導讀：10月全國經營性商住用地平均成交價均出現小幅上漲，住宅用地環比上漲幅度達6.9%，有數據顯示前三季度全國賣地收入增49.6%，TOP10房企入榜門檻達到433億元，同比增幅達44%。土地市場持續火爆，房價持續上漲。不管新一屆政府如何調控，前期有關房地產市場頒布的“史上最嚴厲”“國五條”“京七條”等政策，在房地產市場的洶涌大潮中幾乎全都打了水漂，新一輪土地改革迫在眉睫。2012年至今重點房企土地儲備充足，已開工面積不足四成，未來房價上行壓力減緩，“金九銀十”地產商積極儲備土地，本文將對近幾年重點房企拿地情況以及土地市場商業用地、住宅用地的監測數據進行簡要梳理總結。

一、前三季度房企開發用地大增住宅用地增幅近三成

根據百年建筑網最新監測的數據顯示，2013年前三季度房地產用地供應13.6萬公頃，同比增長31.3%，其中住宅用地供應量7.13萬公頃，同比增加37.3%。全國住宅用地供應遠超近五年同期均值6.29萬公頃，中央下達的633萬套保障性住房所需用地全部落實，實現應保盡保。同時，截至9月底，全國未竣工住宅用地超過40萬公頃，比年初增加9.3%；在建住宅用地約27.6萬公頃，比年初增加5%。

二、重點房企土地儲備面積充足已開工土地面積不足四成

根據百年建筑網最新監測的數據顯示，2012年至今房企重點項目土地儲備總面積達4302.4公頃，截止2013年10月底各大房企的計劃已開工土地面積達1626.1公頃，占比37.8%，未來幾年將有更多的土地被消化，重點房企土地儲備面積依舊充足。其中碧桂園土地儲備面積達451.6公頃，占比達10.5%。豐厚的土地儲備為碧桂園前三季度銷售額總計614億元，同比實現翻番增長，達到104.7%的突出業績夯實了基礎。最新發布的2013年前三季度中國房地產企業銷售TOP50排行榜數據顯示，TOP50房企前三季度銷售金額、面積門檻同時大幅提升，標明大型房企普遍抓住政策、環境利好因素去庫存，在這股持續回暖的浪潮中實現了資金的快速回籠。

三、房企重點項目主要集中于華東、華南地區區域競爭激烈

根據百年建筑網最新監測的數據顯示，近幾年TOP30房企重點項目土地儲備面積主要分布在華東、華南地區，2013年9月地王迭出，進入10月，越來越多的房企開始關注西南、西北地區的土地。一邊是新一屆政府房價調控政策，一邊是地方政府的債務壓力再次倒逼了各地賣地熱潮。房企補倉意愿強烈，地方政府順勢推地，導致土地市場出現歷史上罕見的“地王”年。截至10月底，據不完全統計數據顯示，全國范圍內已經出現的總價、單價地王超過20幅。地方政府默許高地價出現，或是在債務壓力下集中推出優質地塊，一、二線城市優質地塊不斷入市，而房企回籠資金快速，大型房企對優質地塊的爭奪加劇了市場的競爭，溢價率不斷提高，也導致土地出讓金明顯上升。東北地區主要以萬達、悅貿國際為主，恒大、萬科盤踞華北地區，華南地區也萬科為主，華東地區以碧桂園為主。

根據百年建筑網最新監測的數據顯示，2013年前三季度全國TOP30房企土地平均開發周期3.6年，香港溢達集團儲備土地開發周期最長，達6.3年。世茂集團儲備土地開發周期最短。據相關數據顯示，包括萬科、保利、招商等14家房企在內，以標桿房企當前月均銷售面積靜態計算，房企當前土地儲備平均消化周期在7.36年。以此推算各大房企從土地開發到各樓盤上市期還有相當長的準備周期。假定各大按照正常開發周期，預計明年上半年將有相當數量的已供土地會形成有效供給，不僅能夠有效穩定當前房屋和土地市場預期，還有助于保證后市住房持續有效供給。

四、全國經營性商住用地平均成交均價均小幅上揚

根據百年建筑網最新監測的數據顯示，“金九銀十”作為房地產銷售的旺季，地產商積極儲備土地也在預料之中，10月全國經營性商住用地成交平均價均出現小幅上漲，其中商業用地平均成交價1925.7元/平米，環比上升4.3%，住宅用地平均成交價2334.7元/平米，環比上漲6.9%。盡管地價最終傳導到房屋成交價格需要一定周期，但類似于”“面粉漲價，面包更貴”的道理一樣，未來房價上揚動力強勁。

五、全國百城新建住宅平均價格持續上漲

全國100個城市新建住宅平均價格連續16個月環比上漲，重點城市和三四線城市市場熱度出現分化。百城房價指數報告顯示：9月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10554元/平方米，環比8月上漲1.07%，這是自2012年6月以來連續第16個月環比上漲。北京、上海等十大城市住宅均價18179元/平方米，比去年同期上漲超過13%。其中，北京漲幅居全國之首。九月以來，一線城市房價上漲的主要原因是需求旺盛，供給不足，北京、上海、天津等城市接連出現高溢價地塊，購房者結束觀望并加快入市的心態，也側面推動了房價上漲。2013年9月，一、二線城市地王頻現，一二線城市住房價格連漲28個月，未來房價走勢如何。我們需要進一步關注即將召開的十八屆三中全會，部分城市有可能繼續收緊調控，以遏制房價過快上漲的勢頭，但此前會有一段短暫的觀望期，而房地產根本問題的解決則有賴于房地產制度的根本改革，包括房地產長效機制的建立。