家看來，城投主體在發行公募REITs之前，應當做好三方面的準備工作。

首先，是明確市場化轉型發展的目的，厘清政企關系。城投公司與地方政府有著千絲萬縷的聯系，而公募REITs的底層資產需要完全脫離各類信用增持和擔保措施，僅僅依靠自身產生的現金流。顯然，要實現真正轉型發展的目標，就要轉變依賴地方政府的思想，既要厘清關系又要尋求相關業務的合作，實現良性的市場化發展。

其次，應整理和劃分自身的資產類別。城投公司旗下資產往往具有類別多、數量多，但質量參差不齊的特點。為建立REITs的資產框架，根據自身業務特點、資產成熟度等，可以將資產劃分為三大類別：即準備開發的資產；有一定基礎，正在培育期的資產；比較成熟，正在運營且能夠產生穩定現金流的資產。無疑，第三類資產更適合發行公募REITs，第二類資產適合REITs擴募，進行再投資，第一類資產則需要進行盤活，適合長期儲備。

再者，是平衡好公募REITs與債務融資的關系，注重收益和長遠發展。在城投轉型過程中，公募REITs的上市不應當影響發行主體債務融資的正常運行，尤其是對于優質資產較少且規模中等的城投公司，該類主體更應注意從收益角度和長遠發展進行考慮，提前規劃，雙管齊下。