具體而言，通知擴大了城中村改造政策的支持范圍，推進了城中村改造貨幣化安置，并要求將城中村改造作為城市更新的重要內(nèi)容，有力有序有效地推進。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次兩部門聯(lián)合印發(fā)通知，是從城市更新的角度加力推動增量政策落地見效的重要舉措，也是下一階段促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

增量政策落地

10月17日，住建部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上提出，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

在介紹有關支持政策時，倪虹提到重點支持地級以上城市，開發(fā)性、政策性金融機構可以給予專項借款，允許地方發(fā)行政府專項債，給予稅費優(yōu)惠，商業(yè)銀行根據(jù)項目評估可以發(fā)放商業(yè)貸款等5條主要政策。

本次通知明確，地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。城中村改造政策支持范圍正式擴大，覆蓋近300個地級及以上城市。

通知還提出，這些城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持：納入地方政府專項債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。明確落實了相關支持政策。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，政策支持擴圍后，將有更多城中村項目滿足改造條件，有望加快推動新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對市場需求的帶動也有望更快體現(xiàn)。

開發(fā)性、政策性金融機構提供的城中村改造專項借款等資金支持也正在落地。11月4日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行廣東省分行向廣州市黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項目發(fā)放專項借款1071萬元，用于收購存量商品房用作村民安置房。佛山市南海區(qū)黃岐東秀城中村改造項目也于近日簽訂安置房回購協(xié)議，兩家政策性銀行將于近期發(fā)放購買安置房專項借款11.9億元。

“城中村改造專項借款近期成為各地推動城中村改造工作的重要內(nèi)容之一。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對記者表示，在資金到位的情況下，其他工作也可以加快推進。

前述通知強調(diào)，各地要結合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。

陳文靜認為，推動貨幣化安置有利于待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，并縮短過渡時間，同時也有助于促進市場加速消化現(xiàn)有庫存，促進市場止跌回穩(wěn)。貨幣化安置與房票政策結合，或將進一步提升相關政策在消化存量商品房方面的效果。

有力有序有效推進

通知要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等。

李宇嘉認為，這表明城中村改造項目做到收支平衡、收益和融資平衡，否則就不能納入政策支持范圍并推進改造。嚴格落實相關要求將避免地方政府債務風險的增加，具有重要意義。

“在目前房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、房價迎來拐點等情況下，城中村改造涉及的土地交易、房屋交易和租金收益等都有提振空間，有助于項目達成資金平衡。”嚴躍進表示，在制定征收補償方案時，各地應積極引入房票等工具，落實好各項政策支持。資金到位了，推進節(jié)奏就會加快。

城中村改造貨幣化安置工作落實落地將釋放較大的需求潛力。據(jù)中指研究院測算，若按套均100平方米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造可帶動約1億平方米住宅銷售，對市場總量的貢獻約為10%，這部分需求進入市場，有利于提升市場交易活躍度。

“100萬套改造體量中部分需求有望在今年年底和2025年轉化為實際銷售，對新房銷售將形成實質(zhì)性帶動。從改造體量上看，未來也存在進一步增長的空間。”陳文靜表示，通知是對增量政策的具體落實，多項政策疊加有利于形成合力，給市場提供可持續(xù)修復的動力。